至十一月第二周（至11/12）更新進度報告～司空見慣渾閒事，斷盡蘇州刺史腸～當習慣已習慣化，會喪失投資判斷能力

20231111 23:00 全文完，寫於「雙十一消費節」前

明天中午十點《逃蛙園記。板橋區。導讀23231112》（導讀範例）上線……

https://vocus.cc/article/654eefbbfd897800010eeaf5

20231109（更新中版本）戰士軍前半死生，美人帳下猶歌舞～鈊象／弘帆受惠匯兌收益～暨「急漲股」盤中研判及處理

https://vocus.cc/new-editor/654bb743fd897800016f038f

《置頂文章》

☆（內幕版本）Allmoneyrise你7月17日到07月27日，十天內推薦的康舒、凌華、新漢、廣明同時最高價崩盤，請解釋

https://vocus.cc/article/65432822fd897800010ae928

《盜井筆記》

♤20231109（升息再起，盤前嘮叨）戰士軍前半死生，美人帳下猶歌舞～鈊象／弘帆受惠匯兌收益～暨「急漲股」盤中研判及處理

https://vocus.cc/article/654bb743fd897800016f038f

♡20231106行路難！行路難！多歧路，今安在？長風破浪會有時～多空不明下布局及回補股票，執行步驟及判斷條件～觀光股為例

https://vocus.cc/article/65487a40fd89780001df1f41

◇20231103桃花流水，不出人間；雲影苔痕，自成歲月～立志股市徐霞客，終能黃山歸來不看嶽～觀光股終於修成正果（完）

https://vocus.cc/article/6543c529fd89780001df54f7

♧20231031幽蘭露，如啼眼。無物結同心，煙花不堪剪～政治是種化學，不是一種數學～談觀光股被炸傷的的尷尬處境（完）

https://vocus.cc/article/6540e088fd89780001f8fc83

¤20231030昨夜西風凋碧樹，獨上高樓，望盡天涯路～在巨人的肩膀上遠眺～股市之神（是川銀藏。波瀾不驚的一生）

https://vocus.cc/article/653dc3e5fd89780001f4d8ff

《逃蛙園記》

☆《蛙蛙投資客教室》第15講房屋供需篇～去年今日此門中，人面桃花相映紅～愛是一種感覺，但房價不是，因為數字下行非常冰冷

https://vocus.cc/article/653b791efd89780001e44e90

☆《桃園市。青埔特定區。上》初因避地去人間，及至成仙遂不還～雙鐵共構與機場航空城夢想下「桃花源」～目前還停留在「暗戀」階段

https://vocus.cc/article/653d41fdfd89780001f2f527

☆《蛙蛙投資客教室》第14講～機關算盡太聰明，反誤了卿卿性命～從青埔高鐵特區供需觀察，未來台灣餘屋將壓垮房價

https://vocus.cc/article/653a8e37fd8978000132313d

《馬大哈 你無法理解的世界》

■《初遇》馬大哈 你所無法理解的國度（蛙大下班吐槽版）

https://vocus.cc/article/654a3ad7fd897800015bf7ac

□《徐州》馬大哈 你無法理解的國度

https://vocus.cc/article/65425e9afd8978000104f7e7

「雙十一」已經強弩之末，今年繼續「蓋牌」下必是嚴重衰退

今年中國「雙十一消費節」定會讓你耳目一新，習慣上以往每年「雙十一」還未開始，輿論便開始不斷討論GMV，成為當年內需景氣及電子商務的年終指標，但去年開始卻氣氛丕變。

商品交易總額（Gross Merchandise Volume，簡稱GMV）是網絡購物和電子商務中的一種概念，指的是網站的成交金額，用來表示用戶拍下後最終未支付的訂單金額（包括拍下後放入購物車未支付的訂單、取消的訂單、拒收商品的訂單和退貨的訂單）和拍下後已支付的訂單金額之和。

