房子蓋在別人地上可以不拆嗎？從民法第767條、土地法第104條到違建處理的關鍵分野，拆屋還地訴訟懶人包完整解析。
什麼是拆屋還地？法律定義與適用情境
拆屋還地，是指土地所有人對於未經其同意在土地上建屋、搭建設施的他人，依法提起民事訴訟，要求「返還土地並拆除建物」的法律手段。依據《民法》第767條，若他人無合法權源使用土地，所有人可請求返還所有物；若建物本身未合法取得土地使用同意，則可併同拆除。
拆屋還地訴訟常見情形有哪些？
- 口頭借地未還、遭對方永久佔用
- 原本租賃終止仍繼續使用土地
- 擅自占地蓋屋，無契約與同意紀錄
可針對公部門或私人發動訴訟嗎？
不論是私人或政府機關，只要無合法使用土地之依據，均可成為拆屋還地訴訟之被告，實務上亦見公部門違法占用土地遭判還地與拆除情形。
無權占有怎麼認定？法院看哪些證據？
無權占有，是拆屋還地的必要要件。指的是他人未經合法授權，擅自使用或興建建物於他人土地上。
常見無權占有判斷依據如下：
- 地籍謄本顯示非建物所有人所有土地
- 雙方無書面契約或使用期間已屆滿
- 通訊紀錄、證人證言顯示未經允許使用
法院將綜合以上資料，認定是否屬違法占有，並決定是否應返還土地與拆屋。
拆屋還地和違建拆除有何不同？
民事拆屋還地訴訟
- 依《民法》第767條、《土地法》第104條提起
- 土地所有人須另行訴訟，請求返還土地與拆屋
- 需法院判決才能強制執行
行政違建拆除
- 基於建築法規與地方自治條例
- 由主管機關（如工務局）查報後逕行拆除
- 針對無照建築、超建、變更使用等違規建物
兩者可並行進行。若他人建築違建又非法占地，土地所有人可同時提起民事訴訟並檢舉違建，由法院與行政機關分別處理。
建物有保存登記就不能拆？法院怎麼看？
保存登記 ≠ 土地合法使用。建物若已辦理保存登記，僅代表其物理存在並具一定結構，並不等同具備合法占用土地之依據。
違建能否因時間久遠取得合法性？
法院通常認為：僅憑使用多年不構成合法性。若無法證明原始興建時具合法土地使用權，仍可能裁定拆除。但對於具社會公益性、或善意長期使用情況，法院可能適用比例原則審酌處理。
違法占地建屋，依法主張返還與拆除才是根本解方
無論是祖產土地被親友占用、他人蓋屋不還地，或政府設施違法占地，透過拆屋還地訴訟可正當捍衛所有權。建議儘早蒐集資料、諮詢律師，依據民法第767條與土地法第104條主張返還與拆除，避免權利受損過久、產生時效障礙。
