2025年豪宅稅:定義、課稅標準與對房市的衝擊一次看懂

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2025年豪宅稅:定義、課稅標準與對房市的衝擊一次看懂

2025年豪宅稅:定義、課稅標準與對房市的衝擊一次看懂

豪宅稅影響了許多要購買小宅或各縣市房屋繳稅的條件與金額,到底豪宅稅這次如何調整、市場影響又如何呢?以下就來一次看完吧

一、豪宅稅是什麼?與奢侈稅有何不同

  1. 豪宅稅(高級住宅加價房屋稅)
    • 並非獨立新稅種,而是以「房屋稅」為基礎,在符合「高級住宅」定義的房屋上加徵。
    • 政府希望透過此作法,使持有高價房屋者承擔較多稅賦,達到稅負公平。
  2. 奢侈稅
    • 過去曾適用於高價房地產交易,但自 105 年(2016 年)房地合一稅上路後,不動產交易已不再適用奢侈稅,以避免重複課稅。
    • 現在主要對高價商品與特定服務課徵,稅率約為 10% 或 15%。

二、政府為何推行豪宅稅

  • 公平課稅理念:過去豪宅與一般住宅在房屋稅上標準相同,導致高價住宅繳稅負擔相對輕。
  • 抑制投資炒作:對超高價房產加徵房屋稅,可以增加持有成本,抑制短期炒作與囤房行為。
  • 提高公共財政:從高端市場獲取較高稅收,提供更多公共建設或民生財政支出。


三、豪宅認定標準

  1. 區分機構、地區
    • 中央銀行、財政部、地方政府 各有不同豪宅定義,用於房貸信用管制、房屋稅加價、所得稅計算等目的。
    • 以台北市為例,目前只有北市政府訂有明確的「高級住宅」認定。
  2. 台北市豪宅稅評定(實例)
    • 須同時符合 3 大條件:
      • 建築結構:鋼筋混凝土以上等級(RC、SRC、SC)。
      • 面積或單價: 面積 ≥ 80 坪(不含車位)或 每坪單價 ≥ 100 萬元(不含車位價)。
      • 總價 ≥ 8,000 萬元(含車位)。
    • 還會考量地段、外觀、戶數、保全、管理等「軟性條件」。
  3. 財政部 / 央行之單價與總價門檻(2025年後新制)
    • 各縣市將「總價」及「每坪單價」門檻分開設定,
      • 台北市:總價 6,000 萬以上,單價 120 萬以上/坪
      • 新北市:總價 4,000 萬以上,單價 75~80 萬/坪
      • 其他四都(桃園、新竹、台中、台南、高雄):總價 3,000 萬,或單價 50 萬/坪
      • 非六都地區:總價 2,200 萬,或單價 35 萬/坪
    • 只要達到其中一項,即納入豪宅稅範圍。

四、豪宅稅如何計算與繳納

  1. 豪宅稅 = 房屋稅 + 加徵幅度
    • 本質仍是「房屋稅」,以「房屋評定現值」為基礎,再加上因高級住宅而提高的稅率或路段率。
    • 部分地區以「提高路段率」方式影響房屋稅基,如 90 年 6 月 30 日前建成的房屋。
  2. 房屋稅與所得稅連動
    • 舊制:若房屋出售,計算房地產交易所得時,豪宅會按照較高「房屋現值比例」或「獲利率」計入所得,稅負提高。
    • 新制:自 2024 或 2025 年起,財政部提高獲利率從 17% → 20%,賣屋所得更易上升。
  3. 繳納期間
    • 每年 5 月 1 日~ 5 月 31 日,與一般房屋稅同時
    • 課稅期間:前一年 7/1 ~ 當年 6/30
  4. 逾期與查詢
    • 逾期未繳會加徵滯納金
    • 查詢方式:地方稅務局繳款書、或登入「財政部稅務入口網」房屋稅查詢系統

五、豪宅稅對貸款與信用管制的影響

  1. 央行第七波(2024 年 9 月)信用管制
    • 針對豪宅貸款: 最高僅能貸 3 成,無寬限期 不能以修繕、週轉金等名目增加貸款額度
  2. 貸款成數下限
    • 依不同定義或機構認定,如果房產被列入「豪宅」,貸款成數會顯著壓低,影響購屋資金規劃。


六、豪宅稅新制帶來的市場影響

1. 小宅高單價物件納入範圍

  • 高單價但總價不高的小坪數豪宅,也因「單價門檻」而被課稅
  • 例:台北市精華區 45 坪房屋扣除車位面積後,單價可能輕易超過 120 萬/坪

2. 投資人持有或售屋策略轉變

  • 稅負增加,特別是持有年限短或高單價產品
  • 短期炒作、套利機會減少,長期出租或收益型物件需求上升

3. 屋主售價策略

  • 有些屋主為避免邁入「豪宅稅」門檻,可能壓低實際成交單價
  • 導致市場上「臨界點物件」具更大議價空間

4. 抑制或助長房價?

  • 高端房產交易量或受抑制,一般平價住宅不受太大影響
  • 市場價量結構更分化,大坪數宅 vs. 小坪數宅之供需狀態亦會改變


七、面對豪宅稅:買賣雙方的建議

  1. 賣方
    • 先評估出售時間:若新制即將生效,考慮在上路前賣出或在門檻下調整售價
    • 價格策略:盡量控制單價或總價,使之落在不被列為豪宅的範圍
  2. 買方
    • 評估稅負:若購買高單價、高總價物件,應預先計算未來可能承擔的房屋稅
    • 籌備資金:考量央行對豪宅貸款成數及自備款的需求,不要僅看表面總價
  3. 投資人
    • 長期持有:短炒難度上升,宜轉向可穩定出租或增值的標的
    • 注意門檻邊緣物件:若物件在豪宅稅門檻附近,可能出現更好的議價機會
  4. 一般自住客
    • 若非高價地段或單價遠低於門檻,則影響有限
    • 對高總價小宅仍需小心課稅細節,如車位分割後單價是否超標


八、總結:2025年豪宅稅新制衝擊與未來展望

  • 稅制日趨完善:政府透過降低豪宅門檻、提高獲利率,盼達到稅負公平與抑制炒作的目標
  • 市場分化顯著:高單價、小坪數產品成為政策重點關注,也讓投資人重新評估購屋策略
  • 貸款與稅負雙管齊下:央行信用管制及財政部加稅,使得豪宅投資成本上揚
  • 建議買賣雙方深入研究:了解當地縣市門檻、貸款限制與年限等細節,彈性調整價格或持有方式




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台灣房地產大小事
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