🏠 前言：總價998萬好甜，但你有算過每坪多少嗎？
有沒有發現，預售屋廣告永遠主打「總價998萬起」，很少直接寫「每坪單價38萬」？
這不是他們忘了，而是抓準了消費者對大數字敏感、對單價模糊的心理。
🧠 買房常聽「一坪35萬不貴啦！」、“總價壓千萬超佛”，但你真的知道這些數字代表什麼嗎？🔍 術語拆解：低總價 ≠ 低單價，搞懂兩者怎麼算
📊 關鍵比較表：總價 vs 單價 vs 公設比
📌 用語📖 定義⚠️ 潛藏陷阱💰 總價含車位、裝潢、稅費等「你要付出去的錢」總合看起來便宜，但可能坪數小、車位灌很大📐 單價（含車位）總價 ÷ 總坪數（含公設、車位）最常灌水用，車位坪數越大，單價越假📏 單價（不含車位）屋價 ÷ 室內+公設坪數較能反映行情，但廣告不愛寫🏢 公設比公設面積佔總坪數的比例超過40%就該提高警覺，實用空間被吃掉太多
🎙️ 房仲話術 & 實務案例：灌車位、縮室內，一坪瞬間跳水
💬 房仲話術範例：
「這戶總價才980萬，一坪35萬而已，在這區算便宜囉！」
🧮 實際拆解如下：
- 📦 總坪數：28坪（含車位約8坪）
- 🏠 室內+公設：20坪
- 💵 含車位單價：980萬 ÷ 28坪 = 約 35萬／坪
- 💣 不含車位單價：車位200萬 → 980萬 - 200萬 = 780萬
→ 780萬 ÷ 20坪 = 39萬／坪
👀 你以為買到35萬／坪，實際上近 40萬／坪。
💡 延伸思考：數字看起來甜，內容可能水很多
⚠️ 常見陷阱組合包：
- 🔻 總價低：小坪數 + 高公設 + 灌車位
- 🎭 單價低：灌公設 + 灌車位 → 真正能用的空間變小
- 📉 比較錯誤基準：單價不能隨便比，得搞清楚是「含車位還是不含？」
✅ 實用建議：
🧾 統一比較基準：
- 同區對比 → 建議用「不含車位單價」
- 真實居住空間 → 用「總價 ÷ 室內實坪」最準
🧭 結語 CTA：別被數字牽著走，住起來舒服才是王道
房市數字很迷人，但背後話術更迷幻。
📌 買房時請記得：不是便宜你就贏了，是住得舒服才算值。
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