說個笑話：「笨蛋，房價高的答案是供需！」

美國2020年總統大選在即。兩位與大叔一樣失智的老人，川普與拜登的搞笑對決在這段時間成為全世界嗑瓜娛樂，加州人也要想好，在2020年11月3日，是否要投票將提案併入州憲法。就在一個月前，大叔也觀察到台灣終於有人肯提出政策對房價的影響，立委高嘉瑜引用加州房地產稅制來質疑台灣稅制與囤房問題，相較於只會說：「笨蛋，答案是供需！」的那種笨蛋，大叔必須給高嘉瑜一個掌聲鼓勵。不過，加州憲法又與台灣有什麼毛關係？

我們討論加州憲法與台灣之前，就來看看矽谷的房地產。矽谷的房價位居全美之冠，許多美國人都認為矽谷房價不合理，遲早泡沫化。那麼與台灣相比呢？矽谷的年收入落在年薪140K美元（一般的工程師薪水200K~300K），房價（San Mateo，Santa Clara雙縣與舊金山）落在1.44M（還在繼續漲），房價收入比為10。台灣以台北為例，房價收入比為14。其實以矽谷房去與台北房比較是不公平的，矽谷房沒有公設，全部實坪，而且這邊討論的房子是帶草皮，車庫與閣樓不計入total square feet living的獨棟別墅。這些房子既不是公寓，也不是電梯大樓，與台北擁擠的生活品質沒有可比性。然而，從這些簡單的數字比較，誰都能看出台北房市是如何地畸形，矽谷房市又是如何地「健康」。

那麼，矽谷政府又實行了什麼「德政」抑制房價？

高嘉瑜說得不錯，主因還是稅制。加州房地產稅根據所在縣市不同平均約0.8%至1%上下，也就是說，每年矽谷一間1M（台幣三千萬）的低端房，要繳差不多10K美金（台幣三十萬），所以才會很多矽谷人妻在繳稅季紛紛戲稱：「又繳掉一個愛馬仕包了。」

台灣作家吳淡如曾表態她絕對不會在加州購買房地產做為投資，因為持有成本過高，看了這則新聞的大叔只想讚美加州，因為這正是加州的本意:「It's not for you, gal！」加州要的就是實際住在加州的人持有加州房地產，不是外國炒房客。

要擁有加州房地產，必須是有源源不絕現金流（或高薪）的人。不像台灣，因為廉價（近趨於無）的地產稅，你爸爸媽媽幫你買好房子，你就可以安心住一輩子，一年繳掉那幾千元台幣即可。你的爸爸媽媽倘若幫你出資買了矽谷房，你還得有那個屁股養得起房。台灣這樣的地產稅，不僅是敞開雙臂歡迎投資客將資金投入房地產，也不斷複製了階級。

不僅如此，矽谷各縣市自訂各種租客友善（renter friendly）的法律細則，像是禁止提高房租（或5%以內），不能主動趕走租客啦，或是要請房客走人還需要給賠償房客三個月租金啦，疫情期間與過後數月都不能因為房客欠租趕房客啦，這些政策對房客是重重保障，因而很多人並不排斥租屋這個選項，但另一方面，對房東來說是綁手綁腳。在非常時期，甚至是強制以房東的資源去補貼租客（荒謬嗎？加州政府不是笨蛋，有空再來聊這個政策）。

加州地產近年狂飆不止，但政府還是很努力在剝奪炒房客（flipper）的樂趣。加州flipper要持有房屋五年並在該屋住滿兩年，再賣出去，否則可能會被政府扣10%，甚至高達37%的重稅（taxable Income）。此舉，雖說無法百分之百抑制flipper的意志，畢竟矽谷房市實在太甜，但是他們就不做短炒客了，改做live-in home flip（邊住邊炒，得像遊牧民族一樣常常搬家），大大減少或減緩投機份子的炒作。

然而，加州政策也不是完全以抑制房價為目標。政治人物不是佛，他們不是來普渡眾生（或解救貧困、打房）的，他們要的是選票。政策是由民眾決定，換言之，就是要看有投票權的人口是怎麼組成。如前所述，矽谷的各縣市，各有對租客的不同保障。在天平上，有些縣市會傾向於房東一些些些，有些會幾乎傾向租客，這跟該縣市人口組成是有正相關的。（真不敢相信，我竟然需要花時間解釋這些廢話。）

這也正是為什麼1978年誕生了明顯對房市健康不利的Prop. 13（13號法案）。

Prop. 13法案，簡而言之，就是加州徵收財產稅時，按房子交易時的價格，而不是目前的市價徵收，這個稅基，甚至可以繼承給直系的下一代。每年稅的漲幅不得超過2%。矽谷的房價，我隨便拉一個帕羅阿圖（Palo Alto，矽谷天龍國）的房子來看，2005年0.55M，2020年開價要賣1.8M（成交價未知），數學不好的都知道房價漲了三倍有餘。所以，假設有一老人（長期持有者）在2005年入手（莫提1982年那位令大叔神傷的幸運兒）那他到今天還是在以2005年那個稅基繼續繳，繳到2020的今天，他隔壁新買房的倒楣年輕人則要以1.8M為基準來繳地產稅。說真的，非常不公平，因此，自從此法通過，要求將該法案從憲法抽離的訴訟從未消停。

