房市信心指標創52個月新低
根據中央大學與台灣房屋集團最新調查，2024年12月「購買房地產時機」指標跌破100點大關，來到99.84點，創下近52個月新低。這顯示消費者對房市信心已由樂觀轉為悲觀。台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，央行第七波打炒房措施堪稱近年房市的霸王級寒流，在銀行緊縮放款下，多數買家轉為觀望，導致第四季房市買氣急凍。
三大風向觀察房市冷熱
資金風向
近期金管會針對租賃融資公司的不動產放款進行嚴格監控，要求銀行設立資金防線，影響中小型建商的資金調度。此外，央行也密切關注貸款資金是否流入房市，資金的鬆緊將直接影響未來房市的推案狀況與買氣。
供需風向
央行總裁楊金龍在第四季理監事會後指出，部分購地貸款存在動工保留款不足的問題，若未來進一步追查，可能打亂建商的推案佈局，進而影響供需平衡，成為2025年房市的重要變數。
建設風向
雖然政府打炒房政策持續進行，但地方建設仍然活躍，尤其是產業園區的開發與招商引資，對周邊房市的帶動作用顯著。企業對工商用不動產的需求相對穩定，政策干擾較少，因此地方建設的強弱將成為2025年區域房市冷熱的關鍵指標。
爆量供給與史上最大交屋潮來襲
根據統計，2022年全台建照數量超過18萬戶，新屋開工量達14萬戶，均創歷史新高。雖然2023至2024年的建照與新屋開工量有所減少，但仍處於15年來的高檔。預估2025至2027年，全台預售屋完工戶數將達40萬戶，市場新增供給大幅增加，可能進一步壓低房價。然而，受到經濟情勢、房市政策、兩岸關係及地緣衝突等多重因素影響，房市呈現「量縮價跌」格局。專家預估，2024年全年交易量將年減18%至21%，房價則有7%至15%的跌幅空間。
待售壓力持續攀升六都將為重災區
根據內政部統計，2024年第二季六都待售新成屋數量仍維持高檔，以新北市2萬452宅最多，主要集中在板橋、新莊與淡水區。其次為桃園市1萬7796宅，台中市1萬5925宅，高雄市1萬2165宅，台南市1萬212宅，台北市則為3875宅最少。專家分析，重劃區推案量大，加上舊市區住宅供應，導致待售量居高不下。
房市反轉下，建商面臨巨大賣壓，尤其是蛋白區塊的待售量高企，區域行情成為買家參考依據。蛋黃區塊則不建議追高，以免增加風險。
未來可能導致房價下跌的兩大導火線-斷頭與棄單潮
2024年上半年因新青安政策帶動交易量暴增，但第七波房市信用管制後，房市迅速降溫，甚至出現解約潮。不少投機客因限貸政策翻車，市場觀望氣氛濃厚，買氣持續低迷。消基會房委會委員張欣民指出，部分建案因低自備款吸引買家，但完工交屋後的沉重負擔可能引發斷頭潮。若房價下跌超過8%，買家無法換約的情況下，可能只能選擇斷頭，進一步加劇市場賣壓。
此外，張欣民警告，低自備款的建案往往隱含價格泡沫，若房價修正，將造成更大的市場風險。部分買家即使撐到交屋，因第二屋限貸政策導致貸款成數不足，需額外籌措三成以上現金，可能引發棄單潮及交易糾紛。
房貸緊縮影響購屋意願
永慶房屋最新市調顯示，超過六成民眾認為房貸緊縮影響購屋意願，77%民眾認為「房貸之亂」將是2025年房市最大變數，且68%預測影響將持續到2026年。消費者普遍認為房貸最低需要七成以上才能負擔，且利率若超過2.75%將超出負擔能力。
結論展望
在多重不利因素影響下，2025年房市「量縮價跌」態勢已然確定。專家建議，考量美國新總統上任後可能帶來的全球經濟變化，以及潛在的兩岸情勢變數，無論是屋主或購屋者都應謹慎評估風險。預期剛需強勁區域房價跌幅約7%-10%，過度投機炒作區域則可能出現10%-15%跌幅。
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