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為什麼我鼓勵上班族要先買一間自住的房子（終章）?

商科PM

2021/10/09閱讀時間約 8 分鐘

強調「關注」其他同樣身為「買方」的動向，也許乍聽之下，並不很符合直覺。
但閱讀「實戰型」的文章，我們追求的目的，就是能幫助更多猶豫不決、舉棋不定的上班族，能利用「PM邏輯思維」去思考，所有跟自己工作、生活相關的大小決策。

我會建議有意願購買房子的上班族，關注需求面〈買方〉的資訊，主要原因如下：

房屋的「供給面大致平穩」，尤其是在市區跟精華區〈蛋黃區〉。
所以當房屋的供給增長非常有限、但購買需求上升〈人口持續移入〉時，幾乎可以確定房價的走向會穩定上漲。
瞭解需求面的資訊，比起研究漲跌不可知的新聞，對於「控制風險」有顯著幫助。
清楚知道需求面的要求，看房「眼光」才會提升，容易知道哪些地點、房型、總價未來接手的力道很強勁，買到暫時被低估的好資產機率會上升。

上班族買房要處理哪些風險？

我們在系列文章第二篇「如何買」得起的文中，建議大家先儲蓄，準備好急用金跟頭期款後，根據自身的能力，先買一間房子。

當然務必要根據你的主要需求排序、頭期款、家庭狀況等，決定購買「中古屋」或是「預售屋」等多樣的選擇。
關鍵是先購買第一棟房屋，將身為上班族的經濟型態，利用身處社會的基石，轉化成較「穩定」的狀態。

「這哪裡穩定呀？欠銀行一大筆錢耶！」
「被裁員怎麼辦？」
「養小孩很貴耶、付不出房貸怎麼辦？」

一般上班族提到要買房，腦中浮現要處理的風險大致如下：

房價下跌
現金流出問題
房貸利率上升

房價下跌

由於買房是合法開槓桿的行為，若遭遇房價下跌時，亦可能造成損失加劇。
這就是剛剛提到專注於需求方的資訊〈人口移入〉可以控制風險的緣故，對於未來房價暫時性的下跌，會更有信心持有。

以我自身的經驗來說，「房價下跌」相較之下，算是比較好處理的風險，原因是我鼓勵購買的是「第一間自住房」。
在「持續瞭解需求方資訊」跟「自住需求」的兩個風險處理方法之下，很容易可以度過這段期間，不受到短期房價漲跌影響，而讓自己的安全感〈人性基礎需求〉受挫。

來聊聊我本身的例子，我購買的第一間自住房，原先正對面規劃的是文教用地，但因為某些緣故，在非常突然跟極短的時間內，地目就被政府更改成某些人心中的嫌惡設施用地，而且建設也瞬間通過建照使照、成功營運了。

而我們這附近所有社區的房價，就在這區域依舊人口移入，類似區塊房價都穩定成長下，在過去的３～４年，我本身社區跟周遭的社區房價依舊呈現下跌。

即便在２０２０－２０２１房價突然飆升的時期，我們這附近社區的房價漲幅，依然僅有其他類似區塊的一半。

這對我而言，由於我對當地需求方的認識清楚，這幫助我很有信心的持續自住著。
也許那些在過去３～４年內必須賣房的鄰居，其實是沒有獲利、甚至是受損的。
也許那些曾經有能力買精華區的鄰居，會覺得相比之下，自己承受的機會成本損失非常巨大。

但對於過去利用「PM邏輯思維」做出決定的我，我相信那時的我，已經做出最適合我當時能力的選擇，我要比較的不是「若當時我怎樣怎樣、現在就如何如何」的機會成本損失，而是變成比較「若當時我沒買，會比現在的我好嗎？」這類風險。

話當年的人有兩種：
一是曾經有過機會擁有，那是真遺憾。
一是暗自慶幸自己現在還不錯，那是過去對於自我能力認識清楚，做了正確決定。

現金流出問題

但對於那些必須在過去房價不佳下賣房的鄰居們，更精準地來說，他們面臨的風險是「現金流出問題」，而不是房價下跌。

現金流的確是比較難以處理的問題，尤其在我們的理財教育中，可能對於資產總額與記帳會有著墨，但對於現金流管控，則是相對貧弱。

主因可能也跟很多父母的職業是一般上班族有關，以薪資為主的收入，會誤以為收入都是「細水長流型」的，而又遭遇了身為上班族「缺乏大筆資金應付突發狀況」的風險，導致現金流出問題時常造成，必須出賣資產的後果。

