【都市更新—我可以分幾坪？】

這個是重中之重，太重要了！！！

所有屋主最關心的就是：到底可以分幾坪？分幾坪？分幾坪？

合建用民法來說事，就類似合夥關係，民法第667條：稱合夥者，謂二人以上互約出資以經營共同事業之契約。前項出資，得為金錢或其他財產權，或以勞務、信用或其他利益代之。合建的出資，就是屋主出土地，建設公司出蓋房子的錢，從這個角度而言，怎麼分配似乎很簡單，算算土地值多少錢，看看建設公司花了多少錢，分配比例就出來了。

舉例來說（為方便說明，不計入車位）：9個屋主有台北市使用分區住三容積率225%的每坪100萬的土地100坪，拿危老獎勵40%，銷坪係數以1.55計算，約可蓋488坪的房子，每坪營造費用20萬，加計25%稅費，營建費用以每坪25萬計算。建設公司花488*25=12200萬，屋主出土地100*100=10000萬；按出資比例，將本求利，9個屋主分回10000/(10000+12200)=45.045%，約可分回219.82坪，平均1個屋主分回24.42坪。在土地價格每坪100萬、營建費用每坪25萬的狀況下，屋主最起碼須分回24.42坪，不然就是建設公司欺負人。從上面的計算也可以看出，土地價格越高，營建費用越低，屋主分回面積越多。

看起來建商分54.955%天經地義，可是通常事情沒那麼簡單。

問題來了，假設舊房子是以建蔽率60%蓋3樓計算，每個屋主的房子大概是20坪，暫且當成鄰居都很和睦，不考慮店面、一樓增建、頂樓加蓋、最近裝潢等問題，大家同意按土地持分面積分配，前面算出來的24.42坪，是權狀坪，扣掉公設比約35%，室內只有15.87坪，算到這邊結案下課，謝謝再見不必聯絡。若要滿足室內一坪換一坪，則1個屋主要分回20÷65%=30.77坪，9戶分回276.93坪，佔56.75%，建設公司分得211.07坪，若毛利以20%，代銷費用以5%計算的話，一坪要賣12200*1.2÷211.07/0.95=大約73萬。

公司法第一條開宗明義指出：本法所稱公司，謂以營利為目的，對建設公司而言，公司投入勞動、資本、企業家才能就是為了要賺錢。透過前面的說明，若屋主堅持室內一坪換一坪，可以算出，當房價低於12200÷211.07/0.95=大約61萬，建商完全無利可圖，除非降低營建費用，不然這個案子就掛了。

實務經驗，根本不會有屋主認同按出資比例的天經地義，那麼比的就是哪一家建設公司"有能力"降低營建費用，又願意"忍受"較低的報酬率，就能提出較佳的條件，獲得屋主的青睞。

弔詭的是，大家都想找"有能力"又能"忍受"低報酬的好建商，這樣的公司真的存在嗎？我們到底該相信一分錢一分貨？還是只要堅持不妥協，就能等到便宜又大碗？

或許身為屋主的您可以這樣問：到底可以分幾坪？分幾坪？你蓋什麼樣的房子？我到底可以分幾坪？