淺談「完工入帳法」

2022/04/10閱讀時間約 3 分鐘
如果你有投資營建股,對於「完工入帳法」這個名詞應該不陌生,本文要聊聊這個令人又愛又恨的東西到底是個啥玩意兒。

定義

想了解「完工入帳法」必須先說文解字拆開來看,我們一起來玩吧。

完工

我認為這裡的完工不是指建築物施工完竣,而是「過戶」,嚴格地說是「產權移轉」。怎麼說呢?假設○富發在大台北有一個建案叫作「XX大院」,再假設是先建後售(非預售屋),那麼當領得使用執照/完工就能把銷售金額視為營收入帳了嗎?當然不行!因為還沒賣出。所以「完工入帳法」的完工不是指建案的完工,而是「產權移轉」。
產權移轉前是買賣契約,當建商與我們簽約後,房子也蓋好的狀態下,自然就是辦理過戶與交屋。在財報的認定上,是以產權移轉為認列營收的時間點,這也就是為什麼那麼多營建股投資人一天到晚關心是不是開始過戶了。

入帳

這比較沒問題,入帳就是錢可以計入會計科目內了,再以剛剛的「XX大院」為例,假設你 4/10 跟建商簽訂買賣契約,買下一戶 3 千萬,雙方約好 4/25 辦理產權移轉,那麼 4/25 就是 3 千萬變成建商營收的時間點,隸屬於四月份的營收。
要注意的是,台灣有預售屋制度,在房屋興建階段就先下訂金簽約了,只等完工後交屋。例如承熙我跟某建商買預售屋,正在蓋的階段我依序付給建商訂金、簽約金、開工款等等,因為房屋還沒過戶給我,但是建商已經收到錢了,這些錢在過去叫作「預收帳款」,改制後的現在叫作「合約負債」。
對建商而言,這種負債是好的,因為已經收到現金,將來只要把房屋給我就好。給我房屋是義務,義務是負債的一種,所以叫作合約負債。
類似的典型是健身房會員費,我們一次繳一年,這一年內我們有「權利」使用健身房,店家有提供我們使用設備的「義務」,會員費也是合約負債。

為何讓人又愛又恨?

因為一個建案通常 2~3 年完工,期間建商要是沒有其他營收會「開天窗」。我們很常看到某上市櫃營建股連續幾個月的營收掛蛋,正是開天窗的結果。這個結果會讓投資人又愛又恨,原因如下。

讓人愛的原因

因為「完工入帳法」會讓營建股營收大起大落,聰明的人如果事先布局,有機會在幾個月甚至一兩年之後完工入帳營收爆發時,趁著股價上漲之際歡喜收割,所以營建股讓人愛,只要夠耐心。

讓人恨的原因

通常是因為建案賣出去了營收大漲股價卻沒反應。影響股價的因素當然很多,但是看到營收大增股價卻沒反應,投資人心裡一定很恨。
此外,政府正在緊鑼密鼓打炒房,建商房屋賣得好也不見得是好事,因為營建股的「工作」是不斷買地 > 推案 > 委託營造廠興建 > 完工後銷售(預售或是代銷)> 收到錢 > 再買地 > 再推案 .....。房屋賣得好拿到現金又得進行下一波的「掏金工作」。
那房屋賣得不好難道是好事嗎?有可能,因為房價還是處於高點,如果繼續上漲,成屋將是建商很好的資產。
營建股很吃現金,剛剛的「工作」任何一環都需要錢,因此高負債比是常見現象。另外,政府目前正針對新案的土地建物融資(俗稱土建融)進行管控,這對營建股的「未來」是很大的挑戰。

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