如何檢視及追蹤營建股

前言

為什麼我覺得營建股是不錯的投資選擇呢?個人認為有幾個優點，

第一、我認為相較於其他類股，要掌握營建股未來的營收跟獲利要來得更容易，第二、有些營建股的配息都還不錯，現金殖利率高，第三、有人可能覺得是缺點，但我反倒覺得不見得是壞事，就是營建股的營收獲利起伏大，也因為營建公司有可能因為建案入帳的時點，如果剛好當年是入帳空窗時期，造成公司整年營收跟獲利都較低迷，但如果日後確定可入帳金額多，股價正好又在低檔，不失是個布局的好時點，此篇我會闡述在檢視一檔營建股的時候會注意甚麼，後續追蹤會留意甚麼。

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★當我在看一檔營建股時，首先會看一下公司的年報，還有查看看公司有沒有法說會資料，從裡面找有沒有列出公司的建案資訊，包含已完工的建案、正在建的建案、預計將要推的建案跟公司手上還有多少庫存土地...等，以下是亞銳士(6171)跟聯上(4113)108年股東會年報的資訊，還有夆典(3052)在今年11月舉辦法說會的資料，透過檢視年報跟法說會資料可以了解公司手邊還有哪些成屋餘屋可以銷售，預售的建案有哪些，正在建的建案有哪些，未來可能會推案的有哪些。

亞銳士108年股東會年報

聯上108年股東會年報

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★了解公司有手上有甚麼建案後，再來就是要看公司的銷售情況，預售賣的好或差，將決定公司未來可入帳的營收是多還是少，從哪邊我們可以知道公司推出的建案賣的如何呢?其實可以透過幾個管道，第一，可以隨時注意公司的新聞，新聞上可能會提及公司建案銷售的情形，第二，可以從591上看看更新的建案資訊，有時會提及銷售進度如何，第三，可以打電話給發言人，詢問有關公司建案的情況，是否能得到想要的答案，每間的情況不一，如果遇到對股東比較和善客氣的，或許能問到一些資訊，但也可能發言人不想對外說太多，第四，如果公司有舉辦法說會，可以聽看看公司講了甚麼，應該會提及建案的相關資訊，法說會後也可留意可能會有法人報告釋出，第五，等財報公布，可透過檢視合約負債跟已簽訂合約金額了解公司銷售狀況如何，但季報每次公布都要等數個月，所以資訊更新無法那麼及時，但是卻是最準確的，第六，實際去案場走一走，可以從銷售人員那打探消息，所以想要追蹤一間公司的動態，可以多方面進行。

甚麼是合約負債?➨

★營建公司，對購買預售屋的客戶預收了預定房子的款項，必須得認列在資產負債表中的合約負債上，而未來還債的方式，是等營建公司完工提供成屋給客戶，而非金錢，所以合約負債最終還是會反應在營收與獲利的數字上。

★以亞銳士為例，我們可以從最新公布的第3季季報看出合約負債為多少，然後可以跟第2季季報的數據做比較，這樣就可以了解第3季公司銷售的狀況如何，亞銳士算是財報揭露很詳細跟完整，各別建案的資訊都完整公布，但並不是每間公司都有這樣，可能只是公布總和的合約負債金額是多少。

亞銳士2019年Q3季報-合約負債

★大部分營建公司還會揭露已簽訂合約總價，但還是有些不會有，如果沒有揭露已簽訂合約總價，就只能用合約負債去回推可能的已簽訂合約總價是多少，但這樣可能跟實際情況會有些誤差，以亞銳士為例，我們可以從最新公布的第3季季報看出已簽訂合約總價為多少，然後也可以跟第2季季報的數據做比較，這樣可以了解第3季公司銷售增加了多少，亞銳士的已簽訂合約總價也是揭露很詳細完整，但並不是每間公司都有這樣，可能只是揭露已簽訂合約總價是多少，像是亞昕這樣。

