看房一定要睜大眼睛看(下)

看房子不能只看房子和設備本身

🌾「看房子」，繼續看下去！

「用好腳力換好房子，是找到理想好宅的不二法門！」無論是看幾間、跑多少趟，親自走一趟絕對是必須的。實地考察才能真正評估房子的接受度和符合期待的程度。

那麼，「房子」該怎麼看呢？建議採用「由遠而近、由外而內」的觀察方式，並遵循「環境比屋內更重要，公領域比私領域更重要」的原則。

(本系列篇章主要分享如何從外部環境及公領域來看房，不涉及室內的細節，因為網路上已有大量相關資料，不再贅述。若有需要了解室內的看房技巧，建議自行搜尋或詢問。)

在先前的分享中，已經在「看房一定要睜大眼睛看」的(上)篇章裡說明「基地」、「房子外圍」的關注重點，也在 (中)篇章裡分享「房子外觀」、「房子與外部關係」，接下來讓我們繼續「看」下去。

尚未看過看房一定要睜大眼睛看(上)、(中)，或是印象已模糊，可點擊連結前往。

不免俗地提醒，對於「房子」的選擇，務必堅持以下不可妥協的判斷標準：「合法合規」、「安全」、「價值比價格更重要」、「實用才是王道」、「不要自以為是，標新立異」。這些標準將幫助你在眾多選擇中做出明智的決策。

🌾「公領域」比「私領域」更重要

在「房子」外看那麼久，總算進到「內部領域」了，自然令人興奮，不過我建議不要急於看「房子私領域」，相比於「私領域」的居住空間，「公領域」的質量直接影響著生活的便利性、社交氛圍、以及居住體驗的整體感受。例如，社區的大廳、公共休閒設施、甚至是停車場的配置，都會大大影響居住的舒適度和生活的品質。

不僅如此，優質的「公領域」管理也可以提升房地產的長期價值。這些公共空間的維護、清潔和管理水平，決定了社區的整體環境，進而影響房產的「保值」與「增值」潛力。畢竟，「公領域」是所有住戶共享的部分，它更像是一個「家的延伸」，也是房子最能體現整體品質的地方之一。

因此，當進入「內部領域」後，不論是社區大樓、華廈還是公寓，建議優先關注「公領域」的設計、實用性與管理。根據現實考量自己的預算、生活習慣和需求，思考自己是否與該房子的「公領域」相契合。「公領域」一旦定了就不易變動，而「私領域」則大多只要花錢就可以隨著喜好和需求進行裝修調整，因此，是否對「公領域」感到滿意格外關鍵。要記住，「沒有絕對完美的房子，只有最適合自己的房子」。華麗的大廳和精緻的公共設施固然吸引眼球，但我們不應該只停留在表面，更應考慮其實用價值。畢竟，最終的目的是在這裡「生活」，而不是僅僅停留在表面的華麗。以下是幾個值得留意的重點：

🌾「實用才是王道」

「家，是用來住的，且是自己及家人要住的」。看「房子」時，應根據現實考量自己的預算、生活習慣和需求，用自己的標準去評估「公領域」的設計與規劃是否實用、好用、能用、未來會用？記住，別人的需求不一定是你的需求，更別因為銷售人員說某設計很棒、很漂亮，或自己一時看得很爽，就草率認定適合自己。「實用勝於浮誇」。如果設計僅僅追求美觀，反而可能造成空間浪費，甚至難以實際使用。這些看似美好的規劃，真的能滿足你的日常需求嗎？

例如，有些人從公寓或透天搬至華廈或社區大樓，追求的是電梯、管理員代收包裹與信件、垃圾集中區等便利性，這些才是最實際滿足生活需求的核心，而不僅僅是為了表面上的美觀或華麗的宣傳。所有設計與規劃都應該從居住者的日常需求出發，確保每一處空間真正帶來便利性，而不是為了符合法規或吸引目光的裝飾。

「人性本私」，若某設施無法滿足居住需求或自己沒在用，就會有人認為它「不好用」，進而不願花錢維護，甚至提議廢除。長期疏於維護或缺乏使用，這些設施可能從「看起來很棒」淪為「居住上的累贅」。

「實用才是王道」，最好的例子就是公設：「用得到的公設，才是好公設」。無論是什麼設施，只要設計合理、經常使用、符合社區的需求，就能提升生活品質。反之，那些外觀華麗但實用性不足的設施，不僅增加了維護成本，對住戶的生活也沒有實際幫助。