COVID-19爆發，造成「居家經濟」，或者說是「封城經濟」火噴成長，也讓電子商務的優勢展現無疑，但2022年卻面臨「從質變到量變」，「雙十一」還沒開打，媒體不斷對景氣疑慮消毒，下面是代表性文章。

■2022年雙十一之變：再談GMV還有意義嗎？2022-10-31

https://reurl.cc/kaWXab

為什麼消毒很重要，去年「2022天貓雙11全球狂歡季」落幕，阿里巴巴集團未如往年一樣公開 GMV，只說了一句「培養客戶忠誠度」是年度最重要目標，如果你數學不白痴，聽到這個官方說詞，也知道業績嚴重不達標了。

馬雲半神隱跟台股超強勢，不習慣也得習慣

很久沒見到馬雲先生露面，基於同樣代號「風清揚」，咱點這首《指望》獻給這位電子商務大師。

https://youtu.be/HwwkhaAdfQk?si=xmCa0P33mkdqkLLU

怕不怕被拒絕 怕不怕被省略 你怕不怕被淪落在宿命中妥協

當真愛宣告從缺 驕傲的玫瑰正一片一片枯萎 儘管你抱歉 懺悔 真心一旦墜跌 就不能飛

別指望我諒解 別指望我體會 愛不是點頭就能挽回 快樂或傷悲 沒什麼分別 心碎到終點會迎刃而解

呃，你問咱選這麼「肥皂劇」的主題曲幹嘛？……呱，勉勵他好好活著就好，其他沒什麼好指望的，記得飛機上3P視頻要高價買回，免得「令狐沖」學著無招勝有招，GIRO，本蛙只是「代號」相同，別亂丟寶特瓶。

有蛙友說期待達爾膚「雙十一」有好業績，咱也期待，但還是別指望，因為從去年開始，中國景氣陷入歷史性低潮，即使有業績也是瘋狂折扣擠出來的，十月份營收下降應該是消費者等「雙十一」，這種的業績不應該是你過度期待的，你應該期待穩定成長後市場認同噴出。

達爾膚的業績發展在復甦的道路上，沒有特殊發展，就讓他繼續「螺旋洗盤」，反正越洗股價越高，目前每年EPS已經超過八元

籌碼面無論是大股東持股比例，或是借券賣出都是有利情境

不要因台股獨強走勢，過度樂觀而失去戒心

其實也反映在大中華區的股市表現上，且諸位務必避開「中概股」，特別是「中概收成股」，今年你會因為習慣中國經濟大成長而翻車。

大中華區，台灣股市表現一枝獨秀

舉本蛙在成都春熙街（中國三大步行購物街，另兩個是北京王府井大道、上海外灘及南京路步行道）「十一長假」實際體驗為例，中國今年「十一長假」很詭異，偏偏選在10/6（五）收假，若是再放一天，等於多出三天假期，應該有利於內需旅遊消費，當地一個店主聊天笑著說，多那三天也是「窮游」，今年消費力歷年最差……

將信將疑間，10/6去造訪在都江堰市任職的親戚，呃，匪幹，聽他笑完台北市容比成都還不如，玩完青城山回市區時，鞋子不耐天天十五公里步行，呱呱呱，還真「開口笑」了，只得去百貨公司NIKE緊急採購。

呃，人哩，昨天之前「十一假期」還車水馬龍，怎麼一夕之間，整個都市都改變了，莫非咱去了一趟青城山，人間已經滄海桑田，看手機時間是2023/10/06周五（小周末），本蛙逛了三家百貨公司，每個樓層都是個位數人流，運動用品點就咱一隻蛙。

回程晚上10:00多，成都開始下起大雨，成都入冬罕見的大雨，百貨公司外透明活動展示櫃，工人冒雨連夜拆除，進去躲雨時一問，說這裡租金嚇人，所以沒有生意自己趕快撤，天亮要多算一天的錢，老闆說不等星期六日，沒有客人趕快撤攤，沒有親身經歷很難體會。

