應該要避開的REITs類型

REITs讓投資人可以用很少的資金，就可以參與房地產投資。而且REITs的分配率通常高於市場上的其他投資工具，因此使REITs更具投資吸引力。更不用說，通常REITs投資組合中的物業大多數都是非常優質的。雖然如此，並非所有的REITs都是良好的投資標的，REIT屬於以下類型的話，投資人應該要慎重考慮是否要避開不要投資，尤其是擁有多種類型的情況。

一、高槓桿率

根據新加坡金融管理局的規定，在新加坡掛牌的REIT其槓桿率限制最高為45%。

正常情況下，我喜歡槓桿率低於35%的REIT。這提供一個安全邊際，假如經濟突然下滑，在違反45％限制之前仍然有一些緩衝空間，因為REITs的總資產會以估值入帳，假如經濟突然下滑，估值也會跟著下降。所以即使沒有增加新的負債，也可能會使槓桿率上升。

如果逼近或超過45%的上限，REIT將不得不籌集新資金，並使用這些資金來償還債務，以降低負債，使得槓桿率下降，而籌集資金方式通常是通過全體股東一起的供股或洽特定群體的私募。在這樣的情況下，如果你不願意或沒能力掏錢出來供股，則你的權益可能會被攤薄，私募則是直接眼睜睜的看著權益被攤薄。

二、頻繁私募

所謂的私募是REIT發行新單位並且出售給特定的投資者。這與你和我這樣的散戶投資者可以參與的供股不同，私募是給機構投資者或富有的個體投資者參與的。

舉一個REIT私募的例子做說明，MANULIFE US REIT (SGX:BTOU)，是一個專注於美國商業辦公大樓的REIT。它在2019年4月29日發布一個公告，預計要私募籌集約9,400萬美元，以購買Centerpointe I & II。最終結果的公告資訊顯示，該次私募發行了114,078,000個新單位，平均每個單位的私募價格為0.824美元。與2019年4月30日的收盤價0.88美元相比，相當於是6.3%的折價。

可以清楚看出，現有的單位持有人的權益可能因私募而被稀釋，因為他們無法同樣以市價折價6.3%的價格買進同比例的單位數。因此，任何進行過多私募的REITs都應該應予以避免。

但是，實際結果還是要仔細評估才准，以BTOU這次的私募提供的簡報說明中提到，可以讓現有的單位持有人DPU增長3.3%，對NAV的稀釋效果亦不大(見圖一)，而槓桿率還會微幅下降(見圖二)。

三、DPU持續下降

REIT的投資者應該要非常注意DPU的變化。一檔DPU可以穩定增加的REIT在市場上散發出一個訊息，暗示其投資組合相當優良，不但可以吸引租戶久租，也能穩定的調漲租金，而不用擔心出租率下降。另一方面，DPU持續的下降，也是在市場上散發出一個訊息，顯示其投資組合的品質可能不是很好，不但無法穩定的調漲租金，甚至可能還無法吸引租戶久租，因此其投資前景可能並不是很好。

例如，ASCENDAS REAL ESTATE INV TRUST (SGX:A17U)的DPU從2010年的13.1新加坡分開始持續穩定增加至2019年的16.035新加坡分。相比之下，AIMS AMP CAP INDUSTRIAL REIT (SGX:O5RU)，DPU在2011年時為9.92新加坡分、2019年時為10.25新加坡分，雖然是小幅增加，但中間在2016年時達到最高的11.35新加坡分以前也都是穩定增加的，可惜之後就是一路下滑。

按2019年5月8日的收盤價計算，A17U的分配率為5.44%(0.16035/2.95)，而O5RU的分配率為7.27％(10.25/1.41)。僅考慮分配率的話，O5RU看起來比A17U更具吸引力。但是當檢視他們的DPU歷史記錄時，反而是A17U看起來更好。

因此，在投資REIT前，不應該只看目前的分配率。還應該檢視其DPU的歷史記錄，以做出更明智的決定。

四、估值過高

我通常會避免買進PB大於1且分配率小於6%的REIT。

PB的計算方法是，將REITs的市場價格除以REITs的每單位最新資產淨值（也稱為賬面價值或NAV）。只要該比率大於1，都表明REITs的交易價格高於資產淨值減負債，也就是你付出的價格高於你取得的價值。

不過有些投資人會認為，稍微付出一些溢價購買優質的資產是可以接受的。以前文提到的A17U和O5RU對比來做說明，前者的市場價格比其NAV高出44%(2.95VS2.05)，而後者的市場價格僅比其NAV高出8%(1.41VS1.31)。很清楚的看出市場認為A17U優於O5RU，因此給予其較高的溢價。

我還希望REIT的分配率超過6%，以抵銷持有它們的風險。雖然REIT通常被認為是穩健的投資工具，但持有它們還是有風險的，因為它們通常都承擔高額的負債，如果在經濟衰退期間資金借貸凍結，REIT及其投資者是很有可能會遭受損失。