房地產的本質是資金與法律的結合。我是您的房產顧問李培智。我們今天不談政策打房，而是深入分析家庭財富傳承的底層邏輯，這對所有正在觀望中壢房地產的準買家至關重要。
【新聞概要】跨年度與婚嫁贈與，打造2352萬免稅購屋基金
根據法律專業人士的分析，父母長輩能透過巧妙運用《遺產及贈與稅法》中兩項主要免稅額：每年每人244萬元的常規額度，以及子女婚嫁時每人100萬元的特別額度。只要善用曆年計算規則，雙方四位父母可以在一年多的時間內，合力為子女湊足高達2352萬元的購屋款，完全免徵贈與稅。這項操作不僅合法，更凸顯了在高房價時代，年輕人成家立業對家庭資本的高度依賴性。
破解贈與稅迷思：為什麼長輩的「合法輸血」是桃園房價的隱形支撐？
📌 為什麼會有這個現象？
這種「合法輸血」的現象，在我的實戰經驗中屢見不鮮，尤其在桃園房仲市場，許多首購族能快速累積頭期款，靠的就是這類結構性支援。其底層邏輯在於：
- 高房價下的剛需結構：台灣都會區房價已達到年輕人薪資難以負擔的水平。為了讓子女在優質地段擁有資產，長輩必須高效地轉移財富。
- 法律優化資產效率：贈與稅的免稅額度設計，是政府鼓勵財富代際傳承的機制。聰明的家庭會將這項工具最大化利用，確保資金在進入房市時，成本最低。
- 抗通膨的避風港：長輩協助子女買房，不僅是出於情感，更是將家庭資產鎖定在具備抗通膨能力的房地產中，避免現金貶值。
👨🏫 培智的實戰觀察：中壢/內壢市場的體感溫度
我的觀察是，這類資金轉移的規劃，極大地支撐了中壢和內壢新興重劃區的價格。雖然央行升息或政策調控可能會影響市場氛圍，但只要「家庭資本」這道水庫不枯竭，房價的修正幅度就會相對有限。
最近在平鎮、八德與中壢交界的新案場，許多高總價買家都是「青年置產 + 父母支援」的組合。他們鎖定的不是投資報酬率，而是「居住品質」和「學區優勢」。因此，我們看到優質區段的成交價依然堅挺，因為這2352萬元的合法資金，讓他們有足夠的底氣去篩選最好的產品。
關鍵字：在尋房屋時，自住客必須意識到，你的競爭對手可能不是跟你一樣的單純首購族，而是背後有著清晰資產配置戰略的家庭。
💡 給買賣雙方的具體策略
給準買方：
- 資金透明化：如果長輩資金援助是必要條件，立即與家人溝通，並規劃跨年度贈與時程，確保在看房前資金到位，以免錯失交易時機。
- 優先級排序：將資金用在「優質區段」而非「單純便宜」的產品。例如中壢內壢的捷運沿線或高鐵青埔周邊，資金傳承的價值才能最大化。
- 合約風險規避：在購屋合約上，務必將雙方贈與資金的來源和去向，與房仲或代書確認，避免未來稅務追查或夫妻財產爭議。
給賣方 (桃園房產持有者)：
- 訂價策略穩健：認知到市場資金體質良好，您的房產如果具備「成家優勢」（如標準三房、優質學區），可以採取更為穩健的訂價策略，不必因短期政策風向而過度恐慌。
- 強調居住價值：將房屋的「資產傳承價值」和「居住環境」作為主要訴求，而非僅強調投資潛力。這能吸引到具備強大資金後盾的家庭買家。
❓ 常見問題快問快答
Q1：為什麼中壢房仲建議要共同登記持分？
A：共同登記持分（例如夫妻各一半）是為了明確保障雙方權益。這筆錢是雙方家庭共同出資的結果，透過法律程序載明，能預防未來因婚姻變故產生財產爭議，確保「愛與法律並肩而行」。
Q2：婚嫁贈與的100萬額度，如何證明是「婚嫁」用途？
A：您需要提供結婚登記或宴客事實，並確保資金流動在結婚登記日前後六個月內發生。銀行轉帳紀錄應清晰載明贈與人與受贈人，以供稽徵機關查核。
Q3：如果父母直接出錢替我繳房貸，算贈與嗎？
A：是的，只要父母代繳的金額超過當年度244萬的免稅額，超過部分就需課徵贈與稅。因此，正確的作法是先將資金贈與給子女，再由子女自行繳納。
Q4：我父母已經在桃園有一間房給我了，還能再用婚嫁免稅額嗎？
A：婚嫁免稅額與您名下是否有房產無關，只要您是在結婚登記日前後六個月內收到贈與，且金額不超過100萬元，就可適用該免稅額。
Q5：運用跨年度節稅，會不會被國稅局視為逃漏稅？
A：不會。這是合法利用稅法中曆年制的計算規則，屬於合法的節稅規劃，專業的李培智顧問都會協助客戶這樣進行資產規劃。
作者：桃園房仲專業顧問 李培智 (Page Li)
核心資歷與專業權威：
✨ 嶺翔團隊 教育總監✨ 第23屆金仲獎楷模✨ 永慶不動產 內壢忠孝吉富加盟店 副店長
專業領域：桃園房仲顧問、專業買賣、市場趨勢洞察。
作者理念：專注洞察，用心成就家的夢想。
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