定金？仲介委託契約？-《正直不動產》EP2
閱讀時間約 4 分鐘
1位にこだわる理由(執著於銷售第一的理由)
友善提醒，後面會開始提到第二集當中出現的客戶與他們在片中從事的交易類型、內容討論，所以一定有雷，請審慎斟酌閱讀。
《正直不動產》第2集主要出現的是租賃及委託銷售的客戶，從租客及房東與仲介往來的過程，更是可以讓我們看到同樣的銷售技巧或話術，究竟是「正直」銷售，還是謊言呢？
定金可以退還嗎？
第一組客戶是想要租2LDK房(2房、1客廳、1餐廳、1廚房)、預算12萬日圓的三浦夫婦，由桐山(市原隼人飾演)負責接待；同時，新人月下(福原遙飾演)也正在接待另一位客戶，一樣希望能夠租一間12萬日圓以內的房屋。這一段很有趣的是，兩位仲介都推薦了同一間13萬日圓的房子給客戶，但使用了不同的鋪陳與說法；雖然介紹了超預算的房屋，但桐山利用「錨定效應(Anchoring Effect)」－讓客戶覺得13萬日圓低於市價的比較心理，同時以站在客戶立場、為客戶著想的各項因素來作推薦與補充說明，成功的讓猶豫不決的夫婦在還沒有到現場看屋況就立即付了定金。
一般來說，匆忙付定又沒有看過現場，最怕的就是現場實際的狀態跟想像中的不一樣；但劇裡的狀況是，三浦夫婦的確很喜歡這間房，但在正式簽約前，屋主要求漲房租；原本就已經超預算來租這間房屋的三浦夫婦當然就會希望退定重新再找其他房屋啦！但是，就這樣要求解約，定金可以退還嗎？
在台灣實務上，過去常常有人會說「定金」跟「訂金」定義是不同的，但其實不管你用哪一個，還是以雙方約定的實際內容為準！
民法第 249 條
定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：
一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。
二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。
三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。
四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。
正如同劇中永瀨(山下智久飾)說的，如果是比較狠一點的業者，在客戶付定時簽認的相關文件中輕描淡寫的補中一句，三浦夫婦如果反悔不想租而要求解約時，就完全拿不到定金了！話說回來，如果真的是很熱門的房屋，你又很想要的話，不管是租或買，的確是需要趕快付定先搶下優先權沒錯，重點是，你必須看清楚你所簽的每一份文件！現在很多使用通訊軟體或E-mail與仲介業者往來，所以相關的訊息內容也要注意，真的出問題的時候，這些線上往來的文書也是雙方合意的重要參考文件唷！
委賣房屋的仲介契約
本集還穿插了一小段關於一個屋主想要委託坂登不動產賣房，因此提到了委賣房屋的仲介委託契約一般分為「專任約」、「一般約」兩種(跟台灣滿像的)：
- 專任約－委託期間屋主不得再委託其他房仲業者賣你的房子，也就是簽約的這家房仲業者將獨家銷售你的房屋；甚至，有買家直接找到你，你都不能自行銷售或廣告，否則還是要給簽約的這家房仲業者佣金或依契約規定給付違約金。
- 一般約－委託期間屋主可自行銷售，亦可同時找不同的房仲業者賣你的房子。
這兩種形式其實都各有優缺點，當你的房屋委賣時，你選擇了「專任約」，那整個市場中就只有這一家獨賣你的房子，曝光度可能不如一般約那樣高，尤其如果是比較不知名的業者的話，客源可能相對沒有那麼豐富；但因為獨家委託一家房仲，所以不管銷售期間有什麼樣的事情都只要對單一窗口，對於屋主來說，可以省去一對多的困擾，帶看期間有問題時也比較不會有爭議！
如果你選擇了「一般約」，你的房屋同時出現在不同的房仲業者平台，可以觸及到不同業者的客源；相對地，進出你的房屋的人員就多，銷售期間也要同時對應不同的房仲業者，帶看期間房屋如果發生什麼問題時也比較容易有爭議。
