【張明珠專欄】日本買樓收租回報高但要小心 留心契約續約權 想加租或需租客同意

在日本買樓收租租金回報理想，然而投資日本樓亦有不少必須注意的事項。例如即使定立租賃契約亦有不同形式，如果租約模式弄錯了，日後想取回物業自住較有難度。此外，物業出租後，業主日後想加租亦要得到租客同意。

東京KANTEI公佈9月份數據顯示，東京23區主要城市的公寓租金按月增加0.1%，每平方米達4,305日圓（約220港元），為3個月來首次出現小幅上漲。目前「5年以下」和「11至20年」的租金呈現上升趨勢，但是樓齡越新，抗跌力越強，同時亦較容易出租。

日本的開學學季及會計年度都在4月份，所以每年2至3月都是搬家潮的旺季，招租時入住快以及退租也較多，同時亦是日本租賃的旺季，因應日本風俗民情的緣故，日本人會習慣自己準備家具、家電，因此租賃習慣會較喜歡承租吉屋，讓租戶在承租時選購放置自己愛好的家具用品，所以也建議在日本投資物業時，不要特別準備家具家電來招租，反而更受租客青睞。除非是經營短租的Airbnb，需要家具及家電。

日本的租賃契約有別於香港，分為「普通契約」與「定期契約」兩種，在日本投資物件時，首先需要了解租賃契約模式，針對自己的投資規劃進行選擇比較有利日後佈局。當中最常見的是「普通賃貸借契約」，通常為期兩年，期滿時租客支付續約金並擁有優先續約權，屋主不得租約期間要求租客解約或擅自請租客退租，該種租約是日本最常見的租約形式。

另一種是「定期借家契約」，租約到期時可要求收回物業，若是未來有收回自住的計劃，建議採用定期契約。但某種成程度上會造成租客的不便，所以在日本定期契約並不如普通契約盛行，招租時的租金條件也因此需要比普通契約更優惠，才能受到租客青睞。

在日本，無論是普通契約與定期契約，租客都可以於中途提出解約，另外，物業出租後不得更換契約類型，若是以普通契約出租之後，租約期間也不得更換成定期契約。

另外，在日本，房子出租後便不得隨意加租或減租，雙方唯一可以調整租金的時機，是在租約更新期間，通常是租約更新前的3至6個月之間，屋主通知加租幅度或是租客通知可否減租。

值得注意的是，若想上調租金，則需要屋主與租客雙方都同意才可行，所以屋主想加租卻遭租客拒絕者確實是大有人在。 若是租客在租約更新時提出減租要求，也必須得到屋主的首肯後才可以減租，對屋主來說較有保障。

張明珠Anvy

Sakura Japan & Global創辦人