借名登記，就是傳說中投資客常常使用的一個專武殺招，白話文就是所謂的『借人頭』。由於皮朋哥自己的朋友有遇到這樣的爭議糾紛，加上皮朋哥自己為了貸款因素，最近也使用了借名登記這個『雅典娜之驚嘆』禁招...糟糕，暴露年紀了！
先講結論，能不用，真的就盡量不要用。那為什麼會有借人頭這種事情的盛行呢？大概率是為了隱藏自己的財產身家，或是為了節稅，近年來大概率是為了申請貸款方便。例如政府在查很多間房子的多屋族，可能漏報租賃所得，或是為了節省房屋稅地價稅等等，近年來則是為了因應限貸令。當然還有更多理由是為了幫後代兒女置產等等。因此在不動產交易上，借名登記是很常見的一種私法契約。
先來看一個最經典的案例如上圖，表達甲乙丙三方的法律關係。
- 甲：為真正的所有權人。
- 乙：然後甲為了某種原因，不願將不動產登記在自己名下，因此跟乙簽訂了借名登記契約。因此不動產的名義登記人，是為乙。
- 丙：那麼問題來了，如果乙把名下登記的不動產賣給丙，然後登記移轉完畢，這樣這三人之間會有甚麼結果？
借名登記的內部法律關係
- 借名登記契約的意義：
當事人約定，一方（借名人）經他方（出名人）同意，就屬於借名人現在或將來的財產，以出名人的名義，登記為所有權人。但實際的使用、管理、收益、和處分，均由借名人自行為之。
- 借名登記契約之性質
屬於借名人與出名人之間的債權契約，只規範借名人與出名人之間的內部關係，故借名契約無法對抗善意第三人。借名人如若主張與出名人之間有借名登記關係存在，應負舉證責任。
以下就是常見的舉證不動產借名登記關係存在之證明文件：
- 借名登記書面契約或借名登記聲明書
- 不動產的購買證明，像是購買時的出資證明、房貸繳款、代書費等金流收據
- 擁有不動產所有權狀
- 水電費、保險費、房屋稅、地價稅的繳納證明
- 借名登記這個契約本身，在法律上究竟是有效還是無效？
古早以前最高法院認為，借名登記助長脫法行為，甚至會構成通謀虛偽意思表示，因此其法律效果應屬無效。
然而後來風向轉變了，由於現行法並無直接明文禁止借名登記契約，基於尊重私法自治原則，當事人基於特定目的而訂立借名登記契約，自無不可。然而基於民法第71與72條規定，採反面解釋，實務上對於借名契約的效力，認為原則有效，但若違反強制、禁止規定，或悖於公序良俗者，自屬無效。
借名登記之外部法律關係
那麼接下來就要來探討，那上面那題，乙把房子未經甲的許可賣給丙，又會是甚麼樣的結局？
- 債權行為
這個債權行為的意思是說，乙和丙所簽立的不動產買賣契約這樣的債權行為，到底有沒有效？答案是，乙跟丙簽立的買賣契約是有效的，因為債權行為不以有處分權為必要。這是一個很重要的法律概念，一般人會以為，我有一間房子，我才能賣這間房子。這個大錯特錯！意思是，我就算沒有任何房子，還是可以跟任意人簽立買賣契約！那你說沒房子怎麼賣房子？各位要記得，簽約是一回事，物權的移轉是另外一回事。我跟你簽了約，但是沒有房子可以交付，那就是債務不履行而已，你會告我損害賠償對吧？但是若買賣契約自始無效，你又怎麼能告我損害賠償呢？
債權行為不以有處分權為必要。這句話超級無敵重要，請各位一定要有這觀念。
- 物權行為
這最後才是這個借名登記最麻煩的地方。假設乙跟丙簽約了，房子也順利登記給丙了，那甲呢？欸各位要記得，原本只是甲跟乙借人頭來登記不動產而已耶，其實不動產是甲的啊，就這樣被乙賣給丙了，那甲表示...！？
你會說，這樣乙應該是無權處分啊，因為乙只是出名人而已，不是所有權人欸！
不過目前司法實務上的統一見解為，為了保障交易安全、確保登記制度的正當性、私法自治、與契約自由下本應自行承擔風險等理由，基於不動產登記的公示力、公信力、還有對抗力的對世權，私法自治的借名契約不該凌駕於其之上。因此既然乙為該不動產登記的所有權人，那麼將其名下之不動產處分移轉登記予第三人丙，自屬有效處分！甲是要不回自己的不動產的！
結論
因此，有這樣的糾紛，坦白說，如果你是甲的身分，大概只能認栽，充其量只能告乙違反借名登記契約，請求損害賠償了。問題是，若是我是乙，賣房子拿了一大筆錢，我還不人間蒸發逃到國外去還等你來告我？
如果這篇文章你都能看懂，應該可以了解，為什麼皮朋哥在文章開頭說借名登記是『雅典娜之驚嘆』禁招了吧？能不用就不要用，除非你確定你借的這個人頭百分之一千可以信賴，不然要是借人家的人頭來用，後來被人頭把你的房子給賣了，然後人頭跑路人間蒸發，也只能認賠了！
最後回到借名登記的初衷，就是借名人有某種原因需要把自己名下的不動產登記給別人，然而考慮到得到的利益其實不算很大，但是風險則是最多會讓借名人整個搞丟自己的不動產，如何權衡，就自家決斷吧。
