什麼是凶宅？遇到凶宅該怎麼辦？

目前法律上對於「凶宅」尚無明文規範與定義，一般實務上通常會援引內政部2008年7月24日內授中辦地字第0970048190號函作為「凶宅」的認定標準：

「本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。」

而內政部近年所發布的不動產說明書應記載及不得記載事項中 ，則進一步提到除兇殺與自殺外，專有部分於產權持有期間若發生一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，亦應該在不動產說明書中敘明。以下筆者整理幾個不同的情境，供大家參考實務上如何認定「凶宅」的範圍：

案例1：某A與母親B共同居住於C社區12樓的D戶，某天A吸食安非他命後與B發生爭執，遂持開山刀朝B追砍，致B嚴重失血致出血性休克死亡，並在B死亡後將其頭顱自住家陽台向外拋丟，墜至C社區中庭：C社區的D戶為公寓大廈內具有使用上獨立性的專有部分，也是兇殺案的命案現場及陳屍地，因此D戶為「凶宅」，而C社區的中庭並非專有部分，故非「凶宅」。

案例2：某A於B社區16樓自殺，墜至3樓共用部分的露臺：該社區露臺為公共設施，並非專有部分，也未約定專用，因此不符「凶宅」的認定範圍。

案例3：某A持有B社區4樓的C戶，某天A自B社區11樓樓頂跳落，墜至大樓外的巷道馬路：A為求死行為的頂樓平臺與陳屍地的巷道馬路皆非公寓大廈的專有部分，而A所持有的C戶則未發生非自然死亡的情事，因此上述三處地點都不是「凶宅」。

案例4：某A於B屋內燒炭自殺，送醫急救後仍不治身亡：A雖然並非死於B屋，但因A的求死行為發生於B屋，最終A亦不幸亡故，因此B屋仍會被判定為「凶宅」。

案例5：某建案A於興建期間發生工安意外，地下牆壁倒塌致工人死亡：A建案完工後，不知情的某B購入其專有部分C戶，嗣後B仍不得主張C戶為「凶宅」。

案例6：A、B於C屋內抽菸，並在未將菸蒂徹底熄滅前即離開，導致菸蒂接觸易燃物發生火災，同居人D因此命喪火場：D是因非自然死亡原因罹難於C屋，故主張C屋為「凶宅」有理由。

案例7：某A感染COVID-19致呼吸困難，最終於B屋內病故：因疾病罹難並非不動產說明書應記載及不得記載事項內所稱的「其他非自然死亡之情形」，因此B屋不符合「凶宅」的認定範圍。

注意！不管是內政部函釋或其公布的不動產說明書應記載及不得記載事項，都未有明文定義「凶宅」的內涵，有些情境縱使未符合上述規範所述的範疇，部分法官仍會認為該非自然死亡事件已造成房屋的交易價值受到衝擊，屬於「物之瑕疵」中的「價值之瑕疵」（民法第354條）。

在一般社會通念、民俗信仰、習慣與心理因素的影響下，「凶宅」可能會造成房屋交易價額的減損， 其減損的價額應由承審法院選任或由兩造當事人合意選任的不動產估價師事務所或不動產估價師公會進行估價。另外，賣方、仲介刻意隱瞞交易標的為「凶宅」的重大資訊，使買方陷於錯誤，而以一般市場價格簽訂買賣契約並交付價金的行為，也可能會構成刑法第339條第1項的「詐欺取財罪」哦！

實務上對於「凶宅」是否為「物之瑕疵」仍有不同見解，肯定說認為就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人「非自然身故」之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，若購買者知有上情，多因心生畏怖而無購買意願，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之重大瑕疵（臺灣高等法院96年上字第40號判決）；否定說則認為建築物是否因為曾有人於此自殺而成為「凶宅」，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認導致物之價值、效用或品質不具備，自非物之瑕疵（臺灣高等法院99年上易字第229號判決）。

Q&A

1. 不知情的買受人購買房屋後始知其為「凶宅」，在實務上應如何保障自身權益？

按民法第354條規定，出賣人對於其出賣的標的物應負「物之瑕疵擔保責任」，又「凶宅」屬於「物之瑕疵」中的「價值之瑕疵」，故買受人得依民法第359條主張解除契約或請求減少價金（契約解除權與價金減少請求權為「形成權」，依民法第365條第1項規定，自交付房屋經過5年而消滅）。如果買受人在購得房屋5年後始知其為「凶宅」，仍能依據民法第227條第1項「不完全給付」之規定，準用民法第226條請求損害賠償（請求權因15年間不行使而消滅）。