高報酬的日本房地產？

自從２０２４／０９／１９的第七波打房之後，皮朋哥就對在台灣投資不動產失去了興趣。在銀行極度收緊資金與中古屋鑑價極度保守的情況下，現在不僅僅是賣方求售無門；對買方而言，由於現在貸款申請的難度與２０２４上半年以前有如天壤之別，因此對買方而言，也不是一個太理想的購屋時機。因為利率高漲，成數又差，銀行雨天收傘，市場上缺乏推升房價的資金，等於現在買房對買方而言的成本極高，哪怕是有明顯低於行情的ＡＰＰＬＥ物件，有點資金的買方其實也是會再三考慮考慮再三。

因此台灣的房地產市場似乎是已經進入垃圾時間了？

回顧過往的歷史，無論是甚麼樣的利空降臨，像是兩岸緊張、ＳＡＲＳ疫情、奢侈稅的政策打擊，房地產都有如打不死的蟑螂一樣，在一兩年數年之後又重新恢復元氣。哪怕是現階段看空的人，對於房地產回春應該都是抱持堅定不移的態度，有爭議的大概就是這需要多久的時間？

在等待市場好轉的時間，要如何應對依然猖狂的通膨造成的現金購買力減損呢？持有現金是最笨的，這應該也依然是市場的共識吧？

也許海外的房地產也是一個選項，所以皮朋哥也開始在吸收了解這方面的訊息。考量到台北市的租金投報率是１～２％，看起來日本的租金投報率達１０％的似乎也大有人在？１０％的租金報酬率似乎是個相當吸引人的選項吧？

然而事實的真相確實如此嗎？

答案是否定的！俗話說隔行如隔山，數字本身沒有錯，問題在於１０％是怎麼算出來的？

錯把毛利率當成淨報酬率的陷阱

很多投資房地產的人，會很粗略的這樣算：

整年度收到的租金÷購買的房地總價Ｘ１００％＝租金報酬率

這個算法其實是很有問題，那就是沒計算到稅費、折舊、耗損、空窗期等相關的費用。日本的房地產投資亦然。說真的，台灣的房地產資訊已經相當透明，無論是成交行情的實價登錄或是租金行情，都算很好獲取這方面的數字資訊。海外不動產對於台灣人來說不透明度相對高很多，在台灣房地產搞得好的人都未必能夠在海外的房地產獲利，更何況是在台灣搞房地產還搞到賠錢的人？

日本的租金報酬率，每個月的固定支出，至少就有所謂的管理費（簡單來說就是大樓的管理費）、修繕積立金（真的要類比大概就是台灣新的電梯大樓會收的所謂公共基金）、每年度的固定支出有所謂的固都稅（固定資產稅及都市計畫稅，一般合稱為「固都稅」，類似台灣的房屋稅和地價稅）、買賣時也會有類似台灣的土地增值稅與房地合一稅的相關規定。真的搞清楚這些費用和支出之後，其實１０％的租金投報率，扣掉這些成本費用之後，合理的租金淨投報率大概也是只有４～６％之間了。

高租金報酬率的陷阱

也許還是不難找到非常高的淨租金投報率的物件，然而也是有相當高的機率，其實是騙人的。怎麼說呢？

有仲介或是賣方會這樣操作，例如一間房子的正常行情是１０００萬日圓，月租金是４萬日圓，年收租金是４８萬日圓，表面租金年投報率是４．８％，那仲介的操作會變成售價調整為１５００萬日圓，月租金卻調高到１０萬日圓，年收租金為１２０萬日圓，帶租約出售，買了就是現成的房東。如此一來表面租金年投報率就會變成是８％！

也許各位會問，那多出來的租金誰給？仲介怎麼那麼笨願意多給租金？

嘿！你要想喔，你當了接盤俠，他多賺了５００萬，小小倒貼幾個月的幾萬塊租金給你，他還是暴賺耶！問題是等租約到期之後，還會有這麼好的租金收益嗎？

這讓皮朋哥回想起以前投資中壢的老公寓隔套，也是類似的情況，宣稱的高租金，在接手後沒幾個月，房客就一個個退場，用一樣的租金卻再也招不到房客了。

後來的心得是，租金淨投報率大概就真的只能抓５％上下，這已經是日本收租的固定數字。太高的投報率大概率，當然還是有可能是天上掉餡餅，但機率極低，反而大概率就是那種陷阱，一但接盤，大概真的要套好幾年甚至十幾年了。

匯率的風險

由於日本政府的貨幣寬鬆政策和刺激通膨的具體作為，日圓兌新台幣的匯率長期處於4.5~5:1這樣的一個水準，導致台灣人看日本的房價物價，現在都會覺得『好便宜』!