因此，購屋時請先問問自己：哪些需求是你絕對不能妥協的？如果這房子無法滿足你的需求，也無法以其他方式替代，就果斷放棄，下一間吧！ 千萬別被自己不需要、不切實際的虛榮心占據了理智，最終選擇了不符合自己需求的房子。

當然，人生的每個階段需求不同，如果華麗與奢華能帶給你滿足感，讓你覺得有面子，那這種需求對你而言也是一種實用。關鍵在於明白自己的需求，選擇適合自己的房子，而不是盲目追隨潮流或迎合他人的期待。

(TUA HOU在建設公司服務時，曾遇過幾位客戶購買好宅的目的是作為招待所或度假宅，他們看重的不是日常居住功能，而是隱私性、挑高大廳的氣派、多元公設的豐富性以及酒店式服務的便利與專業，對這類買家而言，這些特點正好符合他們的需求，這樣的選擇自然是合理且實用的。)

🌾「價值比價格更重要」

一個「房子」不僅是硬體建築的堆砌，更是一個融合了生活品味、軟體服務與精緻管理的綜合體。「不只要賣好宅，更要賣一個更好的生活。」近年來，部分建商開始在「房子」中融入「藝術品」收藏與中庭「老樹」綠化，不僅為空間注入美感，更賦予居住環境更多故事性。這些藝術與自然的元素，不僅營造出溫暖而具品味的居住氛圍，還促進家人與鄰里的情感連結。

「房子」的增值潛力除了仰賴「地段」、「產品」、「管理以及鄰居」等核心優勢外，那些「藝術品」與「老樹」也展現了其獨特價值。正因其稀缺性與唯一性，隨著時間推移，不僅「房子」本身增值，這些「藝術品」與「老樹」的價值亦與日俱增，為「房子」注入更多長期的增值潛力。

儘管「藝術品」與「老樹」無法直接轉換為金錢，但它們提升了「房子」的整體價值，成為吸引買家與住戶的重要特點，印證了「價值比價格更重要」的理念。

建築與文化藝術自古以來密不可分。「早在1萬5千年前的法國拉斯科洞窟壁畫、2千年前龐貝古城的壁畫，建築內已經充滿富有生命力的藝術創作。」建築不僅為人類遮風避雨，也帶來精神與美學層次的生活享受，建築，也是把「藝術帶入生活」的最佳媒介，「把藝術品放進家，讓生活就是藝術」、「讓生活美學與藝術氣息融入日常生活」。

「藝術品」的存在重點，不僅是提供一個供人欣賞的裝飾，更是一個促進鄰里互動的話題，甚至成為「房子」的榮耀象徵與心靈寄託。

自古以來，「樹」就被賦予凝聚家庭共識的意義，尤其是日本，家中或多或少都會種樹，希望能將上一代的生活價值傳到下一代，也就是華人所說的「傳承」，另外，中國自古以來就流傳有「家有羅漢松，世代做富翁」的說法，部分建商將老樹帶進房子，不僅凝聚住戶情感，還讓這些老樹成為「房子」傳承的珍寶，隨時間推移，愈顯珍貴。

此外，這些被稱為「活古董」的老樹，也提醒住戶敬畏自然、感恩生活，它們早在我們出生之前已然屹立，並將在我們離開後繼續見證時間的流轉，為社區注入精神層面的價值。

因此，TUA HOU看房時，也特別會留意「公領域」中是否結合了「藝術品」與「老樹」，因為這些不僅象徵建案的品味與格局，更是房子價值的重要體現。畢竟，「價值比價格更重要」。

(以下這些名木古樹，皆身價不凡：黑松、羅漢松、真柏、茶花、紫薇、紫檀、樟樹、銀杏等。未來若見到，不妨駐足欣賞，細細品味它們所承載的自然之美與文化故事。需要注意的是，若公領域內栽種了這些珍貴老樹，除了提升環境品味與居住氛圍，其日常的園藝維護與修剪費用相對也會較高，是住戶需共同承擔的一部分。)

🌾「未來的維修與保養」

很多人都建議看房時一定要看看「公佈欄」，TUA HOU完全同意。從公佈欄的「財務報表」及其他資訊，可以了解鄰里關係、社區財務狀況、管委會的狀況、社區近期的修繕工程，還有物業管理好不好等。

從管委會會議記錄知曉是否為社區設備維護維修支出、社區日常防範蚊蟲消毒等正面議題，或是欠繳管理費、不要亂丟菸蒂、寵物大小便、噪音安寧問題等負面議題，可初步判斷住戶水準及營運管理。

