近期房市最熱門的話題，絕對是新青安貸款的政策大轉彎了！
行政院拍板，以後新青安貸款不用再被《銀行法》第72條之2這條「不動產放款天條」卡住，而且還回溯到2025年9月1日生效。這對我們這些想買房的自住客來說，到底是什麼意思？是政府終於開了「房貸水龍頭」，讓我們可以安心上車？還是這只是為了救房市，反而會讓房價繼續漲，把我們推向更深的深淵？！
我將用最白話的方式，帶大家從數據、政策、網友討論到實務經驗，一起來深度剖析這場「房市羅生門」。文末，我也會回答大家最關心的問題：如果是自住，現在買房真的是好時機嗎？準備好你的筆記本，讓我們繼續看下去！
政策大解密：新青安與《銀行法》72-2條的那些愛恨情仇
傳說中的「天條」到底是什麼？
《銀行法》第72條之2：「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十。」，法規聽起來很硬，但簡單說，它就是一條規定銀行放貸給建築業或個人買房的錢，不能超過銀行總存款量與金融債總和的30%。為什麼會有這條規定？因為政府擔心如果房市泡沫，銀行手上一堆還不出來的房貸，會導致整個金融體系崩潰。所以這條「天條」就像是一個安全閥，目的是為了維護金融穩定。
各方觀點大亂鬥：專家、媒體與網友的立場剖析
針對這次新青安政策鬆綁，市場上的聲音真的超分裂，就像一場大型辯論會。
- 支持派： 很多房仲業者和房產專家都說，這根本是為房市打了一劑「強心針」 。他們認為，新青安本來就是為了幫助首購族，排除限制後，可以讓更多年輕人順利上車，尤其低總價的房子會更搶手 。聯徵中心的數據也顯示，新青安助攻下，40歲以下房貸族占比已經創下十年新高 。
- 質疑派： 另一派人，像資深媒體人陳鳳馨，就警告這可能是「房市的特效藥，未來恐成大毒藥」。她擔心，一旦這個「天條」被動搖，未來經濟不穩時，房市後遺症會全面顯現 。也有專家認為，這會讓原本觀望的買家再度湧入，導致房價下修的空間變小 。
- 中性派： 還有一些評論家認為，影響其實有限 。因為政策只針對新青安貸款，對於換屋族和其他自住客來說，高利率和「排隊」的困境還是沒解決，這只是一場針對特定族群的「補破網」行動。
網友們怎麼看？從Dcard、PTT看房市的真實心聲
在Dcard和PTT上，網友們的討論更為直白和情緒化。
- 憤怒派： 很多人直接開酸，說「水龍頭開了」、「營建股井噴」、「政府帶頭炒房」 。他們認為，政府嘴上說打炒房，但身體很誠實，根本就是想救房市，讓房價漲到大家更買不起。
- 慶幸派： 當然，也有不少人覺得「這才是真正的德政」 。他們認為，新青安本來就不該被卡關，能解決自住需求者的問題，就是最好的政策。
- 實務派： 還有一些已經在申請新青安的網友，分享了許多實務上的「眉角」。
- 利率陷阱： 有Dcard網友分享，房仲為了製造恐慌，會惡意誇大，說新青安補貼結束後，利率會飆到3%以上 。但事實上，補貼結束後，利率大多會回到2.275%上下，而且還是有議價空間的 。
- 核貸超久： 許多網友也抱怨，新青安的案件量太大，尤其在雙北、桃園、台中等買氣旺盛的地區，銀行核貸時程普遍拉長到30到50個工作天，甚至更久 。
新青安被「放出來」了，然後呢？
這次政府把新青安貸款從這條限制中排除，官方說法是為了拯救市場上的「房貸荒」。許多公股銀行因為房貸放太多，快要超過30%的上限，所以開始收緊銀根，讓很多首購族想貸也貸不到。政府希望透過這次鬆綁，讓公股銀行可以多點額度，解決自住客的燃眉之急 。
但是！這裡有個大家容易誤會的盲點。有專家指出，其實真正讓銀行放貸困難的，不單是這條「天條」，而是中央銀行更嚴格的「不動產貸款集中度」管理。央行認為，整個銀行的不動產放款總量不能再增加，所以銀行只能「還多少、放多少」。
