皮朋哥短評：板橋府中建案《尚新板》

今天要來看的是一個位於板橋府中站附近的小型建案《尚新板》。這個案子靠近全台灣最強的台北捷運藍線，也就是板南線府中站附近，屬於一個危老都更的小型建案。

所謂的『危老重建』，顧名思義就是指一些老舊危險的建築物，依照「都市危險及老舊建築物加速重建條例」申請進行的重建措施。

什麼樣的老房子，符合危老的條件？

• 基地條件：位於都市計畫區，基地面積沒有限制。
• 建物條件：屋齡30年以上，無電梯或結構安全性能評估未達標準，或經建築主管機關評估有危險之虞應補強或拆除者，或經結構安全性能評估未達最低等級者，且沒有具文史紀念價值之合法建物。
• 同意比例：申請危老重建，地主一定要100%同意。

詳情可見以下華南金控的網頁說明。

本案公共建設短評：9/10

步行至捷運板南線府中站約500公尺6分鐘左右，非常近！其實五鐵共構的板橋車站也算是在步行可達的範圍，才1.2公里不到20分鐘。

本案的學區是板橋國小和忠孝國中。步行至板橋國小約為850公尺12分鐘左右，有一點小遠；忠孝國中也是850公尺12分鐘左右。由於《尚新板》基地位於舊市區，所以公園綠地比較缺乏，真要講大概就是離林本源宅邸，也就是林家花園還蠻近的，只要約700公尺10分鐘左右的步行時間。

本案基地位置還有一個亮點，就是步行約600公尺9分鐘的新北圖書館。這圖書館超棒！可以看看下面這篇文章的分享。

開車的話，最近的快速道路就是65快速道路了，經南雅南路轉縣民大道，只要500公尺即可上板橋二交流道往北接國道一號，往南接國道二號，對於開車族來說也算方便。不過那一帶其實算蠻容易塞車的，500公尺乍看很近，大多數時候可得多點耐心。對開車族來說，一來附近車多，二來本案的車位幾乎都是較不討喜的機械倉儲車位，因此本案似乎較為適合仰賴大眾運輸的購屋族群。

本案周遭生活機能短評：9/10

捷運府中站是一個皮朋哥很喜歡的商圈，古早時期，在沒有新板特區之前，原本是板橋的舊火車站，因此不難想見此處的商業機能和生活機能有多強大。自從火車站遷移到新板特區之後，府中站並沒有隨之沒落，反而發展出一個非常獨特的風格。講起來是有那麼一點像日本的街道，很難形容那種氛圍，就是有商業機能但是又有一些人文氣息，可能跟府中站旁邊有一個非常著名的板橋慈惠宮有關。

慈惠宮是板橋最早的媽祖廟，也是板橋的信仰中心之一。慈惠宮聞名全台的原因之一，便是郭台銘曾經在這裡住了九年，小時候睡覺的位置被地理師指出是廟中財位，擴建時便安奉了五路財神，隨著郭台銘日後成為台灣首富，慈惠宮也成了許多企業主、上班族祭拜求財的廟宇。

皮朋哥自己幾年前也遇到人生中的難題，在徬徨無計的時候，也是前往慈惠宮祈福參拜，說也奇怪，那個難解的難題居然一路逢凶化吉，柳暗花明又一村，最後終於完滿的解決。因此對於板橋慈惠宮，皮朋哥心中一直念念不忘，抱著感恩的孺慕之情。大概也是皮朋哥很喜歡府中站那一帶的原因之一吧。

至於其他的商業機能，步行至湳興公有零售市場3分鐘、後埔市場及府中商圈5分鐘，另到愛買、黃石市場約8分鐘、全聯10分鐘，湳雅夜市更是只有在旁邊而已。不過坦白說，靠夜市那麼近，雖然說吃喝玩樂是很方便，但是也就難以避免附近環境的吵雜髒亂，個人會覺得離夜市那麼近反而是一個扣分。

進階的商業機能要仰賴不遠處的新板特區，有大遠百小遠百還有麗寶商城，電影院有威秀影城也有秀泰影城。附近的亞東醫院是醫學中心等級的教學醫院，還有聯合醫院板橋院區，更遠一點還有區域型教學醫院等級的土城醫院。

本案建築基地短評：4/10

《尚新板》本案基地為單面臨路，為西北面的南雅南路一段，基地大小為127.95坪，建蔽率只為67.15%。坦白說這塊基地真的是很小，小基地會帶來很多缺點，例如：與鄰近建物幾乎會沒有退縮空間，然後建蔽率一定非常高，所以壓迫感也會比較大，社區不會有甚麼休憩用的空間...。然而危老重建案幾乎都是如此，也是無可奈何。

​因此採光棟距就別問了，因為就不是《尚新板》本案的優勢或是賣點，在意採光棟距的人看到這可以直接離開，因為這不會是適合你的建案。

車道入口開在南雅南路一段3巷，是一條6米寬道路，會車...大概會很考驗開車的技術，然後建議是避開B1戶的二樓吧，因為倉儲車位的入口鐵捲門的聲音和震動應該也會蠻惱人的。

