漲幅20%+外資連21買，欣陸（3703） 2021Q4 財報分析與持股操作

2021Q4 財報分析

損益表

2021 EPS 2.22 元優於 2020 的 1.87 元。

從損益表可以看出 2021 的毛利率與 2020 的差不多，營業費用控制得不錯。營收的部分還可以繼續挖附註六（廿六）與七。

根據附註六（廿六）揭露，268 億的營收中營建工程占了 56.87%（15,265 百萬/26,844 百萬）最多，剩下的 43.13% 由其餘兩個貢獻，這時我們必須再挖這三個業務的毛利率。

附註最後面的部門資訊有揭露，營建工程毛利率為 2.38%（405百萬/17049百萬）、不動產開發為 15.6%（1256百萬/8051百萬）、環工則是 17.95%（633百萬/3527百萬）。可以這樣說，營收占比最大的毛利率最差、毛利率最好的營收占比卻最小，因此，產品組合優化仍是觀察的重點，這也是為什麼法說會法人總是問不動產+環工而很少問營建工程的原因。

資產負債表

• 資產

資產中以存貨 41% 最大宗，其他各項占比都沒有明顯變化，存貨可以再挖附註六（七）與八。

附註六（七）說 2021 的存貨 285 億比 2020 的多約 2 億，重點在 285 億中「待售房地」高達 175 億，這是可以馬上賣錢的，這比 2020 的 88 億多 87 億。

要注意現在是四月，175 億是截至 2021/12/31，過去的一月二月欣陸又陸續賣出不動產，這從公開資訊觀測站可以查到，一月二月出售房地收入合計 24.16 億，根據公司 3/16 法說會的說明，主要是琢豐與尚芮交屋。琢豐還有 2/3 約 55 億、尚芮還有 40~50 億可以賣。

• 負債

財報中有「預測性質」的不多，合約負債就是其一。合約負債就是以前的「預收帳款」，已經收錢將來必須給東西的意思，例如預售屋已經收訂金了將來要移轉房子。2021 合約負債 87.6 億比 2020 多 6 億。

附註六（廿六）揭露說合約負債有四種，除了剛剛講的預售屋（預收房地款）還有營建工程、環工與租金。營建工程毛利率差跳過、環工及租金金額小也跳過，只看預收房地款。

2021 預收房地款 40.62 億只比 2021 的 40.03 億多 0.6 億，不像 2021 比 2020 多 15.6 億那樣多，大概是 2021 打炒房打得較 2020 嚴重（雖然公司說客群多為自住，打炒房影響不大）。

同時還有個「合約資產」，這東西剛好跟先收錢後給東西的合約負債顛倒，合約資產是先給東西後收錢，因為欣陸是營建/造股，把合約資產當作「在建工程」錯不了。

財報另一個有預測性質的是「重大或有負債及未認列之合約承諾」，特別注意這個「未認列之合約承諾」，以營造股而言通常是指預售屋。

附註九揭露 2021 已簽訂之房地銷售合約總價 176 億比 2020 的 166.6 億多 9.4 億，增加是好事，如果減少，最好確認後面還有多少建案排隊，以免因為空窗太大營收連續衰退。

我接下來的操作

1. 靜候 H1 琢豐貢獻結束後的股價反應，過程中○○○○○○。
2. 不動產今年○○○○○○。
3. ○○○○○○。
4. 請留意：○○○○○○，欣陸的建案完工後通常要 2~3 個季度才交屋完畢，○○○○○○。

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