生活稅法系列來到第二輯，在華人社會中，「有土斯有財」的觀念根深蒂固，房地產常是傳承與投資的熱門標的。在購買房地產時，除了關注風水、價格、裝潢及地政程序外，稅捐問題往往也是影響整體交易流程的重要因素！不過要預先說明，本篇文章將以「單身者或已婚小家庭，購買第一間自住房屋」為前提，介紹房地交易中需要注意的稅務問題。至於法人或個人從事大量交易、二親等或配偶間的贈與或買賣，以及道路用地、農地等特殊類型的處理，則不在本篇討論範圍之內，留待後續介紹。
1. 「購買」房地所需注意的稅捐
📝契稅
購買房地時，依《契稅條例》第3條及第4條，應由買受人申報賈納買賣之契稅，且買賣契稅之契稅稅率，為契價之6%。看似相當高昂，然而，由於該條例第2條規定：「不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。但在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。」因此，在不動產（包含房屋及土地）之買賣，除非是買賣少數沒有開徵土地增值稅的農林土地外，契稅之課徵，大多數情形「僅針對房屋」為之。且所謂「契價」，依照契稅條例第13條，係依照房屋經不動產評價委員會所訂之「評定標準價格」為準，因此即便房屋市價高昂，僅針對不動產評定價格課稅。不過須注意者為，即便房屋實際成交價格低於房屋標準價格，則仍然依照評定之標準價格課徵契稅。
📌例如：小明買賣契約所載房屋價額為70萬元，但標準價格為100萬元，則契稅為100萬 × 6% = 6萬元。
🪙印花稅
不動產買賣移轉或是過戶，依照《印花稅法》第5條及第7條之規定，將依照件數，課徵向主管機關申請物權登記之買賣不動產契據金額1‰之印花稅，並由立約人或立據人貼印花稅票繳納（若金額較大或憑證較多者，目前地方稅務局亦開放線上繳納）。不過需要注意者，就是私契的買賣契約如果有載明收付款方式，就會從不動產買賣，變成銀錢收據之性質，此時需要繳納4‰之印花稅，不可不慎。
2. 「持有」房地所應注意之稅捐
🏠房屋稅
此稅捐屬於持有房屋期間，政府於每個會計年度向屋主徵收一次的地方稅，開徵日期為每年5月1日至5/31日止，通常房屋稅會在買賣時，依照前屋主持有之時間，依照比例拆分後由雙方分拆負擔之。此外，房屋稅屬於底冊稅，其用以課稅之稅基（課稅現值），依照路段、面積、建材、樓層等等因素，會造成課稅現值之高低不同（地段越好，房子越好，稅捐越高），買賣房地前可先注意之。
最後，由於《房屋稅條例》於113年1月3日修正後，採全國歸戶並且全數累進之方式課徵，因此假設納稅義務人在全國持有5戶以上非自住房屋，則該5戶將「全部適用」更高的房屋稅率。然而，就本文購買第一間供自住之房屋之情形，則因房屋稅修正後有「全國單一自住減稅」之制度：
📌因此本人、配偶及未成年子女在全國僅持有1戶，供自住且房屋現值在一定金額以下，稅率從1.2%降至1%。若超過一戶，自住3戶內，適用1.2%之稅率。
💼地價稅
地價稅以每年8/31日作為「繳納基準日」，以當日土地登記簿上所記載之土地所有權人為納稅義務人，而一般均與房屋稅相同，會於交屋時分算應納稅額比例分別負擔之。地價稅依照土地屬於一般用地或是自用住宅用地、公共設施保留地、工業用地、公有土地等等會有不同之稅率，其中又以「自用住宅用地」為稅率最低者，僅課稅地價之2‰。
📌然而須依《土地稅法》第41條規定，於地價稅開徵日前40日提出申請，始得適用，且需符合一定條件，如土地所有權人或配偶、直系親屬需於該地設有戶籍登記，且無出租或營業等等。
3. 「出售」房地所應注意之稅捐
💴土地增值稅
出售房地時，所需繳納之土地增值稅係從買進到賣出這段期間土地公告現值的漲價總數額，依漲價倍數採用累進稅率計徵之。一般用地之稅率為20%、30% 及 40% 等 3 級，但自用住宅用地優惠稅率則只有10%，因此是否符合自用住宅用地之優惠稅率，往往成為徵納雙方之爭執重點，而優惠稅率，可以分為「一生一次」、「一生一屋」兩種，以下分述之。
- 「一生一次」，就是在符合一定條件下可以適用自用住宅之優惠稅率，條件包含土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租（公益出租、社宅包租代管也算）、地上建物須為土地所有權人或配偶、直系親屬所有、都市土地面積未超過三公畝等等。
- 「一生一屋」，則是指依照《土地稅法》第34條第1項適用一生一次的優惠稅率後，再出售自用住宅用地，符合一定條件，則可以「繼續」適用一生一次之優惠，條件包含出售時土地所有權人與其配偶或未成年子女沒有自用住宅以外之房屋、出售前持有該土地6年以上、出售前5年內沒有供營業使用或出租等等。
🏫房地合一稅
房地合一稅係依照《所得稅法》第4條之4、第4條之5、第14條之4至第14條之8、第24條之5之規定，於買賣房地之際，於個人綜合所得稅及營利事業所得稅之外，所分離課徵之獨立稅目。個人於105年1月1日以後取得房地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地，於110年7月1日後出售者，即有房地合一稅之適用。本稅目針對境內居住者依照持有的時間（2年/5年/10年），分別課徵45%/35%/20%/15%之稅率，且稅基並非如土地增值稅等採用評定現值，而是依照「成交價額」為計算基礎，可以說在新制底下買賣房地，最需注意者就是房地合一稅。此外並須注意，若透過投資公司買賣房地者，則持有股份過半數且該公司價值50%以上由我國房地構成者，在此稅制底下，出賣部分或全部持股，亦須依照房地合一之規定課稅，此「間接移轉」之制度亦須注意。
然而立法者也有想到，若讓只有一間或少許房屋的族群因為換屋導致需要繳納高額的房地合一稅，則與其欲健全房市的中心思想不盡相符，因此若符合一定條件，不論是先售後購或是先購後售，都可以按重新購買的價額佔出售價額的比率，申請所謂的「重購退稅」（土地增值稅亦有同樣的規定）。條件包括在2年內出售及重購自住房地、出售及重購房地本人或其配偶、未成年子女均設有戶籍並居住、且該房地沒有出租營業或執行業務等等情事，即可申請之。