另外，還有「財務報表」，這是每個買房的人都該關心的資料。雖然銷售人員或屋主可能會隱瞞一些資訊，但數字不會說謊，能幫你看出這個社區是不是正常運作，或未來是否有風險。就像一句話說的：「金錢不是萬能，但沒有錢萬萬不能」，雖然很現實，但要維修和保養房子，幾乎每件事都跟錢有關。

「財務報表」呈現的資訊很多，包括每月固定維護支出、大額支出項目流向、管理費經費盈餘狀況等，但因為看房子的時間有限，無法詳細研究財務報表的每個細節。以下是幾個快速判斷財務能力的重點，幫助評估是否具備足夠的維修與保養能力：

「銀行活存+定存總餘額要大於『電梯數量 × 200萬元』 」

隨著「房子」使用年限的增加，重大維修需求會接踵而來，其中包括電梯更換、外牆拉皮、結構補強以及對講機系統的更新等。其中，電梯更換通常是最為昂貴的維修項目，每部電梯的更換費用可能介於100萬至300萬元之間，因此，TUA HOU以社區的財務能力，特別是是否有足夠的銀行活存與定存總餘額支付未來電梯更換費用，作為重要的判斷依據。

在看房時，可向銷售人員或管理人員了解社區內電梯的總數，並進一步查看社區的「財務報表」，特別是銀行的活存與定存總餘額。若該金額明顯低於「電梯數量 × 200萬元」，需格外謹慎，並進一步詢問社區是否曾進行電梯更換或其他重大修繕工程，如果既無更換記錄，也未進行過大規模維修，那就要三思囉！未來社區可能因無法支付重大維修而需要住戶分攤額外費用或是擺爛不修不換，對住戶安全構成潛在威脅。

(社區銀行活存及定存總餘額包含管理費及公共基金，管理費為住戶每期繳交，公共基金來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。 二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。 三、本基金之孳息。 四、管理費結餘轉撥入。五、其他收入。)

「每月收入是否大於支出？」

一個健康的財務結構應該確保每月收入(管理費、清潔費、廣告收入、資源回收收入等)大於支出，並維持一定比例的結餘，理想比例通常為收入的 10%-20%。若結餘過高，住戶可能會認為管理費過高而產生不滿；但若結餘過低，則可能無法應對未來的突發支出。若財務報表顯示當期支出大於收入，可進一步查看管委會會議記錄，檢視是否有特定的高額支出項目（如修繕工程），以判斷此收支狀況是短期現象，還是長期財務失衡的表現。

此外，經常性支出的合理性也值得留意，例如物管、保全與清潔費用、公共水電、設備維養等是否在合理範圍內。如果支出過高或資金運用不當，可能會導致財務壓力，影響整體管理效能。同時，收支不應僅追求平衡，更需要適度結餘。合理的盈餘可以轉入公共基金，作為應對未來高額維修需求的儲備，確保社區在突發性支出出現時仍能穩定運行，進一步提升住戶的居住安全與生活品質。

(需要特別注意的是，管理費作為收入來源中的重要部分，往往在社區運營中扮演關鍵角色。然而，一些建商可能為了促進銷售或低估了管理費，導致社區運營數年後出現入不敷出的情況。管理費降低相對容易，但若要調高，往往面臨住戶的強烈反對。因此，當管理費無法支持足夠的服務人員或維修保養時，社區品質可能逐步下滑，進一步影響住戶生活。

另外，需要強調的是，住宅管理費指數連年攀升，根據主計處統計，2018年是98.14，2021年為100，2023年2月來到102.35。隨著基本薪資的提升，物業管理、保全、維修與清潔的人力成本也相應上漲。未來，社區管理費只會因運營需求和人力成本上升而逐步提高，這些都是在選擇「房子」時需謹慎考量的要素。)

看過「公佈欄」後，可了解是否有足夠的資金應付未來可能的維修，心裡也會更有底、更踏實一些。接著，TUA HOU會特別留意公領域的天花板、地板、牆面以及家具等材質的使用情況。許多建材和設備標榜來自歐美進口，但它們真的「適合臺灣的氣候和環境」嗎？設計、規劃以及建材設備的使用與擺放，是否「考慮到未來的維修與保養」，還是只追求外觀上的美感？

