Digital Realty Trust（NYSE: DLR）過去三個月股價上漲 14.9%，遠優於同期間 S&P REIT 指數下跌 1.7% 的表現。這波強勢反彈是否代表市場對其基本面重估，或只是搭上 AI 基礎設施的題材行情？對於關注美股 REIT 資產與 AI 基建布局的投資人而言，這是一個值得深入探討的議題。
觀察第一季的營運數據，Digital Realty 的新租約貢獻約 2.42 億美元年化租金，來自超過 1 MW 的大型客戶與高密度應用為主，顯示其 AI 應用資料中心需求快速成形。更值得關注的是，其尚未認列的租金總金額（backlog）達 9.19 億美元，且 2026 年前的開發項目翻倍成長，反映出來自雲端與 AI 業者的長期合約正快速落地。
財務表現方面，2025 財年第 1 季營收達 14 億美元，年增 6%；核心營運現金流（Core FFO）為每股 1.77 美元，並上調全年財測至 7.05–7.15 美元。這不僅證明其租金成長的持續性，也讓市場對第 2 季財報釋出前更具期待。若接下來的業績發布能夠延續 leasing 動能與租金上行趨勢，則可望支撐當前股價水準，甚至進一步創高。AI 應用是 Digital Realty 此波成長的核心動能。管理層指出，目前超過三分之二的租約來自 AI 工作負載客戶，且 AI 伺服器的單位租金報價已來到每月每千瓦 244 美元，年增超過 10%。這類高密度租賃的利潤結構遠優於傳統企業客戶，有利於提升整體毛利表現。但反過來說，AI 計算資源需求也拉高能源與冷卻成本，如何平衡基礎設施投資與利潤穩定，是接下來財報必須觀察的關鍵。
資本結構方面，Digital Realty 擁有約 23 億美元流動資金，淨負債與 EBITDA 比為 5.1 倍，儘管總債務逼近 170 億美元，但透過與機構合作成立美國與印尼的大型數據中心基金，有效分散財務壓力並創造 JV 收益空間，降低利率上行對現金流的壓力。
股利方面，目前每季發放 1.22 美元，現金殖利率約為 2.8%。以核心 FFO 計算，股利支付率仍在合理區間，但若未來資本支出進一步擴張，則股利成長動能可能面臨限制。對以收益為目標的投資人而言，需留意資本配置策略是否會影響配息穩定性。
目前 DLR 本益比逾 160 倍，預估 PEG 值亦超過 2.6，反映市場對其成長前景給予高度評價。唯有在 leasing 成交、租金成長與毛利控制三者皆優的情況下，這樣的高估值才具備基本面支撐。若未來季報無法維持高續租率與 AI 業務佔比提升的節奏，則評價空間可能壓縮。
最後，從股東結構與管理層動向來看，機構持股比重維持高檔，內部人並未出現大幅減碼動作，顯示市場整體對其資產操作、現金流配置與股東價值創造仍抱持信任。
總結而言，Digital Realty 目前的股價走勢並非單純題材炒作，其背後確實有來自 AI 基礎設施成長的實質需求支撐。只要接下來財報能維持租金續航力與資本執行效率，短期內股價有機會穩健續漲。對於看好 AI 應用與數據中心長期趨勢的投資人而言，DLR 在當前位置值得納入關注名單，但亦需密切留意 Q2 財報表現，以判斷是否為進場佈局的良機。
