委建?代租代管?押金?-《正直不動產》EP1

2022/06/03閱讀時間約 5 分鐘
嘘がつけなくなった不動産屋(不能說謊的不動產業務)
  《正直不動產》第一集從登坂不動産的超級營業員永瀨財地(山下智久飾演)因為誤破壞了基地現場封印瘟神的小廟,受到詛咒,再也無法說謊而引發了後續一連串的事件開始說起;同時,永瀨也被賦予帶領總是秉持著「顧客至上」的新人月下咲良(福原遙飾演)的工作。
圖片來源:正直不動產NHK官方網站
  友善提醒,後面會開始提到第一集當中出現的客戶與他們在片中從事的交易類型、內容討論,所以一定有雷,請審慎斟酌閱讀。

石田家土地-委託興建及代租代管

圖片來源:正直不動產NHK官方網站
  劇中的第一組客戶是石田先生與他的女兒,他們有兩塊土地想要處理,永瀨給石田父女的建議是:「委託登坂不動産興建新的公寓,同時委託登坂不動産做代租代管服務。」在這樣的服務架構下,石田家提供土地與興建資金、登坂不動産進行興建工程並於完工後負責管理此公寓。永瀨說對石田先生說:「多年來您工作辛苦了!接下來就由土地為您工作吧!」真的如永瀨說得那麼好嗎?

委託興建

  以台灣的情況,一般我們常常聽到的是地主與建商/開發商「合建」-由建商/開發商提供資金,地主提供土地,興建完成後各自按約定比例分回房屋或出售所得價金;「委託興建」同樣是由地主提供土地,但興建完成後地主可以分回全部的坪數,建商/開發商提供的是興建期間的各項事務、提出方案與建議,決定權還是在地主。在委託興建的契約中,地主(委託人)須負擔興建相關費用,並依合約約定付款條件按期付款給建商/開發商(受託人)。
  在《正直不動產》中,新人月下跟永瀨在討論這個案件的時候,永瀨其實也有提到,興建這棟建築的是他們登坂不動産沒錯,但經費是來自石田先生與銀行融資提供資金,所以其實在興建期間,地主已經開始支付利息了!

代租代管

  石田家的土地除了委託登坂不動産興建外,興建完成後也委託他們進行「代租代管」-由登坂不動產協助尋找租客與收租,並處理整棟建築房屋管理維護,藉著提供此服務來賺取相應的服務費用。這樣的好處是,屋主不用擔心房子租不出去的問題,因為代租代管業者會保證你的租金收益,他們也會負責與租客對應;但是,當租客有房屋修繕的問題或其他相關問題時,畢竟屋主還是你,代租代管業者還是得請示屋主做各種決定才會作處裡。

租金變更協議

  劇中,吃了誠實豆沙包的永瀨向月下坦承,雖然契約中有寫到「租金變更協議」-保障租金,3年後租金根據物價調整與附近行情,原則上每年可以上升3%......。但其實永瀨還有沒說的,就是「原則上」租金可以調升,但三年後如果附近的租金行情變低了,也可能調降呀!而且,石田家的土地附近,三年後會建一棟高級公寓,屆時,一般人一定會更喜歡去租那高級的公寓,而石田家的房子有可能找不到租客或比較難出租了!
  就像劇中的月下一樣,聽到這邊,會覺得:「沒關係呀!反正代租代管業者保證租金收益嘛,如果真的一直都租不出去或調降租金,對石田家來說,至少保證約定好的租金收益,損失不大呀!」很抱歉,如果契約中有「中途可任意解約的條款」的話,遇到真的長期找不到租客,代租代管業者可能就會用這一條條款來跟你解約了!於是,石田家就必須承擔著貸款還款的壓力,還要想辦法找租客來確保收益了!當然,這樣任意解約的條款不一定只對業者好,相對的,如果你覺得這個業者不好,你也可以中途解約更換代租代管業者!所以,其實真正的重點是,了解自己簽了什麼契約!
圖片來源:正直不動產NHK官方網站

柿澤父女租賃房屋

  本集還有出現另一組客戶,是年輕的柿澤小姐,她是年輕的女生第一次租屋,也是月下的第一組客人!月下很努力的幫她找了適合的房子,也在房東陪同下一同前往看房;很快地,柿澤小姐就決定租下月下介紹的房屋!
  月下很開心地向永瀨報告這件事情,但其實永瀨對於看似完美的房屋中,一些小地方有小瑕疵的部分有點在意;查了房屋租賃的記錄之後,發現過去幾年租客都是只有租兩、三個月就退租......。

押金、禮金?!

  原來,這個房東的確有問題!他利用自己住在整棟建築的頂樓,時時刻刻監控著房客,讓房客不堪其擾;房客入住時,通常因為房屋內原本的一些家具窗簾有些瑕疵,可能就換掉了,當他們想退租時,這個房東又用契約內「退租時要將房屋回歸原狀」相關的條款沒收押金來抵修繕,這些房客受到騷擾又被A錢,真的是無良房東!
  在台灣,房客主要損失的就會是這個所謂的押金,但在日本,租客不只是押金被沒收,其實他們還有另外一筆錢也是白付了!在日本租房子,除了押金(敷金しききん)-退租時用來根據屋內使用損壞狀況補貼房東的費用,扣掉該費用之後才退回,跟台灣的押金很像;租客在租屋時還需要支付給房東一筆禮金(礼金れいきん)-這是感謝房東租房子給你的感謝金,這筆錢退租時也不退還的,等於就是送給房東的紅包了!如果有找仲介的話,還得支付仲介費用,遇到無良房東真的是很傷心又傷荷包呀!
  《正直不動產》是日劇中很常見的幽默職場劇,可以輕鬆地看,同時也還滿真實的呈現一些產業現場的狀況!雖然有點誇張,但不失為了解這個產業的好劇!第一集的分享就到這邊啦,改天再接著寫第二集囉!
⚾【JellinaC~潔莉娜】⚾
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