台灣經濟與中國、美國依存度非常高，不要被國內官員的選前造勢及護盤，誤以為台灣經濟已經觸底，特別是陷入漲時看漲、跌時看跌的股市躁鬱症中。

本蛙特別說過這波回檔最低是16,000，本蛙建議的「ETF反一」空點，是季線下1%，不會低於16368，也就是不到18,005，輪不到你停損，大概加權指數還要漲8.08%，幾乎準備創歷史新高，損失1.92%當然會有不爽，但不需要恐慌的，也不需要幫忙喊「快逃呀」。

如果轉多頭，當然是好消息，但這有一定判定標準，而且要衡量國際股市，以及中國／美國經濟現況。

私人建議，不要因為恐懼及貪婪，放大自己虧損，或是放鬆自己戒心

通縮存兩大負面影響，中國經濟發展負面變數多

♡中國再陷通縮 10月CPI負成長 PPI連13降 2023年11月09日

https://www.epochtimes.com/b5/23/11/9/n14112787.htm

你得把自己精神分裂一下，分別思考兩個情境。因為對台灣而言，高通貨膨脹的是歐美外銷市場，產生通縮的卻是中國這個世界工廠。

雖然這幾年高通脹膨，物價漲得令人吃驚，但溫和通脹對經濟才更為健康，所以美國聯儲局將2%定為通脹目標，不會將通脹壓至零或以下。

目前中國的問題是，通縮造成資產名目縮水，債務負擔卻空前龐大，。內地房地產景氣低迷，消費者信心不足，再加上大宗商品價格回落，都是令到內地通脹偏低原因。

歐美害怕通貨膨脹不斷升息及QT，但對比下為何中國出現通縮，投資者更應審慎注意。

• 通縮會衝擊政府債務：因為債務的名義價值不變，通縮會令債務的實質價值上升，變相增加還債的難度。此外，債務佔GDP比率上升機會更大，債務如果因赤字預算或再融資增加，而GDP萎縮，相關比率將會上升。
• 通縮會影響金融穩定：通縮加劇及持續，可能引起企業債務，殃及銀行系統性問題，因為債務人的債務負擔會變大，到不能承擔就會出違約，銀行需要蒙受損失。

中國九月迴光返照，十月再陷通縮，雙十一恐怕嚴重衰退

這次從大陸訪查歸來，衷心勸大家一句，觀察經濟局勢發展，不要看得太短，不要看新聞投資股票。華爾街從FED聯邦基準利率超過2%，就高喊升息目標到達，很快就要降息。現在基準利率5.5％，鮑爾天天喊升息絕對不會提前降息，華爾街判斷沒有一次正確，只是很會炒作股票罷了。

別相信那些信心喊話，前陣子恆大集團及碧桂園出事時，由於萬科一向相對財務穩健，背後又有深圳市政府支持，被認為後續問題最小。上星期一樣爆雷，差點爆發債券違約。

■國資罕見出手救萬科 分析師：對房地產行業幫助有限2023/11/07

https://m.cnyes.com/news/id/5369693

在深圳國資委、大股東深鐵集團周一 (6 日) 共同出面力挺萬科後，並宣布投入一百億人民幣資金後，投資人周二重新評估中國房地產市場，對於當前房地產形勢仍然謹慎，因為以房地產營運規模而言，這個金額杯水車薪。

台灣與大陸關係密切，但是「陸盲」甚多

你聽過「國進民退」跟「國退民進」嗎？～呃，蝦咪？所以你不知道，2016年台灣房地產跌幅最大的一次，居然是中國「國進民退」造成的～這個政策造成中小企業倒閉潮，內地台商多是中小企業，資金斷鏈下隨之倒底，兩岸資金只有一套，中國股市暴跌，引發台灣股市暴跌，國安基金進場，且台商資金吃緊，讓台灣房地產大跌。

