亞利桑那房市快照（2025 年 6 月）
焦點：TSMC 進駐後，員工與眷屬最關注的三大生活圈
一、總覽：鳳凰城都會區熱度回升、但明顯分化
- 全州 2025 年 4 月住宅中位成交價約 44.1 萬美元，年減 3.1%；成交量年增 4.7%，市場呈「價穩量增」 。
- 30 年固定房貸均率仍在 6.7% 左右，雖高於疫情時期，但已較 2024 年末略降，買方議價空間稍微擴大 。
- 大鳳凰城 4 月整體庫存約 3.64 個月，高於 2022 年的極低點，卻仍低於 5–6 個月的供需平衡線，仍屬賣方市場 。
二、TSMC 投資效應：拉動北谷（North Valley）房市
- TSMC 計畫在北鳳凰城打造 6 座晶圓廠 + 先進封裝 + R&D，總投資已擴增至 1,650 億美元，創下美國史上最大綠地投資案 。
- 官方預估直接高薪職缺 6,000 個、建廠與供應鏈相關工作數萬個，帶來大批台灣與美國工程師及其家庭 。
- 受此拉動，北鳳凰城、Peoria/Glendale、Scottsdale 等通勤可及區域被視為「TSMC 家庭首選」；市場研究指出，這三區房價與租金未來 3–5 年仍有上行壓力 。
- 開發商迅速插旗：
- North Valley 正興建 560 戶出租公寓（Inspire Sonoran Desert）及 9,000+ 戶綜合社區等大型案 。
- Taylor Morrison「Verdin」社區規畫 1,225 戶單一樓層別墅，主攻中高階族群 。
1. 北鳳凰城（Desert View／North Gateway）
- 通勤：距 TSMC 廠區 5–15 分鐘車程，I‑17 及 Loop 303 串聯。
- 產品：以 3–4 房單層獨棟為主，近年大量 Build‑to‑Rent 社區進場。
- 房價：掛牌中位 57.5 萬美元；年跌 3.4% 主要因庫存暫時釋放，惟長線仍被看好 。
- 租賃：工程師短期派駐帶動套房、公寓需求，租金年漲逾 8%（多家「TSMC Village」專案） 。
2. Peoria／Glendale（含 Vistancia、85383）
- 通勤：走 Loop 303‐I‑17 約 20–30 分鐘到廠；社區規模化、學區評價高。
- 房價：成交中位 51.9 萬美元，年增 4% 。精華郵遞區號 85383 價位更高（66 萬美元） 。
- 市場特徵：上市 56 天即售（較去年慢 16 日），但受 TSMC 族群外溢影響，銷量年增，屬「量增價穩」格局 。
3. Scottsdale／Desert Ridge
- 通勤：經 Loop 101→I‑17 約 35–40 分鐘；適合尋求高端生活機能的外籍主管、研發人員。
- 房價：掛牌中位 110 萬美元，年跌 4.3%；實際成交中位約 86 萬美元（–2.8%） 。
- 市場特徵：DOM 59 天，市場「略為買方」；不過高評價學區與度假氛圍仍支撐需求。
四、供需與競爭度
- 鳳凰城整體 Sale‑to‑List 價格比約 99%，顯示買方議價空間較加州灣區大，但仍接近原價成交 。
- 北谷 熱度最高，新案釋出即被多組 TSMC 相關買家及投資客鎖定，部分預售案需抽籤。
- Scottsdale 高端市場則出現價格談判（部分住宅低於開價 2–4% 成交），開發商提供買斷利率或裝修津貼以吸引買家 。
五、展望與建議
- 短期（未來 6–12 個月）
- 若利率維持 6–7%，北鳳凰城因供給新增而續呈「量增價穩」；Peoria / Glendale 庫存小幅上升，但學區與生活機能將撐住價格。
- Scottsdale 高端市場買方談判力道仍在，可趁議價窗口入手長期自住或投資。
- 中期（2026 年前後）
- TSMC 第一～三座廠進入量產後，約 3,000–4,000 名額外家庭將持續移入；若利率回落至 5% 左右，北谷與 Peoria 可能再現單年 8–10% 價格反彈。
- 雖大型開發案供給陸續完工，但以目前 3.6 月的庫存速度，仍難一次性消化外溢需求。
- 投資／自住策略
- 首購或台籍工程師新婚家庭：可考慮 Peoria 85383、Anthem，價格適中且通勤合理。
- 欲就近通勤、英語尚待適應之眷屬：北鳳凰城出租公寓（TSMC 特約「village」）或 Build‑to‑Rent 社區，減少置產壓力。
- 中高階主管 / 外派時間 ≥5 年：Scottsdale 自住＋短租房（STR）模式，可兼顧居住品質與資產保值，並利用度假租金抵押貸款成本。
結論
TSMC 在亞利桑那的巨額投資已使北鳳凰城與臨近郊區成為全州最受矚目的置業熱點。短期內房市仍受高利率抑制，但長線就業與人口紅利明確，尤其對來自台灣的工程師家庭而言，「學區佳、通勤近、社區成熟」的 Peoria / North Phoenix 將是性價比最佳選擇；而追求高端生活品質者則可留意 Scottsdale 略有鬆動的買方機會。