例如，一些建商會在公領域的地板與牆壁上選用耐磨、抗污的建材，這樣不僅能降低日常維護需求，也能延長使用壽命。相較於華麗但易刮損的材料，耐用材質不僅實用，也能大幅降低住戶的長期維護成本。這類設計體現了建商對住戶長期生活需求的細緻考量，為住戶未來的維修與保養減輕負擔。

「健身房」是一個典型的例子，作為社區內使用頻率相當高的公共設施，不僅是運動場所，也是鄰里交流的重要空間。許多建商在配置運動器材時，會附加設置休憩的桌椅、長凳，甚至沙發，然而，有些建商選擇了「布料」材質的椅子，讓人不禁對其實用性產生疑問，運動過後，流著汗的住戶坐在或倚靠這類布料椅子，時間一長容易產生異味與黏膩感，一旦這種氣味形成，便難以清除，讓人一進健身房就感到不適，甚至對整體環境產生反感。

此外，有打過撞球的人都知道，撞球的球又硬又重，若球從桌面彈出並掉到硬質地板（如磁磚或大理石）上，聲音既大又容易損壞地板。有些建商對「撞球室」的設計相當講究，會在撞球桌的打擊區域鋪設BOLON波龍編織地毯或其他地毯材料。這樣的設計不僅能有效降低球掉落時的聲音，也能避免球滾動過遠，同時減少對地板和球的損傷，充分體現了對細節的重視與使用體驗的考量。

另外，如果公領域有接觸到水區或餐飲的區域（如咖啡廳、交誼廳、洗手間等），特別需要注意其地板材質是否使用大理石。雖然大理石外觀美觀，但在水氣較重的地方，接縫處容易起白華，且大理石容易吃色，這會給未來的維護帶來麻煩。建議在這些區域使用磁磚，因為磁磚較不容易受水氣影響，也更容易清潔維護。如果建商在材質選擇上沒有考慮到空間場域的實際用途，未來住戶可能需要花費大量時間和金錢來維護，甚至可能需要更換這些材料。

還有，一定要看看有哪個空間及高度是到不了或是清潔不到的，這些隱蔽「死角」往往會隨時間推移，逐漸成為「幽靈地帶」與「髒污黑洞」，若建商設計時未能考慮這些細節，等於是將問題留給住戶，是非常不負責任的，想必屋內也或多或少會有這樣的問題。

因此，看房時應從公領域的空間配置、設備與材質使用出發，模擬實際使用情景。如果發現天花板、地板、牆面或家具材質不合邏輯，千萬別懷疑自己的直覺！這很可能反映了建商在材質選擇上的不足，或者缺乏對住戶實際需求的考量。無論是管線布局的合理性、材質的耐久性，還是設施的維修便利性，這些細節都會決定住戶未來的維護成本與居住體驗。

實用性應是設計的首要考量，好的設計不僅美觀，更能兼顧清潔與維護。如果建商能在公領域的細節上用心，那麼私領域的品質也更值得期待，讓住戶居住更安心、更舒心。

🌾「是否因應現代生活趨勢的需求而做調整優化」

隨著現代生活模式的演變，加上疫情的影響，人們的需求和生活型態與模式發生了許多改變。然而，許多房子公領域的硬體、規劃設計、設施設備在當時可能相當創新並符合需求，但如今卻未必能完全滿足現代生活的標準。

對於預售屋或新成屋來說，能夠契合當下趨勢的設計已是基本要求，如果缺乏這方面的考量，那根本不值得關注！但在看中古屋時，即便公領域的調整優化可能顯得突兀或不完美，但只要能感受到住戶、管委會及管理團隊為了因應現代需求所做的努力，就足以反映這個社區的住戶、管委會和管理團隊是積極合作，致力於提升生活便利性與品質的。

相反地，如果缺乏這些調整與優化，不僅現有住戶感到不便，未來的買家也可能因無法滿足自身需求而放棄購買。例如，隨著外送、包裹遞送服務的普及，以及電動車使用需求的增加，許多社區開始設置專門的取餐區或快遞收發區，並在地下停車場增設電動車充電樁，滿足住戶日常需求的同時，也大幅提升了整體生活體驗。

(TUA HOU記得當特斯拉剛進入臺灣時，當時還在建設公司服務，有一位客戶曾對我說：「你們的房子設計得很好蓋的也很棒，但我買的房子是幾年前就蓋好的，當時還沒有電動車所以你們也就完全沒考慮電動車充電的問題。朋友們問我為什麼不買特斯拉，我只能說不是我不想買，而是我的房子無法提供充電設施。」這段話讓我們印象深刻，後來公司不僅在新建案中的每個車位附近預留了充電樁所需電源及管線，也積極協助舊案住戶與廠商協調，在可行的範圍內增設充電樁，最大程度滿足客戶需求。)