然而假設一個合理的淨租金投報率是５％好了，說真的匯率一有個不好的波動，這報酬率大概就不見了吧？想想兩三年前就進場買日本房子的人，收了兩三年的日圓，如果沒有及時的換匯成台幣，三年前的匯率是０．２４左右，如今大概是０．２１左右，日圓三年跌幅高達１２．５％，收日圓的租金．．．這好像變成是白做工了吧？

因此，除非是真的打算前往日本長期發展的，或是生意版圖跨及台灣與日本，有使用日圓消費的需求，否則買個日本房子當包租公，匯率波動似乎也是個不得不考慮的風險吧？當然日圓的匯率，照說應該是不會長期都那麼低，日本何時會結束寬鬆貨幣政策，日本央行也放消息很多次了，因此現在持有日本房地產，也許等待的不是房價的上漲（雖然這兩三年大阪東京的房價也是漲勢很兇猛），而是長期的日圓走勢回升吧？

總之呢，前進海外投資，尤其像是房地產這種長周期的，匯率波動變成左右投資成果的關鍵因素之一了。

地段的問題

大阪和東京當然是日本最為知名的首選城市了，那其他的呢？京都？福岡？名古屋？北海道？應該大家都多少聽過，日本鄉下地方的房子，很多是零元，也就是有條件的直接送你。就皮朋哥自己來說，對台灣的房地產熟悉度，大概也就北北基桃算是比較熟悉，比較有信心，出了北部其實皮朋哥自己也是一抹黑，更何況是日本？

買大阪東京，擔心是不是已經漲太高了；買其它地方，又擔心根本無法增值，甚至是保值。其實很多台灣吃瓜群眾，抱怨台灣房子太貴，日本比較便宜，這真的只能說，相信這種說法的人不妨自己試著去買看看囉。

不過看起來市場主流還是依然認為，日本買房首選的城市依然是大阪東京，大概還可以再加上一個京都。即便已經把城市限縮到只剩下三個，但是各位要知道，大阪東京都是那種巨型城市。東京都的人口數就抵得上２／３個台灣那麼多，達到１４１８萬；第二名的大阪府人口數也高達８８２萬，是台北市人口的四倍，新北市人口的兩倍！

有時候會看到一些物件，例如號稱到大阪第一商圈梅田車站車程不過１０分鐘，房價可能只是兩三百萬台幣，而且還是台灣人最愛的一戶建！看似非常美好，然而一樣是軌道經濟，台日對於這個名詞的解釋卻是大不相同，原因出在日本的都市計劃和台灣的理念其實很不一樣。如果是住宅區，那就真的是百年住宅區，不會有任何商業投資帶動地方的經濟發展與房價上漲，因此乍看十分鐘短短的車程，日本卻不會像台灣一樣有所謂的『外溢效應』，因此基期低的地方就真的是基期低，穩穩地收租可以，上漲大概就很難奢求了，當然匯率造成的上漲還是可以預期的啦。

管理的問題

除非是破釜沉舟打算真的要長期移居日本的，不然需要物業管理公司協助包租代管或是代租代管是必然的吧？租金要怎麼匯呢？外國人在日本開個銀行帳戶也不是容易的事情，那要怎麼準時安全的拿到租金呢？物業管理業者能夠信任嗎？這些問題其實想想都令人感到頭痛的吧？

自從央行的第七波信用管制上路之後，更可以明顯感覺到日本的仲介如雨後春筍般地冒出來，就連台灣的上市公司信義房屋都在推日本買房，可能尋求類似像是信義房屋這種業者會相對有保障；據皮朋哥了解，不少日本的物業管理公司或是仲介公司，都是一個人兩個人就開門做生意，這種迷你規模的業者，對於客戶資金的保管，甚至是日本當地的一些資源，是否有足夠到位的能力，這真的必須打上一個大大的問號。

後記

２０２４年皮朋哥去日本旅行了四趟。很多地方真的是令人流連忘返，因此也不免興起『來去日本買房吧！』這樣的念頭。然而功課越做越多，這樣的興致卻反而慢慢的冷卻下來，因為真的太麻煩，眉角真的太多，水很深的。

目前就是先多問多了解吧，畢竟皮朋哥還是很愛日本，也許哪天真的看到很喜歡的物件也說不定，甚至買了乾脆就不要租人吧，空在那邊，去的時候也省得訂房了，自己當2nd home住，住久了，也許能用當地人的角度來看日本的房地產投資，畢竟，現在的自己對日本的熟悉度，還是只停留在觀光客的等級而已．．．

咦？意思是一年去四次日本還不夠多嗎？哈！