上週政府祭出「自然人於六都及新竹縣市購屋第二房取消寬限期」政策,不知道大家有感嗎?
老實說,我認為這算是有感打房,之前祭出的打房政策,如第三房以上限制貸款成數、房地合一稅等,還沒有太大的感覺。而這次,所有限制加起來似乎是要來真的。
對中產階級的購屋規劃有感
首先,寬限期本就是一個購屋後的喘息時間,付出了大筆頭期款以及裝潢款之後,寬限期時間還可以慢慢累積資金,不至於購入後隔月馬上就背負每月還款壓力,對於買屋自住的民眾/剛性需求的中產階級來說,是一個喘口氣的時間。所以第一房保有寬限期,是一個合理的做法。面對少子化,這也是一個鼓勵做法。
通常會考慮購買第二屋,大多是理財規劃需求,希望自己住一間,另一間拿去出租或是賺取買賣價差。如果是夫妻共同有此規劃,基本上就是做到家戶一人一屋,若要再多,就會觸碰到「無寬限期」的限制(在六都和新竹)。單身者以自身名義購屋,第二屋開始就會有無寬限期的限制。
已原本沒有這些打房政策之前,其實本身就有一點漏洞。例如房地合一稅明訂,
2年內買賣課徵45%, 2-5年,35%, 5-10年,20%
2年內有寬限期(也就是只要付利息,不付本金),也就是,購屋者2年內,可以低成本觀察房價,等待房價漲幅。等一過了2年避開重稅後,就賣出。而這短期間的漲幅也許已經超過他的期待,之後的稅金,或許就只是算成這筆投資的成本。
其實,經過計算後某些房子,每月還款利息,還比真正市場上的每月租金還低,這2年不僅可以住便宜的房子,還可以等待房價上漲的機會。若不自己住,出租的價格比利息高,也是一個有正現金流的期間。總之這2年只要是在房屋上漲期,基本上購屋是一個好的理財規劃。
但是短期買賣交易頻繁,的確會造成房市價格不穩,也容易將價格墊高。每次買賣都會有無形的成本增加,如房仲費用、稅金等都是交易成本,屋主原價買入,當要賣出時,一定都會把這些成本加算上去。除非他急需用錢,不然應該沒有人想賠錢賣。
新政策實施後,當中產夫妻購要入第3屋,單身者要購入第2屋,因為沒有寬限期,勢必在買房初期要準備更足夠的現金,做為還款準備。想利用這2年寬限期的彈性,來做買賣房屋賺價差的方式,變得資金緊縮,或許可以遏止一些短期買賣的現象。
上有政策,下有對策
但,據我觀察身邊操作房地產的朋友,以及身職代書長輩的經驗。在以前,投資客,並不會單以自己的名義買房。很多還是會找「朋友」,用「合作」的方式涉足房地產。
這位「朋友」的條件,主要就是信用清清白白,工作穩定好貸款,名下沒有房子。合作方式一個是出名人,一個才是實際出款人。這樣有錢的一方,就只需要出頭期款,及利息的部分,然後在寬限期內等房子上漲就好了。即使有足夠的資金買一間房,他們也會把資金拆成幾份頭期款,同時進行,幾間房子的買賣。在我眼中,這就是所謂的「炒房」。
我只能說,他們頭腦好,也有膽。像我自己心臟不夠大顆,做不到如此…。在台灣有間自己的小窩就很滿足了。
那新政策會限制到他們嗎? 我不確定,因為用「朋友」名義的合作買房,應該是很難查到。而且這位「朋友」,表面上的條件也可以買房阿(只是私底下頭期款是出款人出的),並無觸碰法律。所以多幾位「好朋友」也許可以避開這個限制?
下有對策,還是有風險
這個故事出自代書長輩。「二三十年前早就有人用借名方式買房子啦,只是糾紛不斷…。」長輩說。
原來,小銘是有錢的出資方,為了多投資幾間房,請了朋友阿貴當其中一間房子的出名人。為了感謝阿貴,每年答應給阿貴3萬元的紅包作為感謝。阿貴認為自己只是出名字,協助房屋登記跟辦貸款,還可以每年有大紅包可以拿,自然就開心答應了。然而,這件是雙方都有風險。
阿貴的風險:萬一小銘付不出接下來的貸款,或是人就此消失,自己也沒辦法在期限內把房子賣出,房屋可能遭到拍賣,後續所有衍生費用都需要阿貴承擔。阿貴個人也可能信用受損。
小銘的風險:萬一阿貴遭遇不測,房屋會由配偶子女繼承,繼承後要在主張是合作買房關係,通常不被承認,衍生糾紛。
這個故事是,後來阿貴遭遇不測,房屋自然由子女繼承。小銘即使拿出之前他和阿貴私下簽署的文件,阿貴子女認為不知道有此事,也不知道是否為真,拿到法庭上訴訟許久…。
我個人是覺得,為了賺錢,有必要以這種方式搞到心力交瘁嗎…?
我曾經被一位走灰色地帶,認為自己是有錢人的說「就是你不敢冒風險,才沒辦法像我這樣有錢…。」
「ㄜ…我認為道德感高於金錢的價值耶」我心裡這樣想。清白正直的小錢,我賺我開心。來路不明的大錢,我也自認沒膽賺,也不想賺。
好啦,好像有點偏題了…。
總之新的打房政策你怎麼想呢?我覺得可能,最近房市價格有機會談,想買房自住的人,不妨多找看看,殺出一個心中的價格吧。
另,這是一個房市緊縮政策,可能會影響整體經濟。歡迎參考我另外一篇文章《從日本房地產泡沫歷史看台灣房價會不會跌?》