因此，無論是選購新成屋還是中古屋，都應關注這些是否因應現代生活需求進行了調整與優化，因為這直接關係到未來的生活品質與房產價值的維持與提升。

🌾「最好有替管理團隊多著想」

相信許多人看到這個標題會忍不住想問：「關管理團隊什麼事？」其實，這正是大多數建商容易忽略的環節，大多數建商往往將重點放在「最大化可售面積」、「滿足住戶的基本需求」或「壓縮成本」，對於管理團隊所需的空間配置往往只是附帶考量。因此，這些空間常被擠壓得狹小、隱蔽，且設備簡陋，導致管理人員缺乏足夠的工作舒適度與靈活性，進一步增加工作疲憊感，甚至影響服務品質，而最終受影響的則是住戶的居住體驗。

「看房子」的人對這房子的第一眼接觸一定是在「公領域」，這些地方也是房子最能體現整體品質的地方之一，也最依賴管理團隊的管理、維護和清潔，唯有管理團隊擁有舒適的工作環境和高效的支援設施，他們才能更好地投入工作，展現社區的最佳價值。因此，從規劃初期開始，將管理團隊的需求納入考量，為他們設計更完善的動線和空間，是建設一個長期優質社區的重要基礎。管理團隊是社區背後的支柱，他們的工作為住戶的居住體驗提供了穩定保障 。

若能在人性化設計上多投入一點資源，不僅能提升管理效率，還能彰顯對服務人員的尊重，並為社區帶來長遠的正面影響。以下幾點設計，若能在看房時看到，通常代表建案具有「永續經營」或「長期維護」的理念，是值得加分的：

專屬的休息空間：為管理團隊設置獨立、安靜的休息區，讓他們在忙碌之餘有片刻放鬆，保持良好的精神狀態。這個空間應包含適當的桌椅，並提供簡單的茶水設備、加熱設備或冰箱等，方便他們存放餐點或休息時使用，而不必在繁忙的工作區域裡勉強用餐。

專用的洗手間：為他們設置專屬的洗手間，一方面減少人流的相互影響，另一方面也為管理人員提供更便利和私密的清潔空間，提升工作效率。

足夠的收納空間：為管理團隊預留足夠的儲物空間，用於存放行政文書、清潔工具、修繕設備等用品，確保工作環境有序整潔，避免因物品隨意堆放而導致雜亂或不便。

一個優質的社區，背後離不開管理團隊的默默付出。替他們多著想，從設計上就提供更完善的支持，既能提升整體的管理與服務水準，也能讓住戶享受到更美好的居住體驗。只有共好，才能讓社區真正長治久安，發揮最大的價值！

🌾「是否有感到貼心或鄰居有替人著想」

這點特別針對公寓來說，由於其「公領域」無法展現像大樓般多樣化的公共設施或管理團隊的精心維護，反而一樓大門外和樓梯間成為最能真實反映住戶素質的地方，也能讓人感受到鄰里間是否貼心、是否替他人著想。

在沒有雇人打掃的情況下，如果樓梯間依然保持整潔，幾乎看不到灰塵、雜物、鞋櫃或回收物堆積，這代表住戶具有高度自律性和對公共空間的責任感。這樣的環境，不僅讓住戶使用時感到舒適，也展現出住戶對彼此的尊重。

公寓通常位於人口密集的區域，一樓住家往往會擺放花藝盆栽增添生活氣息，卻沒有專屬停車場，導致機車停放成為一大挑戰。在「看房子」時，若發現一樓大門外雖停滿機車，但正門口仍保留一條通道，這充分說明住戶之間擁有良好的默契。這種安排既方便自己，也為他人考量，體現了鄰里間的體諒與合作精神。

關於「看房子」的話題，其實還有許多可以討論和分享，但礙於篇幅，這一系列的分享就在此畫下句點。「看房一定要睜大眼睛看」這一系列文章分享的是 TUA HOU 看房的心得與方法。沒有百分百完美的房子，也沒有絕對正確的看房方式，只有最符合自己需求的房子，和最適合自己的看房策略。

希望透過這些分享，能幫助大家在買房時更加謹慎，不要隨便看、隨便買。當你用心尋找、細心觀察，一定能找到與自己有緣的理想居所！