2021-11-08|閱讀時間 ‧ 約 4 分鐘

【都市更新—我可以分幾坪?】

    這個是重中之重,太重要了!!!
    所有屋主最關心的就是:到底可以分幾坪?分幾坪?分幾坪?
    合建用民法來說事,就類似合夥關係,民法第667條:稱合夥者,謂二人以上互約出資以經營共同事業之契約。前項出資,得為金錢或其他財產權,或以勞務、信用或其他利益代之。合建的出資,就是屋主出土地,建設公司出蓋房子的錢,從這個角度而言,怎麼分配似乎很簡單,算算土地值多少錢,看看建設公司花了多少錢,分配比例就出來了。
    舉例來說(為方便說明,不計入車位):9個屋主有台北市使用分區住三容積率225%的每坪100萬的土地100坪,拿危老獎勵40%,銷坪係數以1.55計算,約可蓋488坪的房子,每坪營造費用20萬,加計25%稅費,營建費用以每坪25萬計算。建設公司花488*25=12200萬,屋主出土地100*100=10000萬;按出資比例,將本求利,9個屋主分回10000/(10000+12200)=45.045%,約可分回219.82坪,平均1個屋主分回24.42坪。在土地價格每坪100萬、營建費用每坪25萬的狀況下,屋主最起碼須分回24.42坪,不然就是建設公司欺負人。從上面的計算也可以看出,土地價格越高,營建費用越低,屋主分回面積越多。
    看起來建商分54.955%天經地義,可是通常事情沒那麼簡單。
    問題來了,假設舊房子是以建蔽率60%蓋3樓計算,每個屋主的房子大概是20坪,暫且當成鄰居都很和睦,不考慮店面、一樓增建、頂樓加蓋、最近裝潢等問題,大家同意按土地持分面積分配,前面算出來的24.42坪,是權狀坪,扣掉公設比約35%,室內只有15.87坪,算到這邊結案下課,謝謝再見不必聯絡。若要滿足室內一坪換一坪,則1個屋主要分回20÷65%=30.77坪,9戶分回276.93坪,佔56.75%,建設公司分得211.07坪,若毛利以20%,代銷費用以5%計算的話,一坪要賣12200*1.2÷211.07/0.95=大約73萬。
    公司法第一條開宗明義指出:本法所稱公司,謂以營利為目的,對建設公司而言,公司投入勞動、資本、企業家才能就是為了要賺錢。透過前面的說明,若屋主堅持室內一坪換一坪,可以算出,當房價低於12200÷211.07/0.95=大約61萬,建商完全無利可圖,除非降低營建費用,不然這個案子就掛了。
    實務經驗,根本不會有屋主認同按出資比例的天經地義,那麼比的就是哪一家建設公司"有能力"降低營建費用,又願意"忍受"較低的報酬率,就能提出較佳的條件,獲得屋主的青睞。
    弔詭的是,大家都想找"有能力"又能"忍受"低報酬的好建商,這樣的公司真的存在嗎?我們到底該相信一分錢一分貨?還是只要堅持不妥協,就能等到便宜又大碗?
    或許身為屋主的您可以這樣問:到底可以分幾坪?分幾坪?你蓋什麼樣的房子?我到底可以分幾坪?
    分享至
    成為作者繼續創作的動力吧!
    從 Google News 追蹤更多 vocus 的最新精選內容從 Google News 追蹤更多 vocus 的最新精選內容

    都市更新一點靈的沙龍 的其他內容

    你可能也想看

    發表回應

    成為會員 後即可發表留言
    © 2024 vocus All rights reserved.