絕對可以照著做的地政士考取心得！

前言

本篇心得希望可以幫助到正在準備或想要準備地政士考試的各位考生，備考的過程並不輕鬆，但若既然決定了要參加考試，那就確實去執行備考中的所有條件。這是我第二次應考，也因為在第一次的落榜經驗，才能讓我知道要怎麼備考。本身法律系畢業，從事法律實務工作多年，非全職考生，備考期間除了考前兩個月唸書會到5個小時左右，其餘期間每天唸書時間大約在2小時上下。在112年的考試，準備的期間可分為三個階段，第一階段的期間自111年9月到10月，第二階段從11月到考前，第三階段則是從112年4月開始到考前。心態上不需要一開始就盡全力去衝，先把讀書的習慣建立起來，也不用一直想著要強記書本的內容，只要不斷地加強印象，加強到可以寫出精準的內容，那就是學會了，不需要給自己心理不必要的負擔。最後衝刺的時候，不可能不緊張，只要想上榜，就會有壓力，做做運動或轉移注意都只是暫時紓緩而已，要不斷告訴自己一定可以上榜、一定要撐過去，這些都只是過程，盡力就是了！唯有自律的人才能獲得自由！不廢話，秀成績單！

一、備考教材

（一）教科書

1. 土地法（溫豐文）
2. 土地法釋義（陳立夫）
3. 民法總則編、債編、物權編（李淑明）
4. 民法親屬、繼承編（許恒輔律師）

（二）補習班

首宇-陳翰基（正課＋衝刺）

有考生私訊問我有沒有做筆記，所以順帶分享一下！

二、備考過程

（一）第一階段

所有考科除了地政士法及信託法外，2個月的時間，將全部科目課程先上過一輪《註1》，播放速度用1.5倍去聽，邊抄筆記，上完課後快速複習，先把上完課仍不是很了解或記憶模糊的部分作記號。複習時，對於這些部分需要加強學習的部分，除了講義內容外，會參考教科書及上網搜尋資料（內政部地政司網站、司法院法學資料檢索系統、財政部稅務入口網），自己動手查才會有印象。對於不熟、難背的部分，多看、多背，克服遺忘曲線的方法就是定期重溫，建立長期記憶，在面對考試的時候，可以減少突然想不起來的情況。

（二）第二階段

在大致上建立起各考科的概念後，就是進入「動手寫考古題」的階段《註2》，練習寫考古題的階段，一定要動手去寫，並記錄寫題的時間，每題作答的篇幅至少一面至翻頁三行左右，時間要進步到每題18分鐘內就可以完成的程度《註3》。而練考古題會一直練到考試前，考試前一個月左右，每天會增加到寫2題考古題。

而在答案的寫作上，不要只是把法條照著滕寫上去，而是針對題目所問的考點，先將前提概念寫出來，如立法理由、修法理由為何，本題所涉及的問題為何，作為前言。再開始進入作答核心，寫作上先將法條的重點作為標題，標題下再將規範的內容寫出來，若有時間再補充學者的見解或批判。

特別說明的是民法的答題方式，平常的練習要學習「拆解考點」，將每個基礎概念拆出來獨立寫，寫完後再將各點的結論（小結）綜合起來，做一個總結，著重於三段論證《註4》。避免東寫一點西寫一點，到頭來越寫越開花。可以多參考歷年考古題解題的方式，先模仿，再慢慢建立起自己的寫作步驟。

練習考古題，剛開始都很痛苦，堅持寫個一個月後，就會開始習慣寫考題，也會發現自己在考科內容的理解上越來越清晰。因為輸入及輸出都必須兼顧，學習過的內容，才會更深刻的記載腦袋裡。而輸出又比輸入困難，因為輸出需要爬梳原本已經在腦中的知識，再轉為合邏輯的表達內容，本來就會辛苦許多。

（三）第三階段

最後衝刺階段（考前1~3個月）就是邊上首宇基哥的考前衝刺班，每天複習2科專業科目，基哥會將最近的新法案修正、學術界討論議題等加入教材內容，省去考生花時間查找資料的時間，念基哥準備的資料內容就很足夠。如果在第一階段長期記憶建立的不錯，在這個時候會輕鬆許多，邊上課複習，腦子也會開始自動去應對舊記憶，如果記憶有些模糊，就再多讀幾次，試著用自己的話寫出來。

《註1》本身是法律系畢業，還有點底子，所以對於民法並沒有另外花時間去上課。若是一般考生，建議在初期可以放慢學習民法的腳步，不用很密集的上課，上完課之後記得要思考上課內容，盡可能的求消化，不求數量。課程內容中，老師所舉的例題一定要練到可以自己獨立分析的能力。

《註2》我有加入由陳勇志地政士帶領「練筆團」，每天寫題目後上傳，會有人幫忙看答題內容，在我備考過程助益非常之大，非常感謝陳代書在我備考期間一路上的督促與陪伴！

《註3》專業科目考試的時間長度為90分鐘，平均每題所分配的時間為22.5分鐘，扣除審題、構思所需要的時間4~5分鐘，真正可以作答的時間約18分鐘左右。

《註4》三段論證的寫法即是將法規範的內容作為大前提，案例事實為小前提，進而涵攝作為結論。而在下面例子中，「限制行為能力」及「法律行為」就是兩個考點，將其獨立開標題，就是「拆解考點」。