所以，把新青安排除在72-2條之外，更像是一個「針對性」的微調，它確實能讓公股銀行多一些額度給首購族，但並未從根本上解決央行的總量控管問題。說白了，政府這次並不是把水龍頭開到最大，只是針對特定族群開了一個「小小的缺口」。
在過去金管會就曾透過函釋，將廠房、社會住宅、醫療機構、長照機構、學校、都更放款等排除在上述項目當中 。
之後也曾將廠房興建融資，以及電廠、海水淡化廠、汙水處理廠、焚化爐等政府公共工程融資也同樣排除。因此金管會透過函釋，將配合政府政策的放款項目排除於72-2條第1項「住宅建築」、「企業建築」當中，以利公股銀行釋出資金，這種作法其實早有先例。
銀行法72-2條並非「限貸令」關鍵
本次鬆綁僅限「新青安貸款」，目的只是幫助公股銀行釋出部分資金額度，讓「首購族」更有機會申請到新青安貸款，完成交屋或買房，不至於被迫解約賠償，或是申貸時必須承擔高利率或購買搭售產品 。
但對於換屋族以及其他不符合「新青安」的自住客來說，這次規定調整並無直接幫助，預期高利率與「排撥」的狀況仍將延續 。銀行法72-2條的30％限制，並非銀行放貸困難的主因，目前銀行房貸狀況，超過29％的銀行是0家，28-29％的3家，27-28％的是7家，而其他銀行都低於27％，真正達到28.5％警戒水位的銀行並非多數 。
時序來到今年7月，銀行不動產放款比率為26.04％，此比例自2024年9月達到高峰後就持續下降，然而儘管數據下降，「房貸荒」卻越來越嚴重，顯然銀行法72-2條並非關鍵。
真正造成銀行不願放款的主因是央行的「不動產貸款集中度」，也就是整體貸款集中於不動產行業的比例，今年7月集中度已降至36.74％，但央行仍認為太高，並要求銀行持續自主管理，大方向就是集中度不能再增加。
但近年房價上漲、建商持續交屋，再加上「新青安貸款」政策加入，各家銀行很難有效地減少不動產放款，因而演變成「還多少、放多少」的自然現象，這才是貸款困難、利率拉高、搭售商品與排撥等待等亂像叢生的主因，然而這次行政院會並未回應央行「不動產貸款集中度」的相關議題 。
行政院幫投資客與房市解套？幫忙炒房？
雖然現階段房市「喊空」才是大順風，但我認為，如果真的要追求台灣房市的「健康化」與「居住正義」，不能只看房價高低，更要看居住品質。台灣處於地震帶上而房子普遍老舊，外掛冷氣、大樓磁磚掉落砸死人的新聞層出不窮，加上社宅興建速度太慢，這些問題不解決，何來居住正義可言？
承上，我們也必須認清，政府現階段的「限貸令」政策，其關鍵在於央行的「不動產貸款集中度」與銀行自主管控措施，與《銀行法》72-2條無關。行政院此次鬆綁新青安，頂多只能說是想幫符合資格的首購族稍微排除貸款瓶頸 。
我認為，單純透過「限貸令」來壓抑需求端，長期來看並非健康的解方。從建商開案量就能看得出來，當民眾需求一時下降，建商也會大幅減少推案以因應，結果就是供給端也跟著減少。再加上限制轉售、房地合一稅等規定，是透過政策力量再縮減房源供給，結果就是讓房市像個「壓力鍋」，壓久了某天就會炸開，讓房價再度飆漲 。
我想，「居住正義」應該包含很多面向，而政府機關、立法者與社會各界，都應該更重視「供給端」的議題，大刀闊斧推動中古屋及危老都更、檢討新建案公設制度的設計、增加社會住宅等等，優良的房源供給增加民眾自然選擇就多，維持市場良性競爭。如何制訂政策鼓勵建商投入供給買得起、符合台灣地震帶安全法規、符合新時代居住需求，甚至能提升台灣都市美觀的住宅，才是最大的學問。
房市現況與政府調控：一場買賣方的角力賽
在你做出購屋決定前，我們必須先看清整個房市的大盤。這場買賣雙方的角力賽，其實是多個政策與數據交織出的結果。
市場數據：量縮價穩的真實面貌
儘管你可能常在新聞上看到房價又創新高，但最新數據告訴我們，市場正在降溫。根據內政部最新發布的住宅價格指數，2025年第一季全國房價指數為149.03，較上一季下跌1.29%，這是七年來首度出現下跌。同時，建物買賣登記量也比上一季減少了20% ，預估2025年全年交易量將跌破28萬棟，創下2019年以來的新低。這顯示了市場正處於「價穩量縮」的盤整格局 。
