上一篇，針對持有單一資產進行分析，到底要該買房還買股
這篇將會分析，若走向持有兩種資產，順序該怎麼選
在實務上，多數人不會一輩子只持有單一資產。
當資產走到中段，路徑通常會開始匯流，
也就是所謂的——雙持（股票＋房地產）。
以下用一組一致的假設，來看兩條不同順序，最後如何走到相似的結果。
基本假設（僅為示意，不是預言）
- 股票長期年化報酬：約 7%
- 房價長期成長：約 2%
- 房屋總價：1,000 萬
- 頭期款：200 萬
- 期間：30 年
- 房貸支出：約 3.1 萬／月
- 房租支出：約 1.6 萬／月
雙持情境一：先買股，再進房
前 10 年
- 200 萬全投入股票，接著每年投入18萬 (房貸與房租價差投入股市)
- 約成長至 600 萬
第 10 年
- 原本 1,000 萬的房屋，約成長至 1,200 萬
- 以約 20% 頭期款進場：
- 頭期款：約 240 萬
- 剩餘股票資產：約 360 萬
後 20 年
- 360 萬股票持有 20 年，約成長至 1,200 萬
- 房產持有 20 年，約成長至 1,700 萬
- 房貸剩餘約 10 年
👉 結果：進入股票＋房地產雙持狀態
這條路的特性是：
- 早期不承擔房貸壓力，槓桿介入時間較晚
- 資產較高才開始承擔槓桿，整體經濟壓力較小
- 前10年流動性高
雙持情境二：先買房，再買股
第 0 年
- 200 萬作為頭期款
- 撬動 1,000 萬房產
前 10 年
- 房價從 1,000 萬成長至約 1,200 萬
- 本金攤還加上價格上漲，累積可用淨值
第 10 年
- 透過轉增貸方式(房貸重新設定為30年)，釋出約 360 萬
- 將這筆資金投入股票市場
後 20 年
- 360 萬股票持有 20 年，約成長至 1,200 萬
- 房產持有至約 1,700 萬
- 房貸剩餘約 10 年
👉 結果：同樣進入股票＋房地產雙持狀態
這條路的特性是：
- 早期承擔現金流與槓桿壓力
- 資產部位一開始就較大
- 前10年流動性較低
- 前 10 年流動性較低
六、真正的重點：不存在最優解
從模型可以看到，在假設股票 7%、房價 2% 的情況下，
只要：
- 資金沒有閒置
- 中途沒有被迫在壞時點出場
那麼不論先股後房，或先房後股，
在 30 年這種長期尺度下，最後的雙持結果，差距並不大。
但這並不代表兩條路一定會一樣。
真正的關鍵是——我們根本不知道未來 30 年會怎麼走。
如果股票長期報酬遠高於 7%，那先買股的人會勝出。
如果房市長期表現超出 2%，那先買房的人會領先。
但問題是：
我們無法事先知道。
因此，在未來不可預測的前提下，所謂的「最優解」其實不存在。
存在的，只有「最適解」。
七、什麼是最適解？
最適解，不是報酬最大化。
而是——在你的生活需求、心理承受力與現金流條件下，
你能穩定走 30 年，而不中途退出的那條路。
- 有購屋需求的人，就先買房，之後再轉為雙持。
- 已經在投資股票的人，不必因為還沒買房而焦慮，等時機成熟再進場也可以。
先買股，承擔的是市場波動，但現金流壓力較小。
先買房，承擔的是每月現金流壓力，但生活穩定性較高。
順序不同，壓力不同，節奏不同。
但只要最終能走到雙持，並且沒有在過程中被迫出場，
那條路，就是你的最適解。
在長期的尺度下，能走得穩，比走得快更重要。
