影／買中古屋要如何殺價？　TODY陶迪：2步驟+良好心態

網紅財經專家TODY分享買中古屋的議價技巧。影片來源：TODY陶迪YouTube頻道

台灣現階段的預售屋價格下不來，消費者又有承擔一定風險，不少民眾轉變為保守觀望態度，也開始有人將目光轉往成屋市場。網紅財經專家TODY近期分享影片，談論一般民眾在買賣中古屋時的議價步驟與相關注意事項。

當買方看上一間房子，喜歡且有想買的意願，此時會向房仲下「斡旋金」，由仲介向原屋主談價錢，即為第一階段的出價。TODY強調，在第一階段出價時，務必參考網路的實價登錄。TODY進一步舉例，同樣社區、同樣坪數，為何有人賣的比較貴？有人卻賣得比較便宜。

原因在於，在同一個社區或同一個區段，同樣類型的房子，通常會有一個「行情區間帶」。假設某社區行情，每間單價從40到50萬元，影響房屋單價原因很多：樓層別、屋齡、裝潢程度、景觀及房屋是否有瑕疵等不同，都有可能影響價格。

查看實價登錄時，民眾不應依總價評估。TODY舉例說明，假設有間房屋，廣告上面寫著：權狀37坪，含車位7坪，開價1700萬。此時應先將車位價格扣除。假如附近平面車位行情均價是200萬，即1700萬先扣掉車位200萬等於1500萬。包含坪數也要扣掉車位坪數，再計算單價。所以，把37坪扣掉車位7坪，才是實際房子含公設的坪數為30坪。接著，再用1500萬除以30坪，得到單價一坪50萬，這單價才是實際上屋主開的價格。

分析完屋主開價後，自己出價時，同樣根據單價設定。比如屋主開價50萬，但看實價登錄，可能最低的是40萬。假設屋主1700萬，但你希望最多用1500萬就可買到，同樣依照上述算法回推：1500萬先扣掉車位200萬，再除以房子含公設部分的30坪，換算結果為43.3萬。而當仲介告訴你，屋主希望你加價，同樣要根據單價，而非報總價，有憑有據的進一步分析屋況，當作議價籌碼。

TODY提到，通常第一階段下斡旋出價，如果仲介有收取費用，表示這是有機會成交的，也能夠判斷到底自己出的價格合不合理。倘若屋主直接同意，順利簽約就成了。但通常不會這麼順利，屋主可能覺得，你的出價，離他心目中的底價，仍有一些距離時，就可進到第二階段約出來談了。

一般而言，房仲會將雙方約在仲介的門市，分坐兩個小房間內，仲介會來回兩邊斡旋議價。此時心裡要有譜，現階段討論的價格事實上不會出現幾百萬的差距，所以第一步驟的出價，其重要性幾乎占九成以上，現階段議價會出現「買菜送蔥」等去尾數的討價還價，大概落差不會超過幾十萬。

TODY最後提醒，有人會認為「議價」是不是必須具備很多殺價技巧、口才很好等等。其實議價別無他法：事前做好功課，出一個合理的價格。即便最後，並未如願買到這個房子，也沒關係，畢竟房子這麼多，只要保持平常心，無論屋主或仲介如何話術，一旦沒了得失心，你都不會輕易動搖。唯有心態擺正、合理出價，最後堅守底價，遲早能夠買到一間價格漂亮的好房子。

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