但要注意的是，這場修正並非全面性的 。數據顯示，雙北等核心「蛋黃區」的房價相對抗跌，跌幅較小（例如台北市和新北市第一季跌幅不到1%） 。然而，中南部或先前炒作較盛的「蛋白區」，修正幅度就相對明顯，像是高雄和台中第一季的跌幅就超過1.8% 。這說明了房市已經不再齊漲齊跌，而是走向區域分化。
政府調控的組合拳：從《平均地權條例》到央行限貸
新青安並非政府唯一的「房市牌」，其實這幾年來，政府打出了一套調控組合拳，從稅制、法規到金融管制，試圖從多面向來抑制炒作。
- 《平均地權條例》修法： 這條法律就像是為房市投機客設下的「緊箍咒」。它嚴格限制了預售屋、新成屋的換約轉售，並對炒作行為處以重罰，甚至會被判刑 。此外，還限制了私法人購買住宅，除非是作為員工宿舍或都更危老等特定用途 。
- 房地合一稅： 透過拉長重稅期，持有2年內轉手課徵45%，5年內課徵35%，以此來打擊短期交易，讓投機客無法快進快出 。
- 央行選擇性信用管制： 這才是真正讓市場交易量萎縮的「大魔王」。2024年9月，央行推出了第七波信用管制，大幅收緊了房貸成數。對於第二戶房貸，最高成數降到5成，豪宅貸款更降到3成，並取消寬限期 。此外，央行也延長了換屋族的舊屋售屋期限至18個月，給了換屋族更多彈性 。
政策對不同族群的影響：誰是贏家，誰是輸家？
綜合來看，政府的政策是「分眾管理」的。
- 首購自住客： 你就是政府政策的「最大受益者」 。新青安貸款的鬆綁，讓符合資格的首購族更容易取得低利、長年期與寬限期等優惠 。這套政策組合拳，主要目的就是為你們這些「剛需族」開闢一條買房的「人道走廊」。
- 換屋族與投資客： 這些族群就是政策的「受害者」 。央行的信用管制直接鎖定多屋族、高資產人士與投資客，透過降低貸款成數、取消寬限期等方式，大幅增加你們的資金成本與購屋門檻 。這些政策使得中坪數換屋宅、大坪數豪宅與蛋白區高價宅的交易量大幅萎縮 。
總結來說，政府的政策方向很明確：保障自住，打擊投機。這也解釋了為什麼在市場交易量持續下滑的同時，房價卻沒有出現大規模崩跌。因為核心蛋黃區仍有穩固的自住剛需支撐，而投資客被政策打退後，市場就呈現買賣雙方僵持的「價穩量縮」局面 。
我的總結：自住客，現在買還是明年買？
我知道，這才是大家最想知道的答案。在分析了這麼多數據、觀點與實務挑戰後，我的結論是：購屋沒有所謂的「黃金時機」，只有「最適合你自己的時機」。
與其去猜測市場的高點低點，不如回歸最重要的三個考量：
- 你的財務壓力測試過了嗎？ 買房前，請先做一個「財務壓力測試」。新青安雖然有前三年補貼，但最重要的是，你要能承受補貼結束後，利率可能回到2.275%甚至更高的月繳金額 。如果你的現金流能穩定負擔，且還有至少6個月的緊急預備金，那麼你可以開始積極看房了。
- 你買的物件在哪個區域？ 房市已經進入「區域分化」的時代了 。內政部的數據顯示，房價雖然出現七年來首度下跌 ，但核心「蛋黃區」依然很抗跌，價格修正幅度有限 。而過去投資客較多的「蛋白區」或重劃區，價格鬆動的壓力較大，未來議價空間可能會比較大 。所以，如果你鎖定蛋黃區，現在就可以開始找；如果目標是蛋白區，或許可以再等等。
- 你真的需要這個房子嗎？ 購屋的本質是為了滿足「居住」需求，而不是為了投機。新青安貸款的優惠，只到2026年7月就正式退場了。如果你找到了一個地點、價格、條件都符合你需求的房子，而且你已經準備好長期持有，那麼這個物件對你來說就是好時機，不要被市場的雜音影響。反之，如果你還在猶豫，也沒必要急著在政策退場前上車，因為衝動購屋的風險永遠比觀望的風險更大。
最後，我想說，買房是一個重大的決定，別只聽單一的說法。多諮詢幾家銀行、多和身邊有經驗的朋友聊聊，多看幾間房子 。唯有資訊充足，你才能做出最明智的選擇，買下真正屬於自己的家。