對應現金流出問題的狀況，已經買了第一間房的上班族，其實擁有更多的風險處理工具，最常見的即是「增轉貸」或是「寬限期」的作法，其他的還有「出租現有房子」，自己租賃較便宜房子的做法。這都可以有效處理現金流問題。

房貸利率上升

房貸利率上升會影響到的大部分是現金流的問題，除了「每期房貸的支出上升」，也同時會造成「需求方購屋能力的下降」，讓前述兩項風險合併產生。

對於房貸利率上升的風險，我認為更深層、更精確的風險其實是「通貨膨脹」。

升息是一個結果，他不是風險的源頭。
而必須升息的源頭，很大的原因是因為「通貨膨脹」。

所以處理這類風險的工具，應該是要討論如何處理通貨膨脹？
但回過頭來想，難道我們不買第一間房，就不會面臨通貨膨脹的壞處嗎？

很遺憾的，面臨通貨膨脹最大的不利點，就是「沒有」擁有資產。

是的，每個人都要面臨通貨膨脹的壞處。
而尤其是身為上班族的我們，情勢更是更加不利！
我們不像自營工作者或是企業，可以把通貨膨脹的惡果，轉嫁給其他消費者。

處理通貨膨脹〈房貸利率上升〉的風險方法，「創造被動收入」以及「跳脫以時間跟體力爭取收入」的型態。

可以利用股票或是提高租金等方式，創造被動收入。
以這篇文章探討的房屋而言，通常房貸利率上升時，需求方購買力下降，租屋需求則會上升。此時擁有房屋的上班族，處理方式即可出租現有房屋，且隨著租屋需求上升，提高租金，轉嫁自己承受的通膨壓力。

第二個建議的解決方法，跟有無購房無關。
但我的確在實務上看到，很多上班族是因為買房之後，才領悟到這件事。

剛出社會的我們，會覺得過得輕鬆寫意，能上高級餐廳約會了、能住高級飯店度假了、３Ｃ電子產品的購買也能盡如己意了、假日總是分享著開新車去各地景點的旅遊照片。
如果錢有點不夠用，就加班吧！就兼差吧！存個幾個月，也是可以負擔的。

但這種收入的方式，的確受到通貨膨脹很大的影響，因為我們是用天生具備的體力跟時間〈What〉去創造收入，我們的體力跟時間都有侷限，甚難追上通貨膨脹。

至於如何跳脫以體力跟時間爭取收入呢？
學會去理解Why〈市場需求〉、How〈技能、團隊、管理〉、What〈風險控制、自動化〉，成為「有效率的工作者」，就是商科PM一直想傳達給各位Ｍ友的。

人性基礎需求

為何有的人可以藉由買房滿足人性基礎需求〈安全感、成就感跟社群情懷〉，因為有的人徹底想過了「買房有哪些風險要處理？」以及「風險處理的工具？」。

這類的買房者，透過自我提升〈成為有效率的工作者〉、透過自我忍耐〈儲蓄或遞延消費〉、透過了不帶偏見的觀察〈市場需求跟政策〉，為自己迎來更美好的未來。

安全感絕對不是沒有負債就可以帶來的。
就學中的我，很幸運地並沒有任何助學貸款等負債，但我依舊缺乏安全感。

缺乏安全感，是因為對於「要面臨甚麼風險」，以及對於「如何處理風險」充滿「未知」。
擁有資產跟知識，才能讓您更輕易在人性基礎需求上得到滿足。

現階段應注意的風險

最後一段是這系列文章出刊的階段，恰巧遇到許多市場上的變化，有一些可能跟預計要購買第一間房的上班族有關，特地列出提醒：

原物料跟工地人力成本大幅上漲，近年購買預售屋時，應注意其「品質」問題。
投資客與置產客增加，對於需求方資訊的評估難度上升，要謹慎。
可「優先考慮中古屋」購買，相信在蛋白區依舊有可以負擔的中古屋房價。
但若央行對於「蛋白區中古屋」的貸款成數增加限制，擁有相同頭期款的買方，因為在蛋黃區的購買力會較高〈所需頭期款較低〉，所以蛋黃區房屋需求會更上升，即便是中古屋、處在蛋黃區裡，房價就會再上升。

希望每個人都能心想事成，從這系列文章的第一篇開始，我就真心地祝福著大家。

【全文完】