延續上一篇文章的買房需求分析，本文中我特別針對「上班族」的身份特質，以及現下的總經環境，做出鼓勵上班族要先買一間「自住房」的建議。
平凡上班族的經濟型態
姑且不論為了殺時間或是交朋友而就業的上班族，一般平凡上班族大概都具有以下的經濟型態：
- 「缺乏大筆資金」應付突發狀況〈如親人或自身重症醫療費、無預期的財產損失〉
- 「細水長流」的現金流〈收入以穩定的薪資為主〉
- 對於「風險」的承擔，採取比較「趨避」的態度〈選擇加入企業，而非成為自雇工作者〉
- 這一代的上班族，在其最精華時期１０～２０年的職涯中，會面臨全球金融「史上最低」的利率環境〈借貸成本低、貨幣貶值、資產估值基準重新設定的時代〉
房價高低是「供給」與「需求」合意磋商的「結果」，而非由政府政策決定訂價
三個願望一次滿足
我在團隊社群經營中，提到過馬斯洛需求理論，我指出社群裡有一些風格是共通的：安全感、成就感〈自尊〉跟社群情懷〈連結〉，這三項被認定是每個人心中最基礎的需求。
如同上一篇文章所分析的各式需求，無論是「我對環境的要求」〈需要〉，或是「環境對我的影響」〈想要〉，我相信同樣全都能簡單的被歸納在以上三項最基礎的需求中。所以這邊我就不再列舉那些買房的需求內容，而直接以「人性基礎需求」來代表每個人心中對於買房的需求。
此外也再次提醒喔，如我所提的，因為資源的限制，請務必將自己重視的需求排序，以便在做決定時可以取捨。
於是，我根據「平凡上班族的經濟特質」、「身分優勢與所在社會」、以及「人性基礎需求」，來分析為什麼利用前兩項的特點來買一間自住房，有機會滿足以上基礎需求。
資本市場眼中的我們
韭菜！
最近散戶很流行講自己是韭菜〈可能因為就是大把大把跟風的吧〉，但我覺得倒是不必那麼悲觀。
雖然不必悲觀，但未雨綢繆是必要的。
進入該如何買得起第一間自住房前，我要針對平凡上班族的一個經濟型態弱點，提出建議列為第一步行動。
第一步：準備好６個月生活預備金，並準備好意外跟醫療保險。
因為我們缺乏大筆資金應對突發狀況，所以所有的不測風雲，都有可能讓我們必須從頭來過。
所以請先儲蓄吧！在我們學到更多管控風險的工具之前，請先針對自身保險跟生存做好完善的事先準備。
我這邊推薦劉鳳和老師的書－「平民保險王」，因為他的書，我學會了很多正確的保險知識，也連帶地影響了我未來管控風險的方式。
至於我們必須了解銀行對我們的看法，是因為「銀行」絕對無疑的，是幫助我們「如何買」得起房的重要工具〈金主〉，學會如何跟銀行打交道一定是必備技能。
身為平凡上班族，在銀行眼中的我們是：
- 大把大把的，為數眾多的銀行收入來源
- 上市櫃前５００大的公司上班族，基本上跟公教人員沒顯著差異
- 可預估的穩定薪資，可預期的還款能力
- 對於不提供擔保品的借貸〈如信貸〉擁有較低的接納度〈風險趨避〉
- 投資管道受限，處理風險的工具不多元
可想而知，為什麼銀行積極地提供無擔保品借貸，給有能力穩定還款的上市櫃前５００大上班族，卻還是時常受到這類族群的拒絕。
因為身為這類族群的我們，擔心無法創造足夠的資金報酬率，去償還信貸借來的資金利率成本。
第二步：成為「知名企業」的上班族，讓自己成為銀行眼中，積極地想鼓勵你借信貸的族群〈身分優勢〉
是的，平凡上班族在銀行眼中，重要的就是你身處的企業名字。
千萬不要以為自己的名字、年薪或是職稱決定了什麼，離開了這家公司，即便你再會跟銀行打交道，很抱歉，很多事情必須從頭來過。
第三步：去買一間房子
ㄟㄟㄟ、修但幾勒，太快了吧！
是有點快，但請讓我先講完第三步，你會發現當現在「情勢扭轉」，身為平凡上班族的我們，轉而主動地帶著新買的房子去找銀行請求貸款。
對銀行來說，相較於其他貸款，提供房貸其實並沒有額外承受多少風險。
相比之下，銀行多了一間抵押的擔保品〈房子〉，賺取較低的利率，承擔較長的貸款年限。
