買賣房屋的血與淚－預售屋？中古屋？

該買預售屋還是中古屋？

當時買預售屋時的心態

限制條件

1. 付款能力：手邊可以馬上拿出來的錢只有100萬左右，當時的薪資條件及日常花費結算下來，實際上應該只能負擔每個月本利攤還2萬左右。
2. 使用需求：自用，先不論是否成家，想作為自己個人居住及個人空間使用；必須要有廚房、陽台及臥室。未來若成家，賣掉或出租，再與另一半另覓其他房子。
3. 生活機能：食衣住行育樂中，「食」、「行」必須具備方便外食且公車或捷運通勤方便。

決策關鍵

當時其實也有看了不少父母家附近的中古屋，但因蛋黃區單價高，即使是中古屋總價還是驚人，也讓我體認到只有100萬左右是買不了什麼中古屋的！考量手上的自備款可以支付總價約1000萬上下的預售屋簽約款，加上預售豪宅盛行的當時，因工作接觸到當時少見的－小坪數1房1廳且廁所有對外窗的個案，覺得「反正等交屋的時候應該薪水也增加了吧」，於是腦衝之下，就簽約了！

自我檢討

當時的決定其實有幾個關鍵性的問題，現在看真的是完全沒有想清楚就簽約了！

1. 付款能力的錯估：總價1,150萬左右的房子，付款條件是交屋前要付完30%(約345萬)，而簽約時訂金＋簽約金＋開工款就已經支付了12%(138萬)，依照原本預計3至3.5年完工交屋，也就是剩下的207萬原本必須在未來最多3.5年支付完畢(相當於60萬/年)，以當時的年薪，完全就是需要家人幫忙的金額！更不用說，以當時買房的時間點，房貸利率大約在2%左右，以貸款七成、沒有寬限期、30年本利平均攤還的情況下，每個月要支出接近3萬元！如果以當時的薪資，根本就只能過非常拮据的生活且帳戶一定一毛不剩，難以再有存款。比較幸運的是，我剛好買到「蓋很久」的預售屋，所以稍稍緩解了我自備款陸續繳款的壓力，薪資也有成長而不至於讓自己帳戶產生赤字。
2. 不夠了解自己的需求：當初因為市場上沒有太多選擇，自己又沒有太多經驗，加上年輕的時候覺得自己只要有交通、有吃的就好，住哪裡都沒有差！但過七年之後，交屋時，我發現縱使我買的預售屋就在捷運站5分鐘內的距離，吃吃喝喝都很方便，但是，我想要的生活並不是在這樣的環境；我曾經以為，我自己家裡面弄得舒舒服服就好，但那不是「家」的感覺！我的確可以接受相對長的通勤時間，但那是建立在居住的地點要讓我有休息、返家的感覺；雖然要有自己的空間，但是我不想離家人或原本的生活圈太遠。

改變買房的目標標的與條件－開始回頭看中古屋

在這次慘烈的預售屋經驗，當確定與新的屋主小夫妻簽約之後，我就改變了買房的策略；這也是我推薦大家買房前應該要先認真思考的部分：

1. 確認自己資金條件，究竟擁有多少可動用的資金？可負擔的貸款金額？用這些條件反算，進而鎖定目標總價範圍。
2. 鎖定區域，進而找出目標總價可以買到的預售屋及中古屋的坪數大小；有人會反過來用需求的坪數及總價，反推可以購買的區域。用哪一種方式都可以，主要差異就是在你對於生活在哪裡是不是很重視，我自己在過去買預售屋的時候就是用後者，但現在的我更重視離家人與原本的生活圈近一些，就會改成先鎖定區域。
3. 積極地去看不同的物件，即使價格落在目標總價的範圍之外，只要不要差太多(建議用需求坪數去篩選)，剛開始建議可以「都去看看」；多看可以幫助你更了解區域內可以選擇的房屋條件、實際生活感受、社區營運狀況等，更可以幫助你找到自己真正的居住需求，也可以在鎖定的區域內找到自己相對喜歡的位置與社區。

