你知道嗎？不只有惡意侵占才可訴請拆屋還地，鄰居越界、親戚佔地、口頭借地都可能構成「無權占有」！透過這篇文章一次看懂法律依據與提告時機。
哪些情況可以提起拆屋還地訴訟？最常見的7種實務爭議整理
1. 鄰居建物越界，占用你的土地
若鄰居興建房屋、圍牆、雨遮越過基地邊界，構成建物越界，只要未經你同意就屬「無權占有」，可依《民法》第767條請求拆屋還地。實務上，應蒐集地籍圖、丈量圖或現場鑑界資料，作為舉證依據。
2. 親戚占用繼承土地蓋違建
即使是親戚，若在未經共有人同意下於繼承土地上建屋，亦屬無權占有。繼承人即使尚未分割土地，仍擁有對整筆土地的占有權，可提起返還訴訟。常見於未辦理分割繼承、但土地已被私自占用多年。
3. 共有人擅自蓋房並收租
若共有人未取得其他共有人同意，就在土地上蓋屋營業、收租，不僅構成無權占有，還可能觸及不當得利。可提起返還土地、拆除建物及請求收益分配等訴訟。
4. 地政重測導致建物越界
經重測後發現他人建物越過界線占用你的土地，須先查清是否為測量誤差。若屬確實越界，可依法主張拆除。若占用面積小，法院有可能依民法第796條之1從社會利益出發，不強制拆除。
5. 政府機關或公設占地多年
當土地被政府設施（如水溝、建物）長期占用，卻無租賃或徵收程序，仍可依法提起拆屋還地訴訟，要求返還、拆除或補償。不過，如屬合法徵收或公設經核准，則不適用此途徑。
6. 借地不還或租賃終止後仍占用
口頭借地或未立契約的租地使用，當對方逾期不還土地或拒絕搬遷，即可主張對方已無權占有。此類情況法院會審酌雙方合意、使用時間長短、相關通訊紀錄與地籍狀態等。
7. 法拍屋建物占到他人土地
即使買受人是善意，若法拍建物部分跨越鄰地，仍可能構成無權占有，原地主可依法提訴。買方雖可向原屋主求償，但訴訟風險與拆除責任仍需自行面對，建議購屋前詳查地籍測量資料。
拆屋還地的法律依據是什麼？主張前須先確認這些條件
《民法》第767條是拆屋還地的根本依據，只要他人占用你的土地，且無合法使用權，即可請求返還土地並拆除建物。此外，《土地法》第104條也禁止建物侵占他人土地，兩者可併用於主張權利。
訴訟前應確認以下三點：
- 土地登記是否在你名下，或你是否為共有人之一；
- 對方是否有租賃、借用、贈與等合法權源；
- 建物是否為無照、違建或越界所建。
訴訟前務必先評估，避免打官司反被拖延
提告拆屋還地雖是強而有力的主張方式，但需準備完整舉證資料、可能涉及高額拆除費、且訴訟時間長。建議採取以下策略：
- 先行鑑界與存證：找專業測量技師鑑界、拍照存證越界情形；
- 嘗試協議或發律師函通知占用人，建立日後訴訟「有善意處理紀錄」；
- 評估拆除實益與替代方案，若可請求金錢補償、找補金額，法院未必強制拆屋；
- 找專業律師協助規劃訴訟策略與舉證準備，提升勝訴與執行效率。
📞 遇到土地被占、親戚不還地或買到越界法拍屋嗎？
立即諮詢專業律師團隊，了解你是否能提起拆屋還地訴訟，保障土地所有權不再受損！
