一直想買房，真的把它訂下去！訂下去後才發現有些缺點…

摘要：天底下很難有一百分的房子，也沒有十全十美的方位及格局，列出十項以上優、缺點，可以從這些項目來評估對房屋內外真正需求是什麼。

同事三個月前才說：「艱苦敖了2年終於拿到研究所畢業證書。」在上禮拜她突然對我說：「訂了一間預售屋，有十天鑒賞期，請幫忙看看這一間好不好！」這位同事今年特別忙碌，仍然想要實現二年前買房的心願。

她line了傢具配置圖及公共梯間平面圖，我看了一下建設公司名稱及地理位置，交通便利，四通八達，鬧中取靜，尤其喜歡爬山的她，出門往山的方向走就可以步行至五酒桶山，我笑笑的說：「以前人是逐水草而居，現代人是循著捷運線買房。」這位同事年齡53歲，現在住的透天房子超過30年，退休前可以買個退休宅，利用現在還在領薪水時可以申請軍公教貸款，貸款年數、利率、可貸的金額，將會比一般房貸相對來的優惠。

這位同事以前主要投資土地，股票為輔，練就數十年投資經驗，年輕出社會工作後，拿出台幣65萬和家人一起合資買地，經過20年於110年將這塊地賣掉，分得450萬做為頭期款，她說：「錢因為通貨膨脹，只會越來越薄，現在看房貸金額似乎很大，未來的通貨膨脹，將會把貸款打得越來越薄。」正因為她從年輕投資到老，與同儕間有著不同觀念，不會害怕背大筆房貸，而且積極找尋夢幻中的退休宅，退休宅希望有大樓管理員、有電梯、有捷運、附近有山區，而且與原來生活環境距離不遠，搭捷運到台北、高鐵、機場都很近，如今選了這間房可以實現夢想。

（傢配圖1:同事所選擇的格局）

天底下很難，有一百分的房子，也沒有十全十美的方位及格局，我看了看這二張圖片，列出10項以上的優、缺點，可以從這些項目來評估對房屋內外真正需求是什麼，其中有兩項缺點讓她思考了數天，甚至成為退訂的原因。

她所在意：

第一個缺點，廚房的餐桌椅附近沒有放電器櫃的地方，她回家看看現在居住的透天厝，心裡盤算是該把家具電器斷捨離，那麼斷捨離後，第一個缺點就可以解決了。

第二個缺點，這個建商最近又和住戶打官司，剛好他的姪子在別的區域向這間建商購買房子，去年交屋，他的姪子說：「公共區域的問題不少，甚至電梯還會發出奇怪的聲音，最後管理委員會採強硬態度，建商才表示要出面解決的意思。」最後給的建議：「多做比較就是避雷的方式之一！」

果真這位同事不到一週，就去退訂了上述建商的預售屋，再隔了一個禮拜之後，她再度和我分享，又跟不同建商、同區域，訂了一間四人房預售屋，這個建商專門蓋一般國民買得起的住宅，她很開心分享這次訂房的過程：「這次載我老公一起來參與，不然喔，先前他一直喊著要住原先的舊透天，兩個意見不合，吵得差一點要離婚，這次帶他到了售屋銷售中心，一起聽聽銷售人員的介紹，最新建築工法、四週圍環境、公共設施及政府正在蓋大型建設的未來發展，老公這時才有聽進去，沒有表示反對意見，全家四人得到三票同意，很開心地把房子訂了下來，而且這間房子沒有先前兩個在意的缺點。」

（傢配圖2:同事第二次選的四房）

看來她真的下決心要成交，而且是大手筆，她再度分享傢具配置圖，確實比前一間好很多，而每間房子總會有優缺點。

第一項缺點，公共電梯對應到她們家的2面牆壁，2面牆壁旁是客廳及廚房，還好不是房間，不至於在夜深人靜時刻，隱約聽到電梯運轉的共鳴聲。

第二項缺點，有一間廁所沒有對外窗，還好現在的建築工法，都會加裝除濕冷暖空調機及單層獨立排氣孔，改善廁所會發霉的問題。

第三項缺點，所選擇的樓層是頂樓，屋頂上方是公共空間，有空中花園、曬衣場、會議室，怕的是將來20年後發生漏水情形，那麼屆時就需要管理委員會出面做改善。

她說當初選這個頂樓也有這個疑慮，聽完她的姐姐分享現在居住的情形，就沒什麼好猶豫了，她描述姐姐所說的：「她們的社區很不錯，每年分棟分區施做防水工程，由管理費出錢，總幹事及委員發包監工，不必住戶出面很令人放心。」嗯！這個大樓聽起來很有制度，追問之下原來是中悅社區，這社區是屬一屬二豪宅等級的大樓，難怪有這麼完善的管理。

我也分享一下朋友所居住的26年大樓，房子樓層位於頂樓，前2年遇到屋頂漏水，等不到大樓管理委員會出面處理，於是自行花費35萬施作防水工程，之後再透過地方法院提起告訴，向管理委員會追討這筆工程款，經過一年以上官司勝訴後，民事執行處對該社區所存的管理費，做強制解除定存扣押支付，最後有得到應得的工程費及訴訟費，那位朋友說：「如果當初大樓管理委員會願意處理頂樓防水，哪裡還需要繞那麼一大圈，最後搞得還要多付訴訟費。」將來大樓頂樓真的發生漏水情事，雖然法令有規範，但是未來如何發展總是不如我們所願，不那麼容易得到應得的結果。

同事聽完後立馬請假飛奔到預售中心，由原先要求最高樓層的好視野，退而求其次，選了另一棟而是次頂樓層的房子，同樣四房格局、同樣座北朝南方位，只要再補個差價6萬元，就可以免除心中那顆石頭，此次為了買房這件事退訂加轉換，總共跑了四次銷售中心，這件事情也讓同事瞭解挑房的眉角。

一般人選擇買預售屋，交屋後總會憂喜參半，歡喜的是有新房子可以居住，憂的是驗屋過程不盡人意，甚至後悔當初的選擇，與原先想像空間落差很大，最後只好強迫自己去接受，或想辦法與建商進行溝通改善。

然而上班族在有限時間遇到此種狀況，都會覺得費時又傷神，何不如像這位同事一樣，把費時又傷神的事提前用在篩選房子呢！每一位銷售業務員皆是推銷專家，雖然有必要透過專家介紹，而自己想要買的心中好房，最終還是決定於自己功課到底做了多少。

給有計劃買房的小小建議如下：

1.製作財報：家庭資產負債表及損益表，買房「前」的財報及買房「後」的財報，供分析可承擔的能力。

2.參考實價登錄附近的行情，善用網路搜集建商及如何選房的資訊。

3.銀行估價：透過仲介或建商所認識的銀行，及自己VIP的銀行，兩邊進行估價，若未來有成交，則兩邊送件可選擇較優的貸款條件。

4.可以負擔得起、成交在合理的價格範圍內，不被外在因素左右。

5.不動產最重要的是地點、地點、還是地點，不管自住或投資，都要瞭解方圓一公里內的居住環境、就業市場、人口素質、政府公共建設未來發展等。

6.預售屋可以考慮入場的時點：建商拿到使用執照前4個月，一般會有促銷行情，且可以進入大樓內，看清楚每一戶已完工的格局，室內坪數大小較有空間感覺，減少一些不必要的後悔。

希望大家都能夠找尋到心目中的好房。