房貸利率飆升！你的房子還能抱得住嗎？

今天看到一個新聞，突然一陣感慨。想起漫威的驚奇隊長電影，好像是一個很難笑的梗？人家是『更高！更快！更強！』對於房貸族來說，好像是房貸利率更高了！負擔更大了！要繳的錢更多了！

Higher, Faster, Stronger...together!!

事情是這樣的。

２０２４年第二季全國新增房貸還款期數高達315期、約26.25年，而該季新增房貸平均利率約2.36%、15年半以來最高的一季，至於，新增房貸平均成數約62%，則是近1年半來第二少。

這個情況還在惡化中其實。皮朋哥閒來無事，作了以下的數學題目：

假設跟銀行房貸申請１０００萬，貸款期間為３０年，以疫情間的最低利率１．３１％計算，試問如果房貸利率上升到３％，房貸族的負擔為何？

以１．３１％利率計算，每個月的房貸本利攤還金額為３３６０８元；

以３．００％利率計算，每個月的房貸本利攤還金額為４２１６０元。

中間的差距為８５５２元。一年就要多繳超過１０萬！

傳說中的囤房稅，打擊的還是多屋族，而房貸利率的上升，是地圖砲的無差別打擊！更別說現在房價貴，貸款金額大概率是遠遠超過１０００萬元，假設是貸款２０００萬元，一年的房貸負擔差額就是差不多要多準備２０萬！

平心而論，前一波房價上漲，其實很大一部分原因是因為新冠疫情發生之後，政府採取資金寬鬆政策的緣故。先是房貸利率降到１．３１％，當時還有零利率的小額政策紓困貸款，雖然額度不是很高，可是也是一個市場資金寬鬆的現象。加上當時銀行鑑價寬鬆，貸款成數高，然後既有房屋轉增貸、信用貸款等等都沒有管制不准流入房地產市場，因此要從銀行借錢出來轉進房地產，是很容易的事情。在高通膨的年代，也是題中應有之義。資金浪潮的堆疊，自然就讓房價上漲變成一個理所當然的結果。

如今整個風向是逆轉的，銀行鑑價變保守了，慢慢跟不上成交行情，成數變差，利率也變得很高，政策管制也迫使買方必須準備更多的頭期款，加上每個月的房貸金額大幅攀升，還有隨之而來的囤房稅。在節節升高的投資成本與持有成本雙重夾殺之下，房地產很顯然就不是一個好的資金停留去處了。

照這個邏輯來看，低價低基期的房地產，因為持有成本的衝擊不算太大，應該反而比較會有支撐，尤其低價物件短期內還會有新青安政策貸款的金鐘罩護體，白話文講，就是『比較抱得住』。反而是房價越高、貸款金額越高的物件，持有起來越會感受到壓力。這跟有一派投資客高喊『回防雙北』似乎是截然不同的結論？

投資，不進房地產，資金自然會找到新的去處。然而對於真正把房子拿來作居住使用的人，面對每個月漲了那麼多的房貸金額，情何以堪呢？

還在認為現在進場投資房地產穩賺不賠嗎？執迷不悟的人，是否該面對這個夢醒時分了呢？