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投資營建股卻不知道怎麼查使用執照是很不好的事,這招最快還不用錢,快學起來!

2021/09/02閱讀時間約 6 分鐘
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投資營建股的朋友都知道使用執照的重要性,因為建案領到使用執照代表已經完工,那麼完工交屋後建商便可以認列營收,所以「查詢使用執照」可以說是一項必備技能。

承熙之前有分享過關於營建股的建案等相關資料如何查詢,後來網友反映實際使用還是會碰上問題,於是我又接著作功課,想解決這個問題。

幸好我找到了,只有一招,而且比我之前說的更快也不用錢。我強烈建議學起來,不然老是跟在別人後面追問的感覺實在很沮喪。

★ 熱門參考文章:
三分鐘學會查詢建案的使用執照申請進度,再也不用跟在別人後面跑
【公開分享】如何輕鬆用年報與財報加一個系統查出營建股全年營收|以坤悅(5206)為例
預售屋的銷售流程與營建股的週期_以達麗 (6177) 為例(訂閱文已於9/2開放閱讀)

一、建築工程履歷查詢系統


這個系統 (網站) 是由內政部營建署所建置,範圍涵蓋全國,所以不管你投資台灣的哪一家營建股都能查得到。以下承熙直接舉例說明。

二、以總太 ( 3056 ) 為例說明


首先進入「建築工程履歷查詢系統」,點擊「起造人」。
圖一,建築工程履歷查詢系統首頁
接著依序輸入「起造人名稱」及「驗證碼」,再點擊下方的查詢鈕。
圖二,建築工程履歷查詢系統起造人查詢畫面
網頁下方會秀出查詢結果,我們點選現任董事長的那三列的任一列。
圖三,起造人查詢結果
頁面刷新後出現106年至110年的建造執照及使用執照件數。這裡要知道的是,這個查詢結果是總太這 5 年的「全部建案」,我們投資人就不必到各建案所在的縣市去一個個查。不過換句話說,如果是大建商例如興富發(2542)股本129億,建案數就會比較多。(總太股本才21億)

說回正題。我們點選使用執照案件件數109年的那1件。
圖四,起造人的建築履歷查詢結果
同一個頁面往下滑(要記得!)可以看到這筆使用執照的摘要,再點「109中都使字第01430號」。
圖五,總太109年使用執照案件件數查詢結果
接著會自動跳出一個新分頁,那就是使用執照了,因為使照很長,我們一部份一部份來看。先看最上方。
  • 這個建築執照存根查詢系統是「臺中市政府都市發展局」,表示建案坐落在台中市。
  • 建築執照號碼為107中都建字第00646號,這個要先記下來。
  • 地址在臺中市北屯區環太東路459號。
圖六,台中市政府都市發展局建築執照存根查詢統(1)
再往下滑。
  • 這個建案戶數高達937戶有夠多,所以總銷售金額應該不低。
  • 發照日期是109年8月20日,這很重要,等下也會講。
  • 建築門牌是環太東路459、460及468號等。
圖七,台中市政府都市發展局建築執照存根查詢統(2)
最後要查領有「109中都使字第01430號」使照的建案是何方神聖?直接 Google「總太+107中都建字第00646號」就可以,記得是輸入建照號碼不是使照號碼,因為如果使照才剛發下來,是很難查到的。

查詢結果中,重複出現「總太2020」這個字眼,而且小字中的建照號碼也正確,所以「總太2020」便是這個109中都使字第01430號的建案。
圖八,Google「總太+107中都建字第00646號」的查詢結果
再辛苦一點 Google「總太2020+總銷」,畢竟金額才是我們最關心的呀!

查詢結果中有新聞也有總太的官網,我建議選MoneyDJ理財網那筆,因為它通常寫得比較細。
圖九,Google「總太2020+總銷」的查詢結果
答案出來了:總太2020建案總銷60.5億。
圖十,總太建案銷售情形的新聞,來源:MoneyDJ理財網
以上已經演示完畢,對了,剛剛的新聞我把「『總太聚作』總銷67億元」綠框起來,用意是它金額也很大,各位可以自行練習查詢,有問題可以跟我說喔。

三、這項基本功學好後,做其他功課才會踏實


這招其實是基本功,但如果沒學起來猶如練功夫不扎馬步,後面不會穩。

投資營建股還有其他功課,例如要瞭解預售屋的生命週期、翻閱財報及年報後必須掌握建商有多少建案?其中在建建案與未來推案各是幾件?甚至土地多不多?這些功課都與確認建案是否完工有關。

這裡回答剛剛請大家留意的「發照日期」,這與預售屋的生命週期有關。
預售屋的生命週期:
建商收取買家的訂金 + 簽約金 + 開工款,俗稱「訂簽開」 >
取得建造執照 ( 開工 ) >
施工 ( 施工款 ) >
★ 取得使用執照 ( 完工 ) >
銀行對保 >
驗屋 >
完稅辦理產權過戶 >
銀行撥付貸款 >
交屋 ( 付尾款 ),結案。
取得使用執照就是發照日期,它距離交屋還有銀行對保、驗屋、完稅辦理產權過戶等等程序。其中,當「產權過戶」後,建商從訂簽開一直到尾款所收的錢才能認列為營收。

因此,使照發下來不代表營收立刻就會灌進來,後面的程序大約兩個月,快慢要看驗屋速度。

看完這篇,下次聽到投資同好在問某建案到底完工了沒,你可以很驕傲地跟對方說你知道怎麼查,讓對方露出羨慕的眼神。當然你也可以選擇沉默,自己知道就好XD。

已故大師李敖先生說過:「知道某些事情叫做長大,知道某些事情而不說叫做成熟。」你覺得有道理嗎。


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