但他終於可以開始跟你打交道了，也許你還辦了一張新的信用卡，只是因為行員說這都必須辦的〈其實不用辦啦，但如果他的服務很周到，當然歡迎考慮一下〉。
而對你而言，你默默開了５倍槓桿〈以自備款２０％為預估〉，做起了人生中第一個最大金額跟財務槓桿的資產投資。
也許你的收入還無法開始從資產中取得〈除非分租你第一間房裡的某間房間收租〉，但你的支出，已有一大部分流入資產購買的行為中。我必須說，這是好的開始。
這是我們把上班族收入來源單一的弱點，利用簡單又合法的高槓桿，轉換成資產購買行為的開始。
至此，我們成功結合了「平凡上班族的經濟特質」以及「身分優勢與所在社會」。
擁有房子的上班族「身價」，除了年薪、股票跟存款之外，還多了一間不動產的房價。
「目的」即是本身的「需求」
買房既是平凡上班族的目的，又可能符合上班族生活必需等的種種買房需求之一的「資產配置跟投資」的需求。
所以買房這件事如果不從
我為了甚麼「需求」而買房？〈Why〉 → 我該「如何買」得起？〈How〉 → 需要處理哪些「風險」？〈What〉來談起，很容易三位一體，摻在一起做撒尿牛丸，各抒己見，混戰不已啊。
本文上面篇幅已經解釋了「如何」利用上班族經濟型態，合法取得槓桿進行資產投資。
接下來，我要闡釋上面篇幅中提到的第三步驟，如何取得一間房子。
身為買房的需求方，請「先關注」同樣區域、身為同樣「需求方」的「購屋能力」與「喜好」。
將所有資訊的收集，「優先處理」跟我們一樣同樣身為買方的資訊。
別優先去研究漲跌不可知的訊息、比如去研究央行態度、去研究土地成交價格、去研究當地創新高的最高價，那都不是「來自需求方的資訊」，可以稍後再說。
簡單來說，也就是積極去了解，跟我們一樣，想買同樣格局、位置的「買方」，「能力」跟「喜好」是甚麼？我們可能會得到以下的資訊：
- 絕大部分是受薪階級
- 喜歡新屋或預售屋、偏好某特定建商
- 不偏好中古屋與特定建商
- 三房、電梯大樓為主流需求
- 以東區住宅區為首選
- 購屋預算約１５００萬、上限約１８００萬
- 貸款能力平均為８５成
- 當地居民「家庭結構」跟新建案的「供給數量」
- 購屋目標區域的「平均房價所得比」
然後針對這些數據，我們大概就會知道「如何買得起」自己的第一間自住房。
以我自己幾年前買第一間自住房為例，我收集到的資訊顯示，跟我有相同目標的買方，有越來越多居民移入我所居住的區域，而我的購屋能力當時還遠低於那些買方。
所以我在我對環境的需求中，排入了幾項我不能妥協的點之後，我開始列出我「可以妥協的缺點」。
如：中古屋、大家較不偏好的建商、非東區住宅區〈舊市區〉、興建年限較長的預售屋〈可淡化我頭期款不足的劣勢〉、某些我可接受的嫌惡設施、較老舊的學區、無交通建設計畫等。
總之，徹底想好「自己的需求、能力」跟「潛在對手的實力」後，想辦法提高自己買到房的機率。
最後，我當然未必會〈那麼不幸地〉買到符合「所有我願意妥協缺點」的房子，但只有我知道我願意妥協哪部份的缺點，我才能在比我有能力的買方還在釐清需求時，我就「敢做決定」下手買房。
而我也因為深入了解所在區域潛在買方的需求，我很有機會買到「未來潛在買方」也不少的房子〈好的資產投資〉。
下一篇，我們來談「鼓勵上班族買第一間自住房」的最後一個部分：
為何有的人無法藉由買房滿足「人性基礎需求」，但有的人卻可以呢？
有的人看到這篇文章，腦中已經浮現「Fight or Flight」〈戰鬥或逃跑〉的念頭，對於增加一大筆貸款這件事，想到就睡不著覺。
讓我們理性的想一想，買房需要「處理」哪些「風險」〈What〉呢。
身為平凡上班族的我們，又有哪些工具可以協助我們處理呢？
（待續）
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