2025年豪宅稅：定義、課稅標準與對房市的衝擊一次看懂
豪宅稅影響了許多要購買小宅或各縣市房屋繳稅的條件與金額，到底豪宅稅這次如何調整、市場影響又如何呢?以下就來一次看完吧
一、豪宅稅是什麼？與奢侈稅有何不同
- 豪宅稅（高級住宅加價房屋稅）
- 並非獨立新稅種，而是以「房屋稅」為基礎，在符合「高級住宅」定義的房屋上加徵。
- 政府希望透過此作法，使持有高價房屋者承擔較多稅賦，達到稅負公平。
- 奢侈稅
- 過去曾適用於高價房地產交易，但自 105 年（2016 年）房地合一稅上路後，不動產交易已不再適用奢侈稅，以避免重複課稅。
- 現在主要對高價商品與特定服務課徵，稅率約為 10% 或 15%。
二、政府為何推行豪宅稅
- 公平課稅理念：過去豪宅與一般住宅在房屋稅上標準相同，導致高價住宅繳稅負擔相對輕。
- 抑制投資炒作：對超高價房產加徵房屋稅，可以增加持有成本，抑制短期炒作與囤房行為。
- 提高公共財政：從高端市場獲取較高稅收，提供更多公共建設或民生財政支出。
三、豪宅認定標準
- 區分機構、地區
- 中央銀行、財政部、地方政府 各有不同豪宅定義，用於房貸信用管制、房屋稅加價、所得稅計算等目的。
- 以台北市為例，目前只有北市政府訂有明確的「高級住宅」認定。
- 台北市豪宅稅評定（實例）
- 須同時符合 3 大條件：
- 建築結構：鋼筋混凝土以上等級（RC、SRC、SC）。
- 面積或單價： 面積 ≥ 80 坪（不含車位）或 每坪單價 ≥ 100 萬元（不含車位價）。
- 總價 ≥ 8,000 萬元（含車位）。
- 還會考量地段、外觀、戶數、保全、管理等「軟性條件」。
- 財政部 / 央行之單價與總價門檻（2025年後新制）
- 各縣市將「總價」及「每坪單價」門檻分開設定，
- 台北市：總價 6,000 萬以上，單價 120 萬以上/坪
- 新北市：總價 4,000 萬以上，單價 75～80 萬/坪
- 其他四都(桃園、新竹、台中、台南、高雄)：總價 3,000 萬，或單價 50 萬/坪
- 非六都地區：總價 2,200 萬，或單價 35 萬/坪
- 只要達到其中一項，即納入豪宅稅範圍。
四、豪宅稅如何計算與繳納
- 豪宅稅 = 房屋稅 + 加徵幅度
- 本質仍是「房屋稅」，以「房屋評定現值」為基礎，再加上因高級住宅而提高的稅率或路段率。
- 部分地區以「提高路段率」方式影響房屋稅基，如 90 年 6 月 30 日前建成的房屋。
- 房屋稅與所得稅連動
- 舊制：若房屋出售，計算房地產交易所得時，豪宅會按照較高「房屋現值比例」或「獲利率」計入所得，稅負提高。
- 新制：自 2024 或 2025 年起，財政部提高獲利率從 17% → 20%，賣屋所得更易上升。
- 繳納期間
- 每年 5 月 1 日～ 5 月 31 日，與一般房屋稅同時
- 課稅期間：前一年 7/1 ～ 當年 6/30
- 逾期與查詢
- 逾期未繳會加徵滯納金
- 查詢方式：地方稅務局繳款書、或登入「財政部稅務入口網」房屋稅查詢系統
五、豪宅稅對貸款與信用管制的影響
- 央行第七波（2024 年 9 月）信用管制
- 針對豪宅貸款： 最高僅能貸 3 成，無寬限期 不能以修繕、週轉金等名目增加貸款額度
- 貸款成數下限
- 依不同定義或機構認定，如果房產被列入「豪宅」，貸款成數會顯著壓低，影響購屋資金規劃。
六、豪宅稅新制帶來的市場影響
1. 小宅高單價物件納入範圍
- 高單價但總價不高的小坪數豪宅，也因「單價門檻」而被課稅
- 例：台北市精華區 45 坪房屋扣除車位面積後，單價可能輕易超過 120 萬/坪
2. 投資人持有或售屋策略轉變
- 稅負增加，特別是持有年限短或高單價產品
- 短期炒作、套利機會減少，長期出租或收益型物件需求上升
3. 屋主售價策略
- 有些屋主為避免邁入「豪宅稅」門檻，可能壓低實際成交單價
- 導致市場上「臨界點物件」具更大議價空間
4. 抑制或助長房價？
- 高端房產交易量或受抑制，一般平價住宅不受太大影響
- 市場價量結構更分化，大坪數宅 vs. 小坪數宅之供需狀態亦會改變
七、面對豪宅稅：買賣雙方的建議
- 賣方
- 先評估出售時間：若新制即將生效，考慮在上路前賣出或在門檻下調整售價
- 價格策略：盡量控制單價或總價，使之落在不被列為豪宅的範圍
- 買方
- 評估稅負：若購買高單價、高總價物件，應預先計算未來可能承擔的房屋稅
- 籌備資金：考量央行對豪宅貸款成數及自備款的需求，不要僅看表面總價
- 投資人
- 長期持有：短炒難度上升，宜轉向可穩定出租或增值的標的
- 注意門檻邊緣物件：若物件在豪宅稅門檻附近，可能出現更好的議價機會
- 一般自住客
- 若非高價地段或單價遠低於門檻，則影響有限
- 對高總價小宅仍需小心課稅細節，如車位分割後單價是否超標
八、總結：2025年豪宅稅新制衝擊與未來展望
- 稅制日趨完善：政府透過降低豪宅門檻、提高獲利率，盼達到稅負公平與抑制炒作的目標
- 市場分化顯著：高單價、小坪數產品成為政策重點關注，也讓投資人重新評估購屋策略
- 貸款與稅負雙管齊下：央行信用管制及財政部加稅，使得豪宅投資成本上揚
- 建議買賣雙方深入研究：了解當地縣市門檻、貸款限制與年限等細節，彈性調整價格或持有方式
