定金？仲介委託契約？-《正直不動產》EP2
2022/06/12閱讀時間約 4 分鐘
1位にこだわる理由(執著於銷售第一的理由)
友善提醒，後面會開始提到第二集當中出現的客戶與他們在片中從事的交易類型、內容討論，所以一定有雷，請審慎斟酌閱讀。
《正直不動產》第2集主要出現的是租賃及委託銷售的客戶，從租客及房東與仲介往來的過程，更是可以讓我們看到同樣的銷售技巧或話術，究竟是「正直」銷售，還是謊言呢？
定金可以退還嗎？
第一組客戶是想要租2LDK房(2房、1客廳、1餐廳、1廚房)、預算12萬日圓的三浦夫婦，由桐山(市原隼人飾演)負責接待；同時，新人月下(福原遙飾演)也正在接待另一位客戶，一樣希望能夠租一間12萬日圓以內的房屋。這一段很有趣的是，兩位仲介都推薦了同一間13萬日圓的房子給客戶，但使用了不同的鋪陳與說法；雖然介紹了超預算的房屋，但桐山利用「錨定效應(Anchoring Effect)」－讓客戶覺得13萬日圓低於市價的比較心理，同時以站在客戶立場、為客戶著想的各項因素來作推薦與補充說明，成功的讓猶豫不決的夫婦在還沒有到現場看屋況就立即付了定金。
一般來說，匆忙付定又沒有看過現場，最怕的就是現場實際的狀態跟想像中的不一樣；但劇裡的狀況是，三浦夫婦的確很喜歡這間房，但在正式簽約前，屋主要求漲房租；原本就已經超預算來租這間房屋的三浦夫婦當然就會希望退定重新再找其他房屋啦！但是，就這樣要求解約，定金可以退還嗎？
在台灣實務上，過去常常有人會說「定金」跟「訂金」定義是不同的，但其實不管你用哪一個，還是以雙方約定的實際內容為準！
民法第 249 條
定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：
一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。
二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。
三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。
四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。
正如同劇中永瀨(山下智久飾)說的，如果是比較狠一點的業者，在客戶付定時簽認的相關文件中輕描淡寫的補中一句，三浦夫婦如果反悔不想租而要求解約時，就完全拿不到定金了！話說回來，如果真的是很熱門的房屋，你又很想要的話，不管是租或買，的確是需要趕快付定先搶下優先權沒錯，重點是，你必須看清楚你所簽的每一份文件！現在很多使用通訊軟體或E-mail與仲介業者往來，所以相關的訊息內容也要注意，真的出問題的時候，這些線上往來的文書也是雙方合意的重要參考文件唷！
委賣房屋的仲介契約
本集還穿插了一小段關於一個屋主想要委託坂登不動產賣房，因此提到了委賣房屋的仲介委託契約一般分為「專任約」、「一般約」兩種(跟台灣滿像的)：
- 專任約－委託期間屋主不得再委託其他房仲業者賣你的房子，也就是簽約的這家房仲業者將獨家銷售你的房屋；甚至，有買家直接找到你，你都不能自行銷售或廣告，否則還是要給簽約的這家房仲業者佣金或依契約規定給付違約金。
- 一般約－委託期間屋主可自行銷售，亦可同時找不同的房仲業者賣你的房子。
這兩種形式其實都各有優缺點，當你的房屋委賣時，你選擇了「專任約」，那整個市場中就只有這一家獨賣你的房子，曝光度可能不如一般約那樣高，尤其如果是比較不知名的業者的話，客源可能相對沒有那麼豐富；但因為獨家委託一家房仲，所以不管銷售期間有什麼樣的事情都只要對單一窗口，對於屋主來說，可以省去一對多的困擾，帶看期間有問題時也比較不會有爭議！
如果你選擇了「一般約」，你的房屋同時出現在不同的房仲業者平台，可以觸及到不同業者的客源；相對地，進出你的房屋的人員就多，銷售期間也要同時對應不同的房仲業者，帶看期間房屋如果發生什麼問題時也比較容易有爭議。
劇中桐山跟永瀨分別給賣家不同的建議，兩個人提及的觀點也都有道理，所以還是以個人需求為最後的依歸唷！更重要的還是像前面提到的：「請看清楚自己簽認的每一份文件與契約！」
這一集租賃案件的房東與房客，分別是預算吃緊但為了即將出生的小孩很想要租喜歡房子的三浦夫婦、家裡確實有困難必須要漲價的房東，算是滿完整的把租賃的過程呈現出來，也可以看到不同立場的難處與妥協；不是所有賣方都是貪心的，也不是所有仲介都是惡意的；居中協調的仲介永瀨的作法是我心目中好的仲介應該有的態度！
為什麼會看到廣告
40會員
51內容數
留言0
查看全部