行動電話基地臺是嫌惡設施嗎？是民法的瑕疵嗎？怎麼善後？

案例：

甲，65歲，公務員退休後，於西門町商圈外圍一寧靜區域，相中老舊商圈華廈高樓層小單位套房，認為位置以及價格合理，經仲介丙聯繫洽談與屋主乙完成買賣合約，某日河堤施放煙火，甲前往頂樓平台欲欣賞美麗的煙火秀，映入眼簾的是豎立在水塔之上數10支不明電子設備，詢問之下才發現是行動電話基地台設施，生氣的甲認為乙、丙沒有誠實告知，一狀告上法院...

不動產現況說明書：

本棟建物樓頂平臺有無依法設置之行動電話基地台設施欄位：（空白）

瑕疵的定義：

物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。（民法第 354 條）

買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。（民法第 359 條）

物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年度台上字第1173號參照）。

行政院環保署怎麼看？

政府機關曾於89年間發布新聞，明確指出基地台所發射電磁波屬於非游離性，而且經學術研究單位調查後證實，國內基地台磁波的公率都在國際標準值以內，對人體不會造成危害。因此行政院環保署並未將基地台列為環境汙染。根據國家通訊傳播委員會資料，國內基地台的最大磁波輸出功率密度為0.000193mW/㎝²（毫瓦/平方公分），遠低於國家的管制標準。雖尚未有報告證實基地台對人體的影響，不過一般人仍擔心離基地太近，會有輻射，有損健康，但隨著現代人對手機的依賴越來越高，基地台也越普遍，因此就會出現基地台對住宅價格影響之研究，大部分是以基地台電磁波所發射之範圍，以基地台為圓心，在半徑300公尺內進行同心圓分析，而300公尺外即認為對房地價格影響甚微。

法規規範：

內政部為保障民眾購屋權益，於108年10月31日修正不動產說明書應記載及不得記載事項，其中成屋之其他重要事項第7點規定：本棟建物樓頂平臺有無依法設置之行動電話基地台設施，若有，應敘明。

不動產說明書應記載及不得記載事項_{（中華民國 108 年 10 月 31 日內政部台內地字第 1080265601 號令 修訂應記載事項第 2 點（中華民國 109 年 5 月 1 日生效））}

二、成屋

(四)其他重要事項：

1.周邊環境，詳如都市計畫地形圖或相關電子地圖並於圖面標示周邊半徑三百公尺範圍內之重要環境設施（包括：公（私）有市場、超級市場、學校、警察局（分駐所、派出所）、行政機關、體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔（線）、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰（骸）存放設施、垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯見之私人墳墓、加（氣）油站、瓦斯行（場）、葬儀社）。

2.是否已辦理地籍圖重測，若否，主管機關是否已公告辦理？

3.是否公告徵收，若是，應敘明其範圍。

4.是否為直轄市或縣（市）政府列管之山坡地住宅社區，若是，應敘明。

5.本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明。

6.本棟建物有無依法設置之中繼幫浦機械室或水箱，若有，應敘明其所在樓層。

7.本棟建物樓頂平臺有無依法設置之行動電話基地台設施，若有，應敘明。

法院怎麼看？

一般買受不動產習慣及通常交易觀念，不動產之坐落位置與風水、相鄰建物、嫌惡設施之有無及距離遠近，均攸關不動產本身所應具備維護居住者身心安寧之重要品質與效能，並為影響購買者意願及交易價格之重要因素。

多數人既認知基地台電磁波對人體身心有不良影響，此於科學研究上亦非無憑，則買賣標的之不動產鄰近果有電信業者架設基地台設施，其基地台本身雖非設置在買賣標的不動產本身，然所發射之電磁波既已進入該不動產，並因此威脅居住者之身心安寧，乃使該不動產之交易流通產生障礙，並致市場交易價格減損，自仍屬於減損標的不動產應具備價值、品質、效用之瑕疵，且所減損之程度至關重要。

對於電信基地台之相關資訊，多為媒體報導居住於電信基地台周邊居民罹癌死亡、設立基地台遭抗爭事件，使電信基地台成為鄰避設施，對不動產價格產生負面影響，其減損原因多為彌補消費者不確定性所產生之心理壓力，經調查訪談也認鄰近基地台設置對不動產價格確實會產生影響，足徵依我國房地產交易市場及實務經驗，不動產鄰近之基地台設備為消費者嫌惡，並實際影響消費者之購買意願及購買價格，因而造成該等標的市場接受程度低落，貶損其客觀交易價值，而具有減少價值之瑕疵。

結論：

就本件，法院認定買賣因物有瑕疵者，甲得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，甲僅得請求減少價金。至於解除契約公不公平就會是另一題目。

台北地區民間公證人事務所

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