何謂「凶宅」?隱匿「凶宅」資訊法律上的責任是什麼?—–法洛威

追求卓越的房屋品質及居住環境，相信是每個期待成為有殼族群殷切期盼的願望，然而房屋資訊的揭露與否，除影響房屋價格外，更影響居住人的生活品質。

在許多房屋地雷中，「凶宅」是多數國人避之唯恐不及的類型之一。法洛威本篇將告訴讀者，何謂法律上的「凶宅」?在不知情的狀況下，買到凶宅如何透過訴訟保障自身權益。同時也要呼籲建築物賣家，切勿隱藏房屋「凶宅」的資訊，否則屆時恐得不償失。

現行司法實務對於「凶宅」並無明確的定義，然絕大多數法院判決對於在房屋「專有部分」、發生「非自然死亡」的事件，即可視為「凶宅」，目前並無爭議。

另外內政部曾函釋凶宅的定義如下:「賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有(包括主建物及附屬建物)部分，曾發生凶殺或自殺而死亡之事實，及在專有部分有求死行為致死；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為」。

在內政部的解釋定義下，在建築物的包含客廳、餐廳、臥室、書房、廚房及衛浴的「主建物」部分;在陽台、平台、花台、露台等「附屬建物」部分，有發生非自然死亡的情況，就算是凶宅，但倘若在「專有部分」受傷而陳屍他處，則不會被認定為凶宅。舉具體案例說明，倘若某情侶發生感情糾紛，結果有一方被他方在「主建物」、「附屬建物」遭殺害並陳屍該處，則該建築物依內政部認定為「凶宅」；然倘若，一方僅是在「主建物」、「附屬建物」受傷，但最後卻在他處死亡陳屍，那麼該建築物則不屬於內政部所稱的凶宅。

此外，內政部101年10月29日公告生效之「成屋買賣契約書範本」、101年10月29日公告、102年5月1日生效之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中之「建物現況確認書」第7點有關建物是否曾發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事，亦係以建物之「專有部分」為限。

司法案例中，曾有買方向建商購買預售屋，然在預售屋建築過程中，在大樓的「R1屋突層」發生施工人員不慎掉落電梯井身亡事件，買方遂向法院起訴建商，要求民事賠償。在該案例中，法院認定工安事件是發生在大樓公共空間，並非屋主的「專有部分」，因此該大樓縱然有意外事件造成的「非自然死亡」，該大樓仍不屬於「凶宅」。

法洛威建議，倘若預售屋買方對於預售屋是否曾發生「工安事件」導致自身或預期未來價格恐將下跌，可以與建商針對「凶宅」定義做出買賣雙方的特殊約定，才能有希望藉由特殊約定約束建商的工安品質，未來倘若預售屋施工過程發生工安事件，才有求償的機會。

根據內政部「不動產說明書應記載及不得記載事項」規定，明確要求必須將建築是否為「凶宅」的資訊揭露。在買賣實務上，如果建築物屬於「兇宅」，賣方提供的「標的物現況說明書」內「是否知悉本標的物曾經發生 凶殺、自殺或非自然身故等因素致死或求死行為並致死等情事（如跳樓死亡）」欄位勾選「有」!倘若欄位勾選「無」，賣家或是仲介人員就有可能違反刑法第339條第1項:「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處 5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科 50 萬元以下罰金。」、第2項:「以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同」的「詐欺罪」;或是刑法第214條「明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處 3 年以下有期徒刑、拘役或 1 萬5 千元以下罰金」。

買方在不知情的購買到凶宅，可以依照要求解約，並且依照民法第259條要求賣方返還購買的價金。此外，除了解約要求返還價金外，買方亦可依民法第359條要求減少價金或依照民法第184條提出「損害賠償」。

至於價金減少或損害賠償部分的金額該如何請求呢?司法實務上，買方可在訴訟階段要求各地的建築師公會出具「鑑定報告」，評估凶宅的事實造成建築物瑕疵價值減損金額，藉以提出具體的減少或求償金額。

內政部雖然有針對凶宅做出定義，但內政部並沒有設立所謂的「凶宅網頁」供民眾查詢凶宅資訊，然而民眾仍可透過下列方式尋找凶宅資訊:

在聰明的台灣人努力下，針對凶宅資訊推出「事故地圖」，「事故地圖」在Google Play可以下載。透過登入APP就可以瞭解目前所在區域「凶宅」位置，保障自己避免買到凶宅而不自知。

台灣凶宅網在凶宅資訊網站算是數一數二的資深平台，經營方式是利用傳統論壇的方式經營，透過台灣凶宅網除可以找到凶宅資訊外，包括凶宅的買賣、出租，甚至是「洗屋師」等與凶宅有關的問題都可以在平台中嘗試找到解答。

在「人心不古」的今日，人與人相處通常較為冷淡陌生，倘若在不熟識的情況下，貿然拜會凶宅鄰居可能會招致白眼。此時，建議可以向鄰、里長詢問疑似凶宅的房屋資訊，或許能夠對屋主情況略知一二。另方面，當地的派出所及分局的偵查隊，更是許多擔心購買到凶宅的民眾可以諮詢的管道，倘若當地發生凶殺案，鑒於警察是治安維護單位，因此對於凶殺案的發生地點及經過能透露出更多的重要資訊。