2025囤房稅2.0首度申報！住家自用及申報須知一次搞懂
囤房稅2.0首度申報，你準備好了嗎？
自 2024 年 7 月《房屋稅條例》修正，俗稱「囤房稅2.0」正式上路後，2025 年 5 月即將成為首次適用新制度進行房屋稅申報的時間。相較於過去，稅率、稅基計算與住家用自住房屋的條件皆有所改變。特別是今年 3 月 24 日前必須完成相關「戶籍登記」及免稅戶的擇定，否則可能面臨成倍增長的房屋稅負擔。
囤房稅2.0是什麼？跟以往有何不同
- 背景與目的
- 為防止多房持有者長期囤房及炒作，政府將原本的房屋稅調整為「全國歸戶、全數累進」模式，對「非自用住家用」且多戶持有者提高稅率。
- 全國歸戶、全數累進
- 若同一名納稅義務人在全國各地持有多戶且無實際自住或出租情形，房屋稅稅率將從過去的 1.5%～3.6% 提高至 2%～4.8%。
- 與舊制差異
- 新增戶籍登記要件：申請自住稅率必須於房屋所在地辦妥戶籍。
- 免稅屋限制：名下若有多戶免稅屋（通常是房屋現值極低的老小宅），也限制在全國合計三戶以內，超過需申報。
2025 年 5 月房屋稅申報重點與流程
- 3 月 24 日前完成申報
- 欲申請自住稅率者，或持有多戶需擇定免稅者，必須在此截止日完成手續。
- 選定免稅三戶
- 若名下有多戶稅基低於免稅標準的老房子，亦須擇定三戶為免稅對象；超過三戶部分即按規定課稅。
- 戶籍登記
- 如尚未辦理遷入，須向戶政機關與當地稅捐機關同步申請；否則將無法適用自住房稅率。
- 稅捐處通知與稅單
- 若逾期未完成，自住稅率會被取消；5 月底前收到房屋稅單後才發現就太遲，只能等待明年更正。
誰需要注意？三大族群特別留意
- 先前已申請自住，但尚未設籍
- 過去只要切結「自用」即可適用自住稅率，但 2025 年起戶籍成為強制要件。
- 若 3 月 24 日前未完成戶籍登記，將被改列「其他住家用」或「非住家用」課高稅率。
- 2024 年 7 月後才取得房屋
- 囤房稅2.0 已適用於 2024 年 7 月後交易或新取得的房屋；若想申請自住稅率，今年首度申報務必在期限前完成資料申報。
- 名下有三戶（含）以上免稅屋
- 依新制，全國免稅屋只能三戶，多於此數者就不能全部免稅；須在 3 月 24 日前擇定哪三戶適用免稅。
囤房稅2.0主要規定與稅率
- 稅率範圍
- 一般住家用：1.2%
- 自住住家用（符合要件）：1%～1.2%（有些地區可降至 1.0%）
- 非自住住家用多戶：2%～4.8%（依各地政府公告之稅率） 若第四戶起按高稅率；持有越多，稅率可能越高。
- 免稅屋或老小宅
- 若房屋現值在 10 萬元以下可免稅，但全國合計最多三戶。第四戶起即進入應稅範圍。
- 全國單一自住
- 若只有一戶自住房屋且非豪宅（房屋現值未達豪宅標準），稅率可自 1.2% 再降至 1%。
住家自用如何符合優惠稅率
- 不出租、不供營業
- 房屋必須專供本人、配偶或其直系血親實際居住，且無營利行為。
- 戶籍登記
- 戶籍登記於該地址的所有人、配偶、或直系親屬；最晚須在房屋稅開徵日 40 日前（3 月 24 日）辦理完成。
- 三戶上限
- 住家自用合計至多三戶，超過者視為非自住住家用，稅率將依各地「囤房稅2.0」高稅率課徵。
- 豪宅排除
- 若達豪宅標準（如房屋現值過高），即使只有一戶，也可能不適用自住優惠稅率。
未設籍導致稅率差異
- 案例：新北市三戶房產
- 若符合自住稅率，三戶稅率各 1.2%。
- 若其中一戶未設籍、不符自住要件，三戶中有兩戶依 1.2%，該戶則可能適用 3.8% 稅率。
- 稅金差距可達 2～3 倍以上。
- 案例：台北市五戶房屋
- 自住稅率為 1.2%，但多戶可能轉為 3.2%～4.8%；若原本稅負不高，改用新制稅率恐增加 1.6 倍乃至 5 倍。
其他特殊規定與最新釋示
- 相鄰打通房屋
- 2024 年 3 月財政部解釋，若相鄰房屋打通或合併使用，僅需有其中一戶辦戶籍登記，且符合自住要件，即可全戶視為自住住家用房屋計稅。
- 豪宅認定
- 課稅標準或稅率若達豪宅門檻（如台北市房屋現值），不適用一般自住稅率；建議洽地方稅捐處了解。
- 繼承房屋不在此限
- 若透過遺產繼承取得者，不在囤房稅2.0 新法規範內；更多細節可向當地政府單位諮詢。
- 營業與出租
- 若該房屋出租或有營利行為，一律排除自住稅率，改依非自住住家用課徵稅率。
- 逾三戶免稅屋如何優先擇定
- 未自行申報者，各地稅務機關可能默認「最高稅額三戶」為免稅屋；之後如買到更高價值物件，須自行更動名下免稅戶別。
「囤房稅2.0」首度實際上路，對多屋持有者與一般自住客皆產生深遠影響。若名下房屋符合自住要件，一定要在 3 月 24 日前完成戶籍登記與申報；對於免稅屋或多戶持有情形，也應審慎選定可享稅率優惠之房屋。避免因逾期或不明規定而衍生高額稅負。此外，若對制度細節有疑慮，建議直接洽詢 地方稅務局或專業顧問 以獲得即時正確資訊。