本案建材配備短評：7/10

建案速覽：

• 開案：2023/06；預計完工：2026/Q3
• 土地分區為商業區，但無事務所規劃。
• 35戶住家/3戶店面，平面式車位2個，倉儲車位20個。
• 13樓高，地下2層，一層3戶，只有1隻電梯。標準層挑高3米6。
• 公設比33.4%，建蔽率67.15%。
• 管理費暫定為100元。

建材配備亮點：

• 耐震六級標準，地下室連續壁開挖28公尺。
• ​防水保固五年，屋頂防水保固加碼到十年！屋頂地板高壓噴塗polyurea防水塗料。
• 浴室地坪施做四道防水層，浴室全室防水做到240cm高，強大。
• 採用YKK AP氣密窗。
• KRONOTEX超耐磨木地板。
• 浴室使用Panasonic四合一暖風機。

建材配備缺點：

• 管理費100元/坪；機械車位管理費1,500元。都蠻貴的啊。

本案建材配備還算不錯，算是有中等偏上一點水準。樓高3米6非常好。感覺算是有用心在選料的一個建案。

各戶別速覽：4-10F標準層

A1：44.54坪，3房2廳4衛3陽台

• 三間套房！超奇妙的格局！然後依然保有公共空間，估計是法規限制，不然個人覺得會設計成四間套房！這樣感覺非常適合拿來當作共享公寓出租。
• 柱子幾乎都在室外，只有左上角那根柱吃掉一點陽台空間，算是無傷大雅。
• 基本上也完全沒有樑壓床問題，設計的相當好！
• 只有主臥浴室開窗，其他三間衛浴沒有開窗。另外就是為浴幾乎都在房子的中間，有風水顧慮的人也麻煩跳過了。
• 客廳面寬約為3米2，算不錯。
• 冷氣室外機沒有獨立置放空間，有點可惜。

A2：31.55坪，2房1廳2衛1陽台

• 格局為狹長狀，本該不太理想，不過兩面採光救了這個戶別。
• 四根柱子都完全吃到室內空間非常不理想，不知道柱子尺寸，不過吃掉1坪以上的空間可以預期。不過還好沒有任何樑壓床的問題。
• 主臥有獨立更衣室設計，女性族群應該會很喜歡。
• 廚房為獨立式設計，不過客餐廳空間非常不大。
• 兩間衛浴都有開窗非常不錯。

B1：26.45坪，2房1廳2衛1陽台

• 注意此戶別的客廳牆壁外面就是電梯，大概會比較吵一點，而且可能會有振動問題。
• 近門兩邊有各有一隻柱子吃掉室內空間，好在房間採光面柱子全數外推，而且沒有任何樑壓床的問題。
• 廚房為獨立式設計，公領域空間看起來算是良好。
• 兩間衛浴都沒有開窗。

價格分析：

《尚新板》令人感到驚奇的就是A1戶別，因為宛如為房東量身訂做的戶別。既然是出租物件，讓我們來算一下租金投報率。假設一個套房平均租金是22,000元，一年租金滿打滿算是2.2萬 x 3 x 12 = 79.2萬。房價用75萬/坪來算，就算可以不買車位，總價會是75萬 x 44.54 = 3,340萬。簡單的投報率大概是2.37%。

換成另外一種算法，頭期款20%，必須拿出668萬，每月平均利息約為45,400元，每年利息支出為544,800元。不考慮本金的部分，每個月正現金流為 (79.2-54.48)/12 = 2.06萬元（如果把每月要還的本金考慮進去，現金流就會變成負的）。

這只能說符合行情吧，必須投入的本錢有點高，畢竟是六百多萬的現金，還要加上房客管理的時間成本，個人會寧願把錢放在高股息的ETF就是了。

其餘兩個戶別，兩房帶倉儲車位也都要2,100萬以上（實價登錄的單價在72~76萬以上），這突破了皮朋哥對於板橋兩房帶車位的總價帶認知，坦白說是真的蠻貴的；加上也很貴的管理費，這個都更危老建案，口袋不夠深的還真是買不起也住不起啊。

結論：7.5/10

《尚新板》是個優缺點都很極端的建案，看起來建商選料和設計都算是用心，格局也還可以，更別說幾近無可挑剔的生活機能和交通便利性。

缺點就是說起來真是有點貴，撇開房價不說，管理費的部分，以A1戶別帶車位為例，每個月差不多要高達6,000元，想當初皮朋哥在中壢的分租套房，一個房間月租金也才5,500元而已...

再來就是附近環境會比較吵雜，不會像是重劃區那麼舒心，棟距景觀也只能說乏善可陳，只能說絕大多數的建案都是這樣，有一好沒兩好。

只能說這不會是皮朋哥個人喜歡的建案，看官們請自行評估吧。