劇中桐山跟永瀨分別給賣家不同的建議，兩個人提及的觀點也都有道理，所以還是以個人需求為最後的依歸唷！更重要的還是像前面提到的：「請看清楚自己簽認的每一份文件與契約！」
這一集租賃案件的房東與房客，分別是預算吃緊但為了即將出生的小孩很想要租喜歡房子的三浦夫婦、家裡確實有困難必須要漲價的房東，算是滿完整的把租賃的過程呈現出來，也可以看到不同立場的難處與妥協；不是所有賣方都是貪心的，也不是所有仲介都是惡意的；居中協調的仲介永瀨的作法是我心目中好的仲介應該有的態度！
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在房屋買賣中，簽約金的退還其實有特定的情況與限制。簽約金作為初步的買賣約定，通常是訂金或定金的性質，因此並非隨時可以退還。根據現行法律，若雙方合約已成立，通常簽約金會視作雙方交易的保證；除非因賣方違約或買方有正當解約理由，否則無法要求返還（原則上不得超過交易總額15%）。
若你不是霸氣外露土財主都用全額付款，而是要申請房貸的房奴，在簽約時最重中之重，肯定一定該要注意的就是，記得要請代書幫你填上這一條但書。
若在合約上有先這樣填寫的話，也不會造成現在很多人，因為水位超過警戒線問題，而急得像無頭蒼蠅一直轉，想著貸不到款項，要面臨違約賠錢問題，畢竟貸不到就也沒辦法！
案例：
在大規模流行病疫情流行一段期間，乙認為自己有是獨門生意，必然不受流行病影響；遂向甲承租不動產，並約定違約金條款，乙提前終止租約，甲依照約定將將違約金從擔保金扣抵，乙不服以甲為被告，向法院提出不當得利告訴，有無理由？
★ 「5168實價登錄比價王」原文連結
公平會日前公告，寶鏵興業股份有限公司於銷售臺中市「寶宇丰蘊」預售屋過程，要求購屋人須先給付定金始提供預售屋買賣契約書攜回審閱，為足以影響交易秩序之顯失公平行為，違反公平交易法第25條規定，處寶鏵公司30萬元罰鍰。
公平會表示，本案係因民眾於113年
一般約委託: 簽給多家房仲，提高接觸更多買方機會，降低專任委託遇到不認真賣屋房仲的機會；但因為大家都可以帶買家來看，隨時都可能被賣掉，所以不會花太多心力在這個物件上。
國民素質: 在選舉時，平時的不滿與抱怨，都在競選期間忘得一乾二淨，台灣選民如果不理性看待社會問題(居住權益、權貴司法...)，
臺灣高等法院111年度上字第1592號民事判決中，討論了消費者拋棄契約審閱期間對契約效力的影響，根據消費者保護法第11之1條第1、2、3項規定，在企業經營者與消費者訂立定型化契約前，消費者應有30日以內之合理期間供審閱全部條款內容。
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想要購買預售屋的民眾，為保障自己的購屋權益，務必詳實查核各種資訊。
公平會公告(3/13)，博元建設股份有限公司及巨豐旅館管理顧問股份有限公司於銷售「雍悦一方」預售屋過程，要求購屋人須先給付定金始提供預售屋買賣契約書攜回審閱，為足以影響交易秩序之顯
斡旋金是指在購買房屋時，如果買方透過房屋中介購買房屋，當買方對某個房屋感興趣，但其出價與賣方開價有差距時，房屋中介通常會要求買方先支付一定金額作為與賣方協商價格差額的金錢。當賣方同意買方的出價時，這筆金額就轉為定金，雙方即有簽訂買賣契約的義務
什麼是AB約？
AB約是指房地產中的真假合約。在AB約買賣交易中，會有兩份不同的合約：一份是用來拉高房屋總價的假合約，並向銀行申請房貸與還有拉抬實價登錄的價格；另一份則是買方和建商簽訂的真實合約，包括真正的交易價格，並且通常會用折讓或是退款的形式，將不合理的高總價改為協議好的售價。
服務業要做生意，除非自有店面，否則大多租店面開店。在多數情況下，房東和承租業者都是簽定期租約。如果業者生意不好，就會面臨一個問題：生意不如預期，可以提早終止租約嗎？當遇到業者問終止店面租約的問題，我第一個建議是請業者拿出租約來確認條款。看租約有沒有約定承租業者於期限屆滿前可以終止契約。
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