更新於 2022/12/29發佈於 2022/12/29閱讀時間約 4 分鐘

重購退稅-政府讓人合法地大賺幾百萬的機會

於我國憲法與賦稅相關法令之規定，不動產於交易時若有利得將予以課稅以期達成漲價歸公之政策目標，然而為避免對人民的重複課徵稅賦，亦或者為達成減輕民眾實質上於自住房地的稅賦，在以往行之有年的土地增值稅的部分，即有規範如下條文。

土地稅法第三十五條「土地所有權人於出售土地後，自完成移轉登記之日起，二年內重購土地合於下列規定之一，其新購土地地價超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額：一、自用住宅用地出售後，另行購買都市土地未超過三公畝部分或非都市土地未超過七公畝部分仍作自用住宅用地者。二、自營工廠用地出售後，另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購地設廠者。三、自耕之農業用地出售後，另行購買仍供自耕之農業用地者。」

意即「重購退稅」之相關規定法有明文。

但在實務上，以往土地增值稅的重購退稅，只能適用於從較低的土地公告現值處換往較高土地公告現值處，意即新購之處實際房地總價格較出售處高，但該土地之公告現值反而低於出售處時，則無法適用該土地增值稅之重購退稅優惠(例如買新大樓但出售的是舊平房、或是出售為已發展地價較高之舊市區而新購為新興發展地區常見此情形發生)。

此一情況發生之原因不外乎以往政府於交易時採取先針對土地課徵土地增值稅，再於隔年度申報交易當年度的財產交易所得稅時再計算房屋部分的所得稅，以至於有課稅稅基與實際交易金額之落差所致，而也因如此倘若交易之不動產採取房地合一所得稅修法前之財產交易所得稅(意即所得稅舊制)時，即在隔年度亦可申報所得稅之「重購退稅」。但計算方式與下列欲介紹之房地合一所得稅新制較為不同，反倒與土地增值稅的重購退稅相近，也是「由低到高」才能申請退稅，亦即重購之自用住宅的房屋其價額要超過出售處的房屋價額。

前揭說明係在以往較常遇到之「土地增值稅」、「財產交易所得稅(舊制)」此兩種於不動產交易時會產生之稅賦可適用重購退稅之情形，然而於2016年所得稅法修正以後，房地合一所得稅的新制度正式上路，亦即以往的財產交易所得稅可能會有稅基與實質交易金額不同的情況往後將不復存在，且稅率的部分也有所增加，於此可以說是加稅的情況之下，就目前現行稅制方面針對「重購退稅」可以說是有網開一面，將以往的重購退稅規定不完善之處予以補足，即如後說明。

依所得稅法第十四條之八規定「個人出售自住房屋、土地依第十四條之五規定繳納之稅額，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，重購自住房屋、土地者，得於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算五年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還。

個人於先購買自住房屋、土地後，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，出售其他自住房屋、土地者，於依第十四條之五規定申報時，得按前項規定之比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額之限額內減除之。前二項重購之自住房屋、土地，於重購後五年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。」幫各位先進臚列重點如下：

第一、兩年內重購的定義不論是先買後賣或是先賣後買皆適用，惟需特別注意非出租自住與戶籍設立等要件。

第二、五年內需提出申請，且適用的五年內不能再移轉或是做為非自住使用，否則該退的稅款是需要繳回。

第三、不管是買大屋或是換小屋(也就是購入的不動產不管價格較出售處高或低)，都可以享有退稅的優惠，買大屋者可退全額，換小屋者可依比例退稅。

第四、先買預售屋後賣成屋亦可申請退稅，惟兩者買賣之所有權移轉登記日期需在兩年的時限內(參見財政部81/09/29台財稅第810329866號函可類推適用)。

總結而論若能好好把握「重購退稅」之優惠稅制，不但能在換屋時省下一筆開支，在所得稅新制的比例退稅之下，亦可以藉此調配自身財產分配的權重比例，以上資訊提供給各位先進參酌。