限貸令的底層邏輯

最近央行的第七波選擇性信用管制可以說是鬧得沸沸揚揚，但是央行這個舉動的底層邏輯錯綜複雜，絕非媒體或是網路所討論的那麼簡單流於表面。先講一些關鍵重點：

央行是在打房？

政府的口徑始終如一，是打炒房，不是打房。這句話其實很有藝術感，說的也是事實，但結果是八月份的各大房仲業績，最慘的有掉五成，最好的也掉了快三成。整個房地產市場的交易移轉量大跌，預售屋案場的來客量普遍來說也跌了三成。你說這不是打房？

然而，站在央行或是政府的立場，這確實不是打房，此話怎說？說到底，其實就是因為銀行體系對不動產的放款比重已經快要觸碰到銀行法72-2條的上限，白話文說就是已經快要沒有錢可以承作房貸業務了。

因此事實是：沒有錢可以放款，故意裝作窮凶惡極的樣子說要給投機者一個lesson。央行在意的是金融風險和金融體系的穩定度，而不是要打房價。

證據在哪？下面兩個統計表可以讓我們看看到底都是誰在買？

• 八月份新青安撥貸了約453億元。
• 而自然人在特定受限地區第二戶含以上還有高價住宅的撥貸則是約132億元。

顯而易見，其實追價買盤是來自新青安申請戶吧？然後央行放過銀行滿水位的元兇，進一步去限制第二屋以上還有高價住宅的申貸戶，然後覺得這樣可以舒緩銀行滿水位的嚴重性，這邏輯...

至於為何皮朋哥認為政府不是要打房價，至少不是刻意要打。一方面信用資源確實有向不動產過度傾斜的趨勢，加上國際間降息循環啟動會造成資金寬鬆的預期，因此央行是不得不出手，遏制房價繼續上漲的想像空間。因為再漲下去，貸款水位更是沒有回穩的一天了。

房價會跌嗎？

這是一個大哉問，所以不是一句話可以回答房價會不會跌。因為利空和利多的因子同時存在，以下列出重點：

房價上行的幾個重點趨勢：

• 美國開啟降息循環，對台灣而言極有可能造成熱錢流入。
• 中國大動作救房市，政府不會不知道真的打趴房市會造成甚麼樣的結果。
• 即將上路的碳權，這部分會顯著造成建材成本上升。
• 金價急遽上漲中，電價可預見的未來上漲也幾乎是板上釘釘。

房價下行的幾個重點趨勢：

• 任何市場的漲跌關鍵都在於資金，若是銀行放貸困難，房價上漲是沒有動能的。
• 任何市場，漲多就是最大的利空，天底下沒有只會漲不會跌的東西。

在這種時刻，去猜會漲會跌是沒有意義的，反而應該回歸人性面。直球對決的問：有誰願意賠錢或是低價賤售自己的房子？

因此，槓桿開太大的，會願意讓利低價拋，但是物件條件好又有本錢有實力撐下去的，售價還是會踩硬，建商至目前為止的態度也沒有要降價賣的樣子。因此口袋夠深的自住型買方確實有機會搶到破盤價便宜的物件。房價固然繼續暴漲幾乎沒有可能性，但是要崩盤也是希望渺茫。巨觀來說，大概率會僵在這裡不動好一段時間了。換言之，唯一可以確定的是，投資已死，有事燒紙。自住需求當然還是可以買，傻瓜才會繼續投資房地產了。不信？看下一段。

房地產還可以投資嗎？

皮朋哥的態度很明確是確實不適合了。不適合的理由並不在於房價是否還會繼續漲，關鍵是政策不確定性。成屋的部分，短期內貸款難度都會很高，房價要往上也很難，除非找到有甜頭的apple物件，不然根本無利可圖。

預售屋的部分，工程期短則三年，長則五年八年，然後政策是三個月滾動調整，諸位可以去思考是否能夠承擔這種不確定性？

現在央行命令第二屋最高可貸五成，會不會繼續收緊？首購最高可以貸款八成，之後若是銀行放款額度越來越少，會不會連首購都限縮？按照＂現在＂的規定去計劃幾年後交屋的貸款申請，這個問神也不會有答案的吧？

投資要先想的不是賺多少，而是怎麼輸。

要獲利很難，房價凹陷區也一個接一個的消失，加上政策的不確定性會大幅升高違約斷頭的風險，因此如何決斷？自家揣摩了。

未來的希望

八卦是大型代銷的老闆有被邀請去跟央行政府的官員們對談。政策制定執行者其實也很怕是不是打太兇打過頭了，也很怕民怨的反撲，畢竟央行總裁都承認確實有錯殺。

然而，這件事情其實很無奈，新青安是當今聖上去年競選時的政見，以執政黨的執政風格，不可能認錯。因此新青安一定是執政團隊會力保續行的政策。但是目前的困境和風暴核心正是新青安！五年寬限期不還本金，加上被動投資ETF又成顯學，大媽都知道錢不要放銀行，銀行放款水位要如何才能回升？

因此目前政府的態度是心中已有軟化，也知道不能也不該打死房地產，然而現實層面是銀行放貸水位就是幾近滿水位，加上不能動的新青安政策補貼，因此勢必2024年底會繼續加碼選擇性信用管制希望能解決銀行不動產放貸水位的問題。因此央行會不會有第八波管制？幾乎可以說必然會有！然而，這沒用的，只是治標不治本，延緩銀行完全滿水位不能放貸的時間而已。

專業的央行也知道這不合理，因為申請新青安政策補貼的買方，在過寬限期之後要本利攤還，每個月房貸還款金額會大增，違約的風險其實是比換屋族來的大。然而目前央行的做法卻是讓風險係數較高的申貸者可以取得更多的資金，更高倍數的槓桿，這很明顯跟央行想要穩定金融體系的目標是背道而馳的。

坦白說，這是死局。以目前這個系統來看，無解。

維持房地產的活力 vs 金融系統的穩定度，這個命題以目前的法令限制和政治環境，真的無解。

結語

皮朋哥不想去猜測這件事情到底會如何落幕，因為這不是我可以決定可以有影響力的問題。央行有其不得不行動的原因，但政策是否合理又大有爭議，但也有其不得不然的苦衷。錯綜複雜，非一時能解，也非央行目前的作法所能解。但解決這個問題又有其急迫性，造成目前動盪不安又前景未明的結果。

亂邦不居，房地產投資之路既然已被封死，唯一能作的就是處分資產收回自己的資金，畢竟通膨壓力仍在，因此一直放在銀行也不妥當，接下來再看看資金還有哪裡可以去了。

皮朋哥最近在忙甚麼？忙著收回自己投資墾丁民宿的資金，忙著處分不能留的物件，下一階段準備投入已經進行了一陣子的"Project X"。若有進展再來更新吧。