「國進民退」是中華人民共和國經濟自2000年代以來出現的一種現象，意思是「國企進，民企退」。最後2016年在「蝴蝶效應」下，讓台灣政府怎樣都打不下的房市瞬間鬆動，你根本不知道這段歷史，所以不知道台灣房市的罩門，咱現在高雄兩套房，就是那個時候買的。

2016年銀行放貸，國企拿走83%。遠高於2010年的36%，排擠民企投資。 逾60家民企股價暴跌。賣股給國營集團，甚至求收編自救。 收銀根太急，拖垮中國經濟。促使習近平收斂強硬立場，改口減稅、放寬民間企業貸款。所以習近平2016就玩過這套思維。

這種「蝴蝶效應」匪夷所思吧，那次本蛙一定要知道答案，十八天去了南京／上海／昆山／青島／濟南／武漢／重慶，坐在冷氣房當鍵盤科學怪人，是看不到實際問題，其實去年就該去日本了，那是會跟進巴菲特推薦諸位日本五大商社。

咱只能做自己，本蛙不想討好你，因為財經問題就是需要真實答案。

匪夷所思吧，那次本蛙去了南京／上海／昆山／青島／濟南／武漢／重慶，坐在冷氣房當鍵盤科學怪人，看不到實際問題

你知道台灣如何「生不如死」嗎？房地產「供過於求」即將現形

〈房產〉1998年來最大興建潮 連6年全台住宅開工數都逾10萬戶2023/11/07

https://m.cnyes.com/news/id/5370395

連續六年新屋開工數超過十萬戶，你知道目前預售屋銷售現況嗎？建商沒有人幫忙鎖碼，也沒有太多預售屋資金運用，剩下就是熬與拖

根據內政部統計月報資料顯示，這波興建潮從 2018 年開始，每年的開工數量超過 10 萬戶，高峰期在 2020-2022 年，一年高達 13-14 萬戶的開工數量，今 (2023) 年前三季累計也達 9.9 萬戶，再怎麼差也有12萬戶，你知道加總是75萬戶嗎？

而上一波出現長時間的大量興建潮已是 1998 年以前的事情，哪次發生什麼？1997年東亞「亞洲金融風暴」、1998年台灣「本土金融風暴」，也就是「新巨群連續股市違約案」，國揚集團的侯西峰就是那次「仆街」。

沒聽過「亞洲金融風暴」，還能評論房地產，那是大麻吸來的靈感嗎？

但「平均地權條例」開始討論之際，預售案銷售狀況就出現下滑，若對比開工量與預售揭露量，整體銷售率也從2021年的七成多，開始明顯下滑。本蛙這星期剛去預售屋找代銷聊天，他強調賣得很好，從推案起平均每三天成交一戶，那個建案基地144戶，432天可以「完銷完售」，好吧，七成也要十個月，你知道去年都是一、兩個月搶光嗎？

建商、代銷的話術對本蛙一向無效。

●房子生得比人快！全台十大賣壓區出爐 這「五縣市」人變少房子還拚命蓋2023年11月10日

https://reurl.cc/7MqdGQ

人口不斷減少，推案量不斷增加，跟各位說一句實話，房價不漲除非「剛性需求」才沒人要買

依據內政部資料統計，今年全國住宅共約923萬宅，比三年前增加3.2%，但人口少了1.1%，今年共計約2,333萬人。

跟各位談論一個觀念，「家戶數」增加，並不代表「潛在購屋者」增加，真正的原因在「兩代不同堂」生活型態，中國的問題跟台灣一樣，誤以為這些都是潛在購屋者，按照所謂潛在需求拼命興建。