1988年，有位律師Nordlinger也挑戰了Prop. 13。Prop. 13使她比她的鄰居要多繳5倍的稅金，她要求政府將錢吐還給她。其實不光是她，有些人甚至比自己鄰居多繳到17倍。

起初，Prop. 13在美國的稅法史上被稱為是一種「抗稅」（tax revolt），人們將其與美國獨立前夕殖民地民眾反對英國加稅的舉動相提並論，不得不說，這個法案的出現也體現了某種美國文化精神：「寶寶不爽繳，寶寶立法不要繳。」（不過寶寶喜歡立法讓別人繳）

Prop. 13的立意是要保護加州人的財產，因為房價一直漲，人們很怕地稅跟著漲，他們反而繳不起地稅（收入跟不上房價）而沒了家。在當時的社會環境下，合情合理，誰也不願坐在家，動也不動，就突然被從天而降的地產稅搶劫了。

然而，Prop. 13帶來了諸多後遺症。一、加州學校與公共資源由地產稅支持，今天老王繳得少，就要鄰居老李去補，要不就是資金短缺，所以有些明明是房價高的老好學區，會出現資源缺乏的怪象。這些稅繳得少的人們，某種程度來說，是一種侵占社會資源，沒有do their part。二、這些老人，除非迫不得已，也不會甘願將矽谷房子賣掉，他們會繼續忍受高物價，忍到將老死，再將財產轉移給兒女，讓他們繼承優惠的地產稅率。如此一來，無法釋放物件到市面，房價居高不下。

題外話，我們可以常常觀察到老人孤獨地守著諾大的房子，反而新移民或外地人要一家子忍受狹小的居住空間。所以，根據Prop. 13，老人其實還是可以搬家的，搬家後依然保有優惠稅率，只要他們年紀55歲以上，購買的新屋位於同縣市，而且市值不超過原屋即可。不得不感佩，政府真是替這批「原住民」設想周到啊！（果然有選舉權的人最大）

回到加州今年的修憲爭議，2020年的19號法案（Prop. 19）。人們對Prop. 19有相斥的看法，一派樂觀地認為它會處理Prop. 13帶來的後遺症，另一派則認為它會讓問題雪上加霜。

Prop. 19如果通過，兒女便不再能夠繼承父母的優惠稅率，除非他們在繼承之後立馬搬進去住，這便是傳說中的處理方式。

那Prop. 19又是如何開啟新的潘朵拉盒子？Prop. 19不僅讓老人，也開放讓火災受災戶與殘障人士保有優惠稅率，而且縣內的移動，擴大範圍到可以在整個加州隨意移動，甚至可以搬遷三次，優惠稅率不變。Prop. 13讓老人移動的立意，是為了讓他們可以downsize，讓大房子釋出，而Prop. 19更加劇這個推動。政策之下的老人與科技人相比，在購屋時依然有非常高的經濟優勢。

此案由加州的房仲團體極力推動，他們樂見Prop. 19帶來的龐大房市交易量，藉此賺取肥滋滋的房仲費用。加州的法案說明文宣，公開透明，是誰推動，是誰捐獻，一清二楚，正反兩方的說明也算是言簡意賅，讓我們能夠觀察到民眾與利益團體，替自身爭取社會資源的手段。由於Prop. 19是由房仲團體推動，我寧願做夢也不相信它對我這無殼蝸牛有益處。

大叔做為無殼新移民，免不了感到被當地人層層剝削，同時也思索這只是他們的自我保護機制。

基於對人性的觀察，大叔幾乎可以肯定只要Prop. 13存在的一天，矽谷房價就不會跌。以為房價與流浪漢有關係的人，真是好傻好天真。人人都想成為房屋持有人，在買房之前都想推倒Prop. 13，買房之後，則搖身一變成為Prop. 13的頭號擁護者，那麼Prop. 13就會繼續存在下去，它繼續存在嘛，便是一個循環。這不是很似曾相似嗎？就像台灣屋主反對囤房稅。

大叔看到很多台灣人很傻，單純認為炒房是地主、財團與政府（立委、政治人物）勾結，（做為一個無資本的平民）整天只嚷嚷要打房，將期望寄託在別人（不存在）的善意之上。他們往往忽視了台灣的住宅自有率有75％，也就是說一打房，所有虛胖的人都將現出原形，可悲的是，有高達75％的人都是虛胖，這些人以為自己或爸媽有千萬的房就很有錢，衝著這點，他們目前還在過著小確幸的日子，反正他們至少大勝無殼蝸牛。沒有人願意被戳破這樣的歲月靜好，要打房，你可能得先跟75％台灣人打一架。再說了，國家GDP定義中房地產交易、重建或服務都佔有比重，即便房市不實際影響經濟，也會影響帳面上的數字，政黨怎麼可能忍痛放棄送分題？

房價為什麼高，又為什麼低，不論是台灣名嘴說的供需，還是矽谷媒體說的流浪漢，都是笑話。

大叔竟又忍不住寫了一篇與自己利益衝突的文章！（剁手指）

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