亞銳士2019年Q3季報-已簽訂合約總價

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★瞭解完公司的合約負債跟已簽訂合約總價，接下來就要看建案的毛利率到底好不好，就像賣產品一樣，東西賣出去同樣都是100元，可以賺50元跟賺20元，對於獲利來說是差別很大的，要知道毛利率，我們要先知道建案總銷是多少，如何知道總銷，跟上面要知道建案銷售率的管道差不多，接下來要知道建案的成本，以亞銳士為例，我們可以從財報上知道各別建案的土地成本為多少，發包的合約工程總價為多少，但其實並不是每間公司都會將發包工程總價列在財報上，但有的會有公告，像是聯上會公告土地取得總價跟建案工程承攬契約，如果這些資訊都無法從財報上或公司公告上獲得的話，那就要透過自己估算建築成本可能是多少，或是從新聞上看是否有各別建案毛利率是多少的資訊，也可以從發言人那詢問看是否願意告知。

亞銳士2019年Q3季報

★推估毛率大概是多少後，扣除營業費用就能推估營業利益，像是總太我就曾致電給發言人，他表示公司的營業費用率大概就是抓在6~8%，每間公司可能有些不同，每個建案也可能因為基地的大小而有所不同，所以依不同情況而定，最後扣除稅額，就能推估稅後淨利為多少，建案可能能貢獻的EPS為多少。以下是我利用亞銳士財報上公告的數字跟自己推估的總銷金額，去評估各建案可能的毛利率跟可貢獻EPS。

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做完個股的評估後，接下來就是評斷公司是否有被低估?是否有投資的價值?有的人可能看淨值，例如看個股過往的本淨比河流圖落在甚麼區間，也有人可能看本益比，看個股過往當大案入帳時本益比可能落在幾倍的區間裡，或者有人是看可能配息多少，然後去計算現金殖利率達多少，是否值得去買來當存股，評斷的方法很多種，其實沒有絕對的對錯，一起綜合參考也是個方法。

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★當您研究完，而剛好有覺得有興趣的個股，那要怎麼追蹤個股的資訊呢?除了最基本的用google查詢公司相關訊息之外，還可留意「公開資訊觀測站」裡公司的公告，還有法說會相關資訊。

★另外，我提供幾個網站可以查詢公司建案相關訊息，如下:

❶建築工程履歷查詢系統

(點擊即可打開網頁)

★在「起造人名稱」欄上填上您想要查詢的公司名字，或是在「統一編號」欄上填上公司的統編號碼，擇一填寫即可，然後輸入驗證碼之後按查詢，公司的資訊就會跳出來。

★查詢結果會跳出近5年公司的「建照執照案件件數」跟「使用執照案件件數」，在各別點進去可以看到建案的資訊，包含「基地面積」、「樓層高度」、「總戶數」、「車位數」、「總樓地板面積」跟「發照日期」...等。

❷全國建築執照存根查詢

(點擊即可打開網頁)

★想查詢建案的使用執照使否核准了，可以到「全國建築執照存根查詢」網頁，進到網頁後會看到一個台灣的地圖，然後點選建案所在的縣市，點進去後在「起造人姓名」輸入建商的名稱，填入驗證碼後按查詢，就會出現建案資訊，包含「使照號碼」、「建照號碼」、「起造人」、「建築地址」跟「發照日期」 ，在點進去會有更詳細的資訊。

❸Hinet地政服務(點擊即可打開網頁)

★如果想要查詢建案交屋過戶的情形，可以上「HInet地政服務」查詢，但這查詢是需要付費的，也要先申請帳號，網站上有教學如何使用，有興趣的可以研究一下，但是如果不想多花錢去查詢，建議可以上「籌碼K線」上的討論區，其實關心的人很多，總會有些人去查，查完也會上去分享資訊。

附註

★房地合一課徵所得稅是什麼? 個人及營利事業的課稅方式及稅率有何不同？

個人部份

❶課稅範圍：
自105年1月1日起交易下列房屋、土地者，所得合一按實價課稅：
1、103年1月2日以後取得且持有時間在2年以內。
2、105年1月1日以後取得。
105年1月1日起取得以設定地上權方式之房屋使用權：視同房屋交易課徵所得稅。