全球房地產熱潮，是因為想要投資致富，更害怕沒有房地產，成為貧下階級，房價越漲越多人搶，房價莫說下跌，只要不漲很多人立刻「清醒」，何必自欺欺人。

去看屋，好好看屋，讓建商及代銷好好介紹建案，但千萬千萬別現在買，別因為氣氛衝動而將來剁手……這個如何執行日後文章會提及。

好啦，什麼叫做「偉大觀念」，你還記得上上一輩「不孝有三、無後為大」，每家都生超過半打，還說「養兒防老，多子多孫多福氣」，當成一生頭等大事，現在呢？相信咱，人是「經濟動物」。

《逃蛙園記》重大改版預告

■所有資料都會建立《導讀篇》：

區分為「觀念導讀」及「區域導讀」，所有導讀都會放在該「子目錄」置頂文章，可以有效連結更新後文章，今天就會有範例文章：例如前者《稅制篇。導讀》、《人口篇。導讀》、《看屋篇。導讀》……；後者如《板橋區。導讀》、《科學園區宅。導讀》、《淡海新市鎮。導讀》……

會做這樣的改變，原因有幾個：

1. 產業背景資料要定期更新。剛撰文時央行重貼現率1.125%，目前升三碼至1.875%，自然影響房地產市場氛圍，也會有新的重大建設開工、完工都需要相對更新。
2. 區域資料也跟著時間轉變。例如台積電放棄桃園龍潭基地，就會影響中壢市區及青埔地區房價，台中東區Lalaport開幕使得商業軸心轉移。
3. 政府政策及相關法令變更。例如「平均地權條例」修正案，就是一個必須強調的重大變數。

其實不斷投入時間及成本，滿愧對家人及狗兒子的，但天生不是「鬼混」的性格，不願意讓諸位帶著舊資料及舊觀念去看房買屋，還是覺得需要大幅改版，每一篇都會深入改版，統一格式、修正謬誤、補充新知。可能會培訓更多新作家負責整理，給本蛙年前時間，篇篇煥然一新。

□偷米哥（馬大哈）後續發展規劃：

相信讀過《馬大哈。你無法想像的世界》，會被其有溫度的文章，以及豐富的人生閱歷所吸引、所感慨。

而以「偷米哥」在《逃蛙園記》發表的文章，觀點及內涵也越來越成熟，身兼房仲的他，總能用專業而詼諧的筆調，與諸位談論「房事」。

他是「不知雪の蟬」旗下的簽約作家，培訓期半年快滿了，這位「寫作素人」的進步成長，諸位是親身參與的。原本按照合約，這位雙重身份的作家，要獨立經營自己付費專欄。

但「不知雪の蟬」來高雄，帶來一個意外訊息，《馬大哈》希望留在蛙園，因為他覺得溫度是彼此分享的，覺得沒有諸位鼓勵，以他一個標點符號都不會的舞者，不會今天有這樣的轉變與興趣，他轉達在作家這條路上，仍會持續不斷寫作精進，但仍希望與諸位持續互動。

坦白說，以他中國、台灣兩度創業失敗，又是還有寶貝兒子的單親爸爸，獨立經營專欄長期有利，但同樣身為作家，也能知道他尋求精進的心情。跟「不知雪の蟬」談判，咱很少贏過，本蛙原本預計結訓後，讓他多負擔幾篇房地產，不了，就維持兩篇，讓他有更多時間精進寫作。咱會給他一份基本上班族薪水，諸位指名捐贈仍是他的。

那以後不用精神分裂，都叫《馬大哈》吧～作家、房仲、廚師，天哪，到底多斜槓。

不能讓他白待，呱呱呱，咱會出資讓他局部整修店面，更適合接待諸位蛙友，有房地產問題，他若有空，諸位可以親自拜訪請教，他想從仲介轉向房產投資顧問角色。

談談整修完的事……

本蛙是茶蟲，喝茶咱請諸位，那隻蟬是咖啡鬼，所以咖啡他請，《馬大哈》這方面功力深厚，諸位親自試試也是緣分，但是他太浪漫，所以諸位屆時任選免費一杯，第二杯或是在他那裡用餐自費囉。

不要誤交「微胖」損友，嗚嗚嗚……