2024-09-26|閱讀時間 ‧ 約 6 分鐘

央行第七波信用管制重擊房市？「萬年寬限期」是否被消失？今年房市最終回-928檔期能否再創新高？

央行打炒房奏效？8月以來房貸新作金額首度跌破1000億元，是近四個月以來新低；同時8月國銀房貸餘額年增率增至11.05%，創下史上最大增幅，但受民俗月與限貸令影響，8月房貸月增斷連三個月增千億元趨勢；此外，市場上認定央行、金管會已盯上房貸「萬年寬限期」，928檔期是否能再創新高？

第七波信用管制措施下的房市近況

1. 房貸利率

根據央行公布的五大銀行-台銀、合庫銀、土銀、華銀、一銀房貸統計資料顯示：繼2008年金融海嘯後，五大銀行房貸利率已連續17個月站穩2%以上，上個月(8月)房貸利率達2.194%，即便大多承做新青安房貸，但受一般房貸利率攀升影響，還是拉高整體房貸水準。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示：「在央行升息及房貸狀況吃緊影響下，銀行房貸利率將持續攀升。部分銀行首購房貸利率高達2.6%起，建議民眾可向保險公司、網銀詢問。」

2.建商

金管會統計前八個月房貸餘額暴增7,075億元，已超過去年全年，土建融年增率升至4.94%，創下九個月新高，上個月(8月)國銀房貸餘額年增率增至11.05%，是史上最大增幅。然而，民俗月(農曆7月)與限貸令影響下，8月房貸月增單月僅有909億元，打斷連三個月增千億元趨勢；不過，加計土建融後月增則高達1,585億元，仍是2018年以來單月新高。

國銀主管推論：「近期因建築成本提高，以及銀行不動產貸款水位限制，還有年底景氣不確定性高，導致建商提前開工，建商週轉金需求增加，提高土建融餘額。」

整體來說，土建融成長速度沒有房貸高，這代表建商對房市景氣偏向保守。

央行與金管會緊盯，銀行間的房貸「萬年寬限期」將銷聲匿跡？

中央銀行在第七波信用管制措施中，首度把「有房無貸」的借款戶一併管理，後續申貸不能有無寬限期，此舉被各界認為，央行與金管會已關注金融之間的特別現象「萬年寬限期」，未來銀行對房貸轉貸客戶將會更加嚴格。

萬年寬限期：指銀行之間的轉貸情況，民眾在A銀行取得寬限期，限期將至又轉貸至B銀行，以此延長寬限期。

《住展》雜誌發言人陳炳辰認為：「政府推動的第七波信用管制措施以及關注萬年寬限期此舉，目的是提醒國人買房應量力而為。未來房市有機會回歸剛性需求，房價溫和降低，更有助於緩解先前房貸滿水位狀況。」

目前整體房貸資金緊縮，在這波房市政策下，首購族不受影響，可尋求新青安途徑購房，但對於其他非首購族、有換屋需求的民眾來說，貸款將會越來越不容易。

全台928檔期能否甩開房貸之亂，寫下單一檔期史上新高？

根據《591新建案》資料，今年928檔期推案量高達9,777億元，比起去年增加4成以上，創下新高。目前此檔期共有15件百億級新案進入，即便限貸令讓投資客與首購族更加謹慎，建商依舊積極推案，顯現出對房市的信心。

2024年928檔期再創新高，距離1兆元只差233億！

房市三大檔期（329、520、928檔期）

三大檔期是房地產每年銷售的重頭戲，雖沒有明文規定，但檔期與國定假日有關，主要是購房者利用假期有更多時間看房與選房，而建商會在這些時期推出各種優惠和重點建案進行促銷，同時測試房地產市場反應，了解房市未來走向，以調整新案開價與銷售策略。

房市三大檔期

當928檔期遭遇919房市管制重拳

根據業者統計顯示全台推案總銷直逼兆元門檻，將創下新高。不過，9月19日央行推出第七波信用管制，根據各界消息可得知928房市確實受到影響。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示：「根據內政部資料顯示：928檔期有不少大案延遲，市場發展走勢出乎意料。」

台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章：「919過後買氣大幅受到影響，以台中來說，個案明顯銳減，購屋族與開發商皆在觀望，投資客則是處於危險之中。」

還能趁928檔期撿便宜嗎？

591房屋交易網副主任畢務潔建議購屋者，買房前先考慮未來至少10年的人生規劃，若預算夠，只能一步到位，只能往更外圍區塊找房，利用距離換取更大的生活空間，實現「一生一屋」。

全地產執行長Renba指出，房市檔期如新品發表會，購屋者會有更多元選擇，但房地產銷售檔期不一定等於適合買房的時機，房市檔期不是等同百貨公司周年慶會有實質折扣，購屋前必須審慎思考，避免落入商業手法迷思。

面對突如其來之核彈級信用管制，無論打到誰，相信對於想要購屋的每一位消費者來說都產生了影響。是否該進場，建議先評估個人財務狀況，配合瞬息萬變的政策，調整財務策略，降低槓桿，增加預備金，以好應對不確定性。

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