２０２４年底的房地產閒聊

２０２４年的房市是個像雲霄飛車的年度，上半年超爽，下半年超慘。

上半年的時候買預售屋要用搶的，要排隊，要拜託代銷；買中古屋則是跟仲介領號碼牌，屋主姿態很高，買方要在開放看屋時段一起看屋，下斡旋拚手速，條件還可以的物件，通常就是還沒上架就被賀成交了。

時間進入下半年，政府的政策和態度強硬，銀行則是開始限貸不接房貸申請案件，或是告訴申貸方要等，但是要等多久不知道。因此在財務槓桿被消失，政府態度嚴正警告請勿在房地產市場玩金錢遊戲的態度下，房地產市場景氣急轉直下變成交易量直接腰斬，代銷案場人潮瞬間消失，中古屋也變成看屋人潮急凍，更別說出價了。

蠻戲劇化的，是吧？

平心而論，上半年真的太瘋狂，皮朋哥上半年在幾個建案參觀的文章裏面也表達了憂心忡忡，因為漲勢真的太急太猛，雖然個人看多，但也認同這種漲勢真的太不健康，因此下半年急凍也只能說是應有此報。然而不管如何戲劇化，２０２４年終究是快要過去了，那麼，２０２５年呢？甚至２０２６年呢？房市會怎麼走呢？

不敢講預言了，不過，來閒聊一下總可以吧。

檯面上確實投資買盤都縮手了，都退場了。然而還是不少人覺得，冷盤才是進場的時機，畢竟２０２５年是個降息的年代，川普的當選可能導致通膨再起，因此有一派看法是覺得２０２５年下半年房地產漲勢會再起，現在的冷盤反而是進場時機。

悲觀的看法則是覺得，看起來政府和央行對於把房地產往死裡打的管制沒有任何放鬆的跡象，在銀行鑑價保守，貸款利率高漲（比起之前地板1.31%高了一倍），加上放貸成數大打折扣的情況下，房地產要如何維持漲勢？

諸位可以分辨，看多的是從國際情勢出發，覺得降息和通膨會帶來熱錢，而房地產會是熱錢投資的一個標的；看空的則是以國內的政經情勢評判資金處於極度緊縮與去槓桿的情況，而認為至少在２０２５年會是個慘澹的一年。

我就問：台灣的房地產主導力量是國際熱錢還是本土資金？

答案顯而易見。

其實台灣法令對於外國人與中國人購買房地產是有諸多限制，導致對於外國人與中國人來說，房地產其實並不是一個好的投資標的。因此台灣的房地產行情，絕對不是由境外的資金主導。此，為與股市最大的不同點之一。

就自己的觀察，其實有一定比例的資金是低調默默地前往了海外的房地產市場，日本大概是最熱門的地方，東南亞也有一些。皮朋哥自己其實對台灣的房地產市場相當悲觀，覺得這次走法像是一波到底，大概率有好幾年的時間會再起不能了。幾個現象分享：

預售案場

有在市場的人應該可以明顯感覺到氣氛翻轉，上半年要預約代銷案場，很難預約到，現在則是收一大堆簡訊邀請客戶去賞屋。然後贈品開始變多了，送家電送裝潢。其實短期內預售屋是很難降價的，現在要開案的，已經開案的，商業提案可能都是上半年就定案，財務模型都定案了，預算都編了，錢也花下去了，降價就是接案的代銷或是建商要賠錢了。擋人錢財如殺人父母啊，屋主都不願意賠錢賣房了，代銷建商怎麼可能硬著頭皮賣房子賠錢做白工呢？頂多是維持市場行情不再創新高，要低於市場行情怕是不太容易見到。這也跟房地產交易為右側交易有關，上漲時買方會願意追，要是下跌買盤反而更會縮手。因此降價對於銷售來說反而是更不利的。這也解釋了為什麼建商或是代銷寧願送贈品或是家電也不願意降價的原因。

但是明年要開案的，代銷接案還未定案的，那就不好說了。

銀行放貸情形

現在銀行放貸其實處於一個很詭異的現象。無擔保的信貸很有機會比有擔保的房貸利率還來得低。是銀行認為有擔保的購屋貸款風險比無擔保的信用貸款還更高嗎？

顯然不是。

這奇怪的現象顯然是由於政策扭曲所造成的。不只是信用貸款銀行拼命推，還有所謂的房屋轉增貸也是銀行現在很愛做的項目。信用貸款或是房屋轉增貸放款速度都很快，都不需要排隊等撥款，唯獨房屋購置貸款真的可以說難上加難。要查頭期款資金來源，要查有沒有建商貸款，有沒有信用貸款，第一屋的首購身分還算順利，第二屋以上的買方就要到處拜託到處求。

這代表了甚麼？

銀行營運獲利必須要放款，以前最輕鬆風險最低的房貸被嚴重限制，只好推信貸或是轉增貸，由信貸與轉增貸放款的情況來說，銀行並不是沒有錢，而是很明顯被限制不准放款到房屋購置用途。

政策限制甚麼時候會鬆綁？沒人知道，最快也要等到２０２６年要選舉了『可能』有機會悄悄解開吧。

市場買賣雙方的氛圍

如之前的看法，撐得住的賣方不會輕易讓利，頂多是不爽賣了，停賣轉租撐過去。反正租金漲勢已經持續連續３７個月，看起來還沒有停下來的跡象。因此停賣轉租對於賣方來說，目前不失為一個好的策略，另一方面也可以用持有時間來降低高額的房地合一稅。但是也明顯有不少賣方因為貸款災情導致願意甩賣，因此也常常可以看到有賣方用兩三年前的甜甜價脫手，這是買方可以撿便宜的好機會。

至於買方呢，恐慌的氛圍其實已經蔓延開來，大多數的買方縮手了。證明了房地產市場的交易屬於右側交易，容易追漲殺跌。就算不縮手的買方，自住型的怕買貴，投資型的更是只願意出破盤價，因此砍價非常狠，反正物件變多了可以慢慢選。

因此１１月為何交易量會回升，主要原因就在於買賣雙方的心態改變了。要下車的人急了，只要不賠錢甚至小賠都願意脫手。

２０２５年的展望

最後以皮哥自己觀察到的感受到的，稍微講一下可預見的未來。

金管會前幾天發了一個新聞，提到銀行在房屋貸款的承作額度上，還有１．８６兆元的水位。如果以每一個申貸案一千萬元來計算，大概可以承作１８萬戶左右。以台灣房地產２０２４年買賣移轉棟數將近３６萬戶來說，其實遠遠不夠的吧？從這邊就可以清楚看出來為何央行要強硬執行限貸令了吧？

因此２０２５年勢必還是繼續量縮，最倒楣的還是房仲代銷；而量縮時間久了，撐不住或是不耐久盤的屋主也是大概率會讓利殺出，這大概是為什麼市場一致認為２０２５年房價必跌的關鍵因素。

對於廣義的投資理財來說，一方面要面對通膨帶來的貨幣購買力減損，另一方面由於政策去槓桿態度明顯，很難再利用財務槓桿擴大投資獲利效果來對抗通膨，因此中產階級會是最慘的族群，有錢人傷皮不傷骨，中低階層繼續躺平，大概變成２０２５年可以預見的風景了。

至於房價呢？皮朋哥自己有一種說不清的感覺，從２０１９年來到２０２４年上半年的漲勢，像是一波到底，兩三年內要復甦，大概很難了。