在重新調整了買房的目標標的與條件後，我開始積極地自己搜尋區域內的預售屋跟中古屋，大概花了半年多的時間，把區域內小坪數的案子都看完了；對，我鎖定的區域真的很少小坪數的房子，而且新案少、中古屋釋出的也少！終於，在看了幾十間房子後，找到了一個位置適合、屋況也可以在花最少錢的情況下就可以入住的電梯大廈小屋！

而這次不選擇預售屋的主要原因，就是：

「我想要立刻馬上就可以住進去！！！」有感受到我的吶喊嗎？(笑)

考量自己目前的年齡及需要有自己工作空間的需求，實在不想再等3到5年了！再加上難得碰到一個位置跟社區管理都相當符合我需求的物件，雖然我很清楚自己買貴了，但因為是自己要用的，就嘞緊褲帶買下去了！

接下來應該會再分享更多看屋到議價簽約，到交屋及實際入住後的一些過程與感想，但這一篇已經不知不覺打了好多，其他的就改天再繼續寫囉！這篇的最後，簡單的分享一下我所看到的預售屋及中古屋的優缺點比較！

預售屋VS中古屋

預售屋

• 優點：

1. 當小資族辛辛苦苦存了幾年，手邊僅有第一桶金時，就可以透過預售屋施工期間依照工程進度繳款的特性，將自備款(總價20%-30%)分期支付，慢慢存出自己的小窩。
2. 自己是第一手屋主，全新的屋況，不必擔心前手使用保養房屋的情況；而如果房屋有任何修繕問題，在保固期、保固範圍內的部分也都可以直接找建商處理。
3. 可透過客戶設計變更將房屋格局調整、增減開關插座等，裝潢時可避免拆除重做二次工。

• 缺點：

1. 簽約前你能看到的最接近真實的，其實只有合約！不要跟我說什麼接待中心有建材有樣品屋，樣品屋加了很多裝潢的效果、透明玻璃或隔柵的隔間代替真正的隔間牆......，實在難想像交屋時的狀態。
2. 工程期都是預估，通常也都會delay，就像當初我買預售屋的時候代銷姐姐跟我說3年半左右就會完工，我卻整整等了7年！如果階段性居住目標明確或有急用的人，工程期的不確定性就會是很大的隱憂。
3. 交屋時的貸款利率、限制與條件，可能跟當初簽約時的預估都不同了，雖然建設公司都會有搭配的銀行，「一般」狀況下也的確都可以達到拆款表上的預計成數，但貸款本來就是看個人條件，這一點千萬不可以忘記！

中古屋

• 優點：

1. 單價「通常」比同區域環境的預售屋低，但如為新成屋或生活機能已成熟之蛋黃區，則需視個別條件而論。
2. 可實際看到屋內的空間感，對於實際使用規劃能比較具體想像。
3. 買賣程序及點交房屋的時間較短且可預期，如沒有其他特殊的約定，通常在簽訂合約後1~2個月就可以完成所有程序。
4. 即使是新成屋，社區都已經開始營運，可以實際感受「生活感」；雖然不一定真的能夠了解鄰居的狀態，但至少公共區域的狀態是可以接觸到的！

• 缺點：

1. 自備款至少20%-30%，須於簽約至過戶前完成前這段期間依照約定進度支付完成，而通常就只有1~2個月的時間；因此，必須手上有足夠的現金才能購買。
2. 屋齡較高的中古屋設備、管線較老舊，往往都要花一筆可觀的更新維護或裝修費用；當原有裝潢隔間拆除時，常常都會有意料之外需要整理的部分，伴隨著其他費用產生。
3. 需特別注意產權狀況，可能會有產權複雜等問題；一般來說仲介會先作基本的調查，但自己還是得注意土地建物所有權人及謄本上是否有其他事項的註記。

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