2023年的高雄房市收官

隨著2023年進入尾聲，許多人所期待的房價有感下跌並未發生，反而在年末又蠢蠢欲到，因此筆者最近在與銀行往來時，發現許多銀行用更加謹慎的態度來處理房貸業務，這樣的現象可能有兩種解讀方式，一是鄰近選舉，國家不想要房市再繼續往上攀升，二是預期明年房市風險升高，銀行在進行風險調控，綜合國內外數據，筆者是認為第一種情形比較有可能，整合這陣子筆者在市場觀察到的房市動態如下，供大家參考。

房市現況：

1. 央行應不至於大幅升息：台灣通膨率原本就不高，國外通膨也趨緩，外銷不振需要維持弱勢匯率等因素下，加上房市交易量已萎縮相當厲害，多數財經專家認為央行應該還是會維持目前利率水準，頂多小幅往上提升，無論如何對於房市殺傷力應該都不大。
2. 量縮、價分歧：量縮已是確定格局，在打房政策進出，預收屋禁止轉讓等政策下，往後維持一年30萬棟以下的交易量應該已經是常態，至於價格部分則呈現兩樣情，預售屋、新屋由於價格已高，消費者明顯已追價無力，目前預售屋市場以個案表現為主，明星地段仍有量，但非明星的高價地段，如南高雄，建商已經面臨到銷售壓力，價格也開始有往下的趨勢。
   但是中古屋迥異於前者表現，不怕沒成交，只怕沒物件賣，就如同筆者早期說過的，政府採用重稅鎖住交易量的手法是兩面刃，雖然可以抑止投機，但也會造成供給量不足，價格更難下修。
3. 房租持續上漲：在通貨膨脹高漲的趨勢下，理論上應該是要輕稅簡政，減少租稅轉嫁的效果，但政府仍然是在步步進逼的通膨壓力下，選擇這時候推出囤房稅，即便是房價下修，房東把出租房釋放到市場上只會導致租賃供給更加緊俏，但房價仍然不可能修正到人人買得起，降低租屋需求的程度，無論是國內外的實證研究都是如此，再次見識到民粹治國的無奈。
4. 缺工問題在前，ESG窺伺在後，工料難降：缺工問題已是結構性因素，就看引進的印度勞工可否稍微緩解缺工問題，然而ESG相關制度的推行勢在必行，有業者預估建材可能會漲價30%，筆者則估計會對於整體房價造成5~10%的漲幅，還不考慮物價上漲對於整個社會的全面性影響。
5. 人民所得停滯，影響購屋能力及意願：近期實質薪資又呈現負成長，許多傳統產業，甚至部分科技也也傳出無薪價的消息，而餐飲住宿業雖然有加薪，但所屬行業類別的勞工收入較低，原本就非新屋購屋主力，因此筆者認為買氣必受影響，尤其是新成屋、預售屋。
6. 重大建設加持，投資不死：台灣的民間就是富到流油，只怕沒投資標的，不怕沒錢投資，雖然短期亂流不斷，但數個重大建設都於近期成功發包，台積電設廠也按期進行，投資買盤仍在，而且在北高雄已造成明顯旋風。

綜合以上觀察，目前台灣房市雖然僵持，但預售市場已露疲態，流於個案表現，明星地點如橋頭、農十六特區周邊，只要價格不離譜，付款條件有優惠，仍有自住客、投資客勇於出手，但是基地位置條件不佳的個案，開始面臨較明顯的銷售壓力。
而中古市場，仍處於沒房可賣的窘境，創新價格頻傳，在在顯示新屋、中古市場的冷熱兩樣情。