最近半年申請房貸，應該會發現銀行都變得挑三揀四，就算你是 VIP ，條件都不一定比別人家好。
熬過了年底，到了 2026 年初銀行放款額度重新釋放，理論上貸款申請應該要變得比較容易。
但就我自己觀察，現在的房貸審核標準已經發生一些結構性的轉變。利率地板價站穩 2.5%、審核時間拉長、銀行對客戶與標的物更加挑剔，在這個時間點談房貸，不能再用以前的思維。
以下幫大家從申貸現況中整理出幾個核心邏輯，破解一下如何把自己包裝成銀行眼中的優質客戶。
◆審核時間拉長和總價有關
大部分銀行都有個內規，就是一定額度以內，分行有自行決定權；超過一定金額，則需要送總行審批。
而因為前幾年房價的漲幅造成總價帶的推升，審批額度幾乎都超過分行權限，導致審核時間拉長。
再加上申請案件爆棚，排隊人潮多，整體的申辦流程又是長上加長。
所以現在申請房貸，要比以往抓更寬鬆的時間，務必儘早開始詢問銀行。
◆你的抗風險能力比利率差幾趴重要
2025下半到現在，房貸利率大多落在 2.4% 到 2.6% 之間，不要再想著朋友十年前拿到的 1.3% 。
利率是由「基準利率」加上「銀行加碼」構成的，目前央行為了抑制市場過熱，基礎利息成本本就處於高位。
利率是浮動的，政策環境會隨時間改變，但你手頭留下的現金多寡，決定了你抗風險的能力。
因此決定選哪家銀行，該看重的是整體的貸款條件，能否幫助你保有更多的現金流在手上，不是利率的小數點後兩位的差異。
◆40 年房貸已是全球新趨勢
因為前幾年的房價飆升，是個全球普遍現象，因此許多國家也都提供 40 年期的貸款。
雖然是趨勢，不代表每個人都能申請得到，但如果你能爭取到 40 年，請務必把握。
因為現在的錢永遠比未來的錢貴。 隨著通膨，你的負債會隨著時間被稀釋，幾十年後的 1,000 萬，絕對比現在的 1,000 萬好還。
拉長年限是為了極大化你每個月的現金流，在這段期間內，你每個月少繳的本金，都是你可以拿去創造更高回報、或支撐生活品質的流動資金。
在選擇 30 年還是 40 年方案時，除非兩者相差的成數會大幅影響你現在手上的資金運用，否則千萬不要為了差一點點的利率，而放棄拉長年限所帶來延遲償還負債的好處。
◆如何成為銀行眼中的優等生
聯徵的「信用分數」重要，但現在，這只是基本門票。
決定你入場後坐在搖滾區還是三樓看台的，是你的資產規模。
銀行是開門做生意的，當額度有限，一定優先挑選對其有「貢獻度」的客戶。
貢獻度主要來自兩點：
▶︎ 現金存款： 你有多少存款放在這間銀行？
目前多數銀行的 VIP 門檻已從 300 萬往上調整，將大筆現金置於該行，能增加銀行錢滾錢的空間，自然能換到更好的條件。
▶︎理財商品： 房貸壽險、基金、其他金融商品。
我知道有很多對於被推銷很反感，但這就是一場交易，只要評估這筆交易對你來說，並不是什麼額外的損失，那就是一個換取更好條件的籌碼。
最後，除了銀行，也可以考慮農會、信用合作社，甚至是壽險公司也有提供房貸方案。壽險公司的房貸雖然審核可能較嚴，但有時在利率或特定專案上更具彈性，值得一併列入諮詢清單。
祝大家新的一年，都能房事順利！
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🎧延伸收聽：陶迪說 EP344 | 2026 房貸審核新標準！年限、利率怎麼選？
