立信首馥 - 江翠北側的壓軸

今天要來分享的預售屋建案算是具有特別的意義，它是江翠北側重劃區在9/19央行重手打房之後第一個上線的預售建案，也是江翠北側重劃區大地主立信建設在這個重劃區最後一個預售屋建案。

對皮朋哥而言，雖然中短期內不會再投資房地產，但不會離開這個市場，因為房地產不是只有簡單的買賣預售屋而已。

預售屋的工期短則三年，長則五年八年，按照央行這種三個月滾動調整一次的玩法，真的風險太高。唯一可以規避這種風險的，要嘛有全現金交屋的實力，不然就讓自己永遠維持首購的身分，限制太多風險太高，真的不如放棄了。

地理位置

《首馥》的位置非常優良，西邊隔著華江六路正對學校預定地，北面則是隔著華江三路正對潤泰建設的新案預定地，屬於兩面臨路。步行到江子翠捷運站6號出口，約650公尺9分鐘。

至2026年底，按照目前江翠北側重劃區DEF區的新建案落成進度，會有總共約4100戶交屋，而本區的小學學區江翠國小，在今年已經出現了超額的狀況，因此"有可能"、"有機會"還是會有新的學校興建，但這仍屬於不可預測的未來，若是學校無法及時興建，那麼住戶的學齡兒童會有被擠出去跨區就讀的風險。無論如何，由於學校建築高度都不會太高，頂多了不起五樓，因此《首馥》有兩三個戶別在中高樓層以上還是會享有不錯的棟距甚至是河岸景色，這算是蠻加分的一個點。

《首馥》的位置離六月分的新推案《德鄰織漾》的建築基地很近，因此生活機能和交通部分就請參見舊文了。

《首馥》打造的算是中大坪數均質社區，一層也就四戶(2 x 40坪；2 x 51坪)，三電梯配置，沒有小坪數產品，因此定位上就不是給首購客戶，而是比較像是輕豪宅的概念，住戶只有77戶，加上零地主戶（地主就是立信董事長本人），可以預期居住品質應該會是相當不錯，比較不會有太多紛紛擾擾。

本圖很清楚的顯示未來的景觀和棟距，最理想的方位就是面西邊，幾乎可以說是無限棟距，A1/A2/A3可以享有；河景的部分就A2最佳，A1應該摸得到一點邊，畢竟A1其實是直面潤泰的建案，加上角落又有一根柱子，所以...；至於面東是成屋《潤泰文樺》；面南則是成屋《勝輝鴻磐》。棟距數字就請參照上圖了。簡單說A1/A2/A3棟距採光都蠻OK的，A5就比較委屈一點，不過也是有反應在價格上啦。

補一張一樓的平面圖，順道一提，車道是由華江三路進出，避開了較為擁擠的華江一路，這也還不錯。另外也有避免車道上方戶別的問題，算有用心。

建材配備和建案概況

《首馥》的建材配備，個人認為大概就是中上水準，主要亮點如下：

• YKK 5+5搭配Low-E玻璃，目前正在討論是否升級到6+6，這個後續再追蹤看看。
• 搭配Greenweb防霾紗窗，這也是好貨，讓住戶能夠開窗但是擋下PM2.5微粒。
• 全棟建築採用亞泥預拌混凝土，不會多家供應商混用，專案經理是解釋這樣比較不會因為混用導致水泥均質性不佳導致牆壁容易龜裂。
• 升級為Bosch洗碗機，也還不錯。
• 兩套衛浴都採用Panasonic智慧馬桶和暖風機。
• 浴室防水作到全室210cm，也接近到頂了。
• 挑高3米4，這也不錯，有一點豪宅的樣子，住起來不壓迫。
• 防水保固十年。
• 立信是個願意接受客變需求的建商。

《首馥》建案Data如下：

• 基地面積：600.77坪，建蔽率：41.85%，公設比：34.99%
• 樓高：地上21層，地下5層
• 總戶數：77戶 + 2戶超大店面
• 三部電梯，兩部有到地下室
• 車位：131個

賞屋戶別

個人喜歡的是A1戶別，看法如下：

• 講起來是三面採光了，採光一定非常好。
• 面西邊有無限棟距，但也會帶來西曬問題。
• 室內無柱，照家配圖擺設也沒有樑壓床頭的問題。
• 第一次臥樑壓到腳，只能靠裝潢修。
• 第二次臥面積太小，不像是40坪以上的正三房。
• 主臥有四件式衛浴。

價格與結論

回應第一段，為何皮朋哥說《首馥》對個人來說，是個有指標性的建案。產品說完最現實的就是要來看價錢。

A1-11F@40.47坪：單價93萬，車位抓265萬，總價就4,000萬上下。

如果是A2戶別，雖然坪數(51坪)更大，但是單價卻更高，因為有河景。中樓層大概就要98萬左右，頂樓和次頂樓報價是有破百萬。各!位!觀!眾!，江翠北側重劃區第一個單價破百的預售建案，就是立信首馥了。

至於同為40.47坪的A5戶別應該是《首馥》最便宜的戶別，中樓層均價約88萬，低樓層可能86萬有機會，這樣帶車位總價就大概會是3,750萬左右。

個人從專案經理的態度來推估建設公司的看法，以江翠北側重劃區而言，立信建設是大地主，也交屋了好幾個案子，應該是獲利不錯，因此口袋應該很深，《首馥》推案的價格帶算是對標六月份的《德鄰織漾》，個人認為是沒有創新高了。大概也是考量到央行和政府目前對房地產市場的態度極其嚴厲，因此沒有繼續衝高區域行情，然而也不願意便宜賣。考量到總戶數才77戶，假設蓋五年好了，慢慢賣到時候也是會賣完的吧。

開案十天，看價格表也有14戶被槓掉了，差不多也賣了近兩成。在如今這麼肅殺的市場氣氛，個人認為其實算銷售情況相當好了。至於貸款問題或是顧慮，只能說有實力買得起這種高總價產品的，大概也不會太在意貸款的問題吧。

最後，這個案子好嗎？個人覺得呢，知名建築師丹下憲孝作品、它外觀不錯漂亮、位置也很棒、格局不錯、戶數單純、梯戶比很棒、零地主戶，有這些優點。也是江翠北側重劃區少數這麼單純均質的建案。

但是如果講到缺點，就是公設真的很貧乏，連健身房都沒有。這也是超級特別，第一次看到這種公設比35%左右卻幾乎零公設這樣，有點無言捏...