❷申報方式：分離課稅，完成所有權移轉登記日的次日起算30日內申報納稅。

課稅所得(稅基)：房地收入－成本-費用-依土地稅法計算的土地漲價總數額。

❸稅率：

境內居住者: 

1.依持有時間認定:持有時間一年以內：稅率45％持有時間兩年以內超過一年：稅率35％持有時間十年以內超過兩年：稅率20％持有時間超過十年：稅率15％ 2. 因非自願因素：符合財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願因素，交易持有時間在2年內以下之房屋、土地：20%。3. 以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算2年內完成並銷售該房屋、土地：20%。4. 符合自住房地優惠適用條件，課稅所得超過400萬部分：10%。

非境內居住者:

1.依持有時間認定:持有時間一年以內：稅率45％，2. 持有時間超過一年：稅率35％。

營利事業部份

❶課稅範圍：
自105年1月1日起交易下列房屋、土地者，所得合一按實價課稅：
1、103年1月2日以後取得且持有時間在2年以內。
2、105年1月1日以後取得。
課稅所得(稅基)：房地收入－成本-費用-依土地稅法計算的土地漲價總數額。

❷稅率：

1.境內營利事業 :17%，併入年度營利事業所得額，於次年5月辦理結算申報。

2.境外營利事業 : 

依持有時間認定：持有時間一年以內：稅率45％，持有時間超過一年：稅率35％。

境內有固定營業場所者：分開計算稅額、合併報繳。

境內無固定營業場所者：代理申報納稅。

★預售屋代銷方式有何不同?

❶包銷：是由代銷公司支付所有的廣告費用、企劃費用、業務執行費用，並且全權接受建設公司的委托執行銷售事宜。 　

❷包櫃：代銷支負責銷售現場人員薪獎、現場雜支等費用。　

❸純企劃：是由代銷公司支付全部的企劃費用與業務執行費用，而由建設公司支付廣告費用；這種合作方式，業主的控制力較強，代銷公司所負擔的風險比包銷來得小。

❹企劃：是由建設公司支付全部的廣告費用與業務執行費用，代銷公司隻出企劃費用；這種合作方式，代銷公司的風險更小。

❺顧問型純企劃：是由建設公司支付全部的廣告費用、業務執行費用及企劃費用；這種合作方式，代銷公司風險最小，除了「名聲」外，沒有大額的金錢支出。

建商與代銷業者的拆帳方式，大致上是依據建案總銷售金額的2%-5%來計算，代銷業者依照合作模式的不同，分別抽取2%（包櫃）或5%（包銷）的佣金，少數知名代銷的佣金可以高到6%、甚至7%。所以如果建商以包櫃的方式來銷售，成本上會比較低，如果是企劃的話會更低一些。以上這兩點都是可能會影響到建商獲利的因素，供各位參考!!

結論

★我寫文章的目的不是希望各位把我當成是投顧一樣給標的，我不會做多空買賣之建議，也不會有帶進帶出的行為，此篇我把我如何去檢視跟追縱營建股的方法撰寫出來，我把我知道的盡可能告訴各位，希望對想投資營建股的人有些幫助，我希望給各位的是釣竿，而不是魚，希望各位能當自己的個股分析師!!

★另外還有幾點個人覺得重要的要提一下，營建公司對於未來推案的規劃也是很重要的，如果公司無法接續每年都規劃的不錯，可能大案入帳完，股價就要休息了，舉全坤建(2509)為例，全坤建2018年12月的營收24.59億，年增247.55%，單月營收創下歷史新高，營收訊息是2019/1/9公告，但隔天走勢如何呢?大家可以看線圖，2019/1/10長長黑K一根，2019/1/11繼續更長的黑K，為何會這種走勢呢?個人解讀是因為全坤建最大的案子「全坤威峰」已經大部分入帳，接下來看公司的規劃，已經無像「全坤威峰」這樣的大案，所以就沒甚麼好再繼續期待的，股價自然沒有好表現。

資料來源:網路搜尋相關新聞資料、公開資訊觀測站

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