例如：

題目問「甲之年齡為16歲，欲利用新年所拿到的壓歲錢去購買腳踏車一輛，一天至腳踏車店向老闆乙表示欲購買某型號腳踏車，乙問甲是否有攜帶身分證或健保卡，甲則回應其並未將身分證件帶在身上，並在其顧客資料表中填寫其已成年之兄丙之資料。問甲乙間之買賣效力為何？」

作答：

（一）甲為限制行為能力人

滿七歲以上之未成年人，有限制行為能力，而滿十八歲為成年，民法第12條、第13條定有明文。本題甲的年齡為16歲，介於7歲與18歲之間。是甲為限制行為能力人。

（二）買賣契約為有效

限制行為能力人用詐術使人信其為有行為能力人或已得法定代理人之允許者，其法律行為為有效（民法第83條），本題中甲欺騙乙其為有行為能力人，乙進而與甲訂立腳踏車買賣契約，依上開規定該甲乙間之買賣契約為有效。

三、各科準備方法

以我自己為例，在科目的準備順序上，民法→土地法→土地登記實務及土地稅法

（一）民法概要

民法非常龐雜，考題的變化性多元，所以打好知識的基底還是最重要的！在準備的過程，可以先掌握總則編的內容，尤其是「行為能力」、「意思表示」、「法律行為」、「代理」等內容，一定要搞懂！接著可以先唸物權編，由於物權編與土地法、土地登記規則的關聯性很密切，所以可以先讀，其中「共有」、「地上權」、「抵押權」是一定要搞懂，這部分的觀念掌握好，之後念土登的幫助會很大。再來準備親屬和繼承，親屬編中的夫妻財產制較為重要；繼承編則是在「繼承人」、「應繼分」、「遺囑」、「歸扣」、「特留分」等內容基本且重要，很常考出來，一定要懂得怎麼操作。最後才是債編，首重「請求權基礎」（如侵權行為、不當得利、無因管理等），而「債務之效力」、「買賣」、「贈與」、「租賃」、「借貸」、「委任」、「行紀」等內容，都是常出現在考古題中的考點。

（二）土地法規

土地法的領域非常之廣，所幸在考題的變化上不會太大，傳統必考的考點就還是一再出現，有時只是換個問法。在備考上，普通法與特別法的比較、母法與子法的比較都要注意，如土地法與平均地權條例的比較；在地籍編則要注意土地法與地籍測量實施規則及土地登記規則間的比較；土地稅編則要注意土地法、平均地權條例、土地稅法間規定的異同；土地使用編中的「土地重劃」，要注意與平均地權條例中「市地重劃」的規定；土地徵收編則有其特別法「土地徵收條例」及平均地權條例中關於區段徵收的規定等。

準備土地法時，先了解各編的架構及基本規定內容，對於重要的子法內容，也要看過，有時候寫出子法的重要內容是可以為自己多加點分數，但也要注意無須太過專研，免得念到迷失自我，畢竟目的是考上不是寫論文，自己整理出一句約20~30字的摘要即可。

再來將重要主題提取出來，如「地權限制中私有土地的取得限制」、「共有土地的處理（土地法第34-1條）」、「房屋及基地租用」、「土地重劃」、「土地徵收」等，地籍及土地稅的部分，則是放在後續研讀土地登記規則及土地稅法時，邊念邊比較其相異點。

（三）土地登記實務

強烈建議在民法及土地法的概念（信託的基本法律關係也要了解一下）都建立起來後，再進行土地登記規則的研讀，因為本科的規範內容都是基於民法或土地法中關於權利義務的具體實現，觀念上需要常常穿梭在民事實體法與土地登記規則之間，前面的觀念懂了，後面念起來就輕鬆許多，雖然還是有許多需要強記的部分，但至少可以利用聯想的方式，幫助記憶規定的內容。而對於地籍測量實施規則，才真的就是完全靠記憶，在準備本科時，可以以時間分配進度，例如一個小時的土地登記規則，搭配半小時的地籍測量實施規則。本科的分數算是好拿，題目拿到手也是一翻兩瞪眼，如果沒背就掰不出來，但只要背得出來，一題分數要拿個15分以上並不困難。

（四）土地稅法規

本科涵蓋的法規有土地稅法、房屋稅條例、契稅條例、遺產及贈與稅法、稅捐稽徵條例、所得稅法（房地合一稅部分）、工程受益費徵收條例等。在準備上，最基本的納稅義務人、稅基、稅率、優惠稅率、免徵、減徵等，都一定要記起來，而其中自用住宅優惠稅率、土地增值稅及房地合一重購退稅的比較、遺產稅的計算、稅捐稽徵法中的稽徵程序、救濟等都是很常出題的考點熱區，沒弄懂的話，乾脆就不要上考場。近年來較少以計算題的形式出題，但千萬也別因此就完全不練習計算題，在練習的過程中，對於強化各稅的運用有很大的幫助，就算考題沒考，相信將來執業時也會遇到，所以學好稅額的計算，有好沒壞。本科也是往年大多考生取分的重點，考題通常也不會太過刁鑽，大多是考驗考生對於基本概念的認識，答題上能夠掌握稅法的立法目的及各稅的差異，分數衝高並非難事。

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