在職場打拚幾年後，身邊大部分的台灣朋友，最愛的投資終究還是房地產。
除了剛需自住，更多人開始思考「小換大」或是配置第二間房。
但這時候，最危險的就是那種**「模糊的獲利感」**。
千萬別看房價漲了 300萬，就急著盤算換車或出國旅遊。這 300萬 離進到你口袋的距離，遠比你想像中還要遙遠。
如果你沒算過房地合一稅、沒算過那幾十萬的仲介費與規費，你可能只是在幫國庫和仲介打工而已。
為了不讓大家「賺了面子、賠了銀子」，我透過 Gemini 打造了這個「專業房屋轉售精算分析 2.0」。
✦ 核心功能：把「財務模糊」轉化為「透明決策」
這套工具不是那種簡單的加減法計算機，它納入了專業投資人才會精算的細節：
- 自動偵測「持有期間」與「稅率」： 稅法很硬，你不用去翻。
只要輸入買入與賣出日期，工具會自動判定你現在是適用 45% 還是 35% 的重稅區。 - 揪出「消失的成本」： 買房時的 1% 仲介費、契稅、代書費，到賣房時的 4% 仲介費與土地增值稅，這些「隱形失血」我們通通強制納入計算。
- 自定義隱藏支出（老婆的叮嚀）： 這是老婆要求的功能。
當初砸下去的裝潢費、冷氣費，通通都要算進成本。
沒錯，這些都是你的血汗錢，工具讓你一鍵列入試算。 - 精準到「天」的計算： 在房地合一稅的世界裡，差一天可能就是 10% 稅率的差距。
工具幫你算好持有年分，讓你理智決定：是該現在出場，還是再撐一下？
✦ 誰適合用這套試算器？
如果你正打算賣房、換房，請先跑一遍數據，看看扣完稅費後，你手頭上到底還剩多少現金。
「聰明人的財富自由，是算出來的，不是猜出來的。」
我會持續精進這個試算器，如果你試用後發現有任何我沒考慮到的成本，或是稅法更新的建議，歡迎留言告訴我，我會讓它變得更強大。
⚠️ 免責聲明： AI 工具雖然強大，但難免有計算邏輯的微小誤差。在做數千萬元的房產決策前，請務必將此數據作為「參考指標」，並再次與專業人士核對。
