委建？代租代管？押金？-《正直不動產》EP1

　　《正直不動產》第一集從登坂不動産的超級營業員永瀨財地(山下智久飾演)因為誤破壞了基地現場封印瘟神的小廟，受到詛咒，再也無法說謊而引發了後續一連串的事件開始說起；同時，永瀨也被賦予帶領總是秉持著「顧客至上」的新人月下咲良(福原遙飾演)的工作。

　　劇中的第一組客戶是石田先生與他的女兒，他們有兩塊土地想要處理，永瀨給石田父女的建議是：「委託登坂不動産興建新的公寓，同時委託登坂不動産做代租代管服務。」在這樣的服務架構下，石田家提供土地與興建資金、登坂不動産進行興建工程並於完工後負責管理此公寓。永瀨說對石田先生說：「多年來您工作辛苦了！接下來就由土地為您工作吧！」真的如永瀨說得那麼好嗎？

　　以台灣的情況，一般我們常常聽到的是地主與建商/開發商「合建」－由建商/開發商提供資金，地主提供土地，興建完成後各自按約定比例分回房屋或出售所得價金；「委託興建」同樣是由地主提供土地，但興建完成後地主可以分回全部的坪數，建商/開發商提供的是興建期間的各項事務、提出方案與建議，決定權還是在地主。在委託興建的契約中，地主(委託人)須負擔興建相關費用，並依合約約定付款條件按期付款給建商/開發商(受託人)。

　　在《正直不動產》中，新人月下跟永瀨在討論這個案件的時候，永瀨其實也有提到，興建這棟建築的是他們登坂不動産沒錯，但經費是來自石田先生與銀行融資提供資金，所以其實在興建期間，地主已經開始支付利息了！

　　石田家的土地除了委託登坂不動産興建外，興建完成後也委託他們進行「代租代管」－由登坂不動產協助尋找租客與收租，並處理整棟建築房屋管理維護，藉著提供此服務來賺取相應的服務費用。這樣的好處是，屋主不用擔心房子租不出去的問題，因為代租代管業者會保證你的租金收益，他們也會負責與租客對應；但是，當租客有房屋修繕的問題或其他相關問題時，畢竟屋主還是你，代租代管業者還是得請示屋主做各種決定才會作處裡。

　　劇中，吃了誠實豆沙包的永瀨向月下坦承，雖然契約中有寫到「租金變更協議」－保障租金，3年後租金根據物價調整與附近行情，原則上每年可以上升3%......。但其實永瀨還有沒說的，就是「原則上」租金可以調升，但三年後如果附近的租金行情變低了，也可能調降呀！而且，石田家的土地附近，三年後會建一棟高級公寓，屆時，一般人一定會更喜歡去租那高級的公寓，而石田家的房子有可能找不到租客或比較難出租了！

　　就像劇中的月下一樣，聽到這邊，會覺得：「沒關係呀！反正代租代管業者保證租金收益嘛，如果真的一直都租不出去或調降租金，對石田家來說，至少保證約定好的租金收益，損失不大呀！」很抱歉，如果契約中有「中途可任意解約的條款」的話，遇到真的長期找不到租客，代租代管業者可能就會用這一條條款來跟你解約了！於是，石田家就必須承擔著貸款還款的壓力，還要想辦法找租客來確保收益了！當然，這樣任意解約的條款不一定只對業者好，相對的，如果你覺得這個業者不好，你也可以中途解約更換代租代管業者！所以，其實真正的重點是，了解自己簽了什麼契約！

　　本集還有出現另一組客戶，是年輕的柿澤小姐，她是年輕的女生第一次租屋，也是月下的第一組客人！月下很努力的幫她找了適合的房子，也在房東陪同下一同前往看房；很快地，柿澤小姐就決定租下月下介紹的房屋！

　　月下很開心地向永瀨報告這件事情，但其實永瀨對於看似完美的房屋中，一些小地方有小瑕疵的部分有點在意；查了房屋租賃的記錄之後，發現過去幾年租客都是只有租兩、三個月就退租......。

　　原來，這個房東的確有問題！他利用自己住在整棟建築的頂樓，時時刻刻監控著房客，讓房客不堪其擾；房客入住時，通常因為房屋內原本的一些家具窗簾有些瑕疵，可能就換掉了，當他們想退租時，這個房東又用契約內「退租時要將房屋回歸原狀」相關的條款沒收押金來抵修繕，這些房客受到騷擾又被A錢，真的是無良房東！

　　在台灣，房客主要損失的就會是這個所謂的押金，但在日本，租客不只是押金被沒收，其實他們還有另外一筆錢也是白付了！在日本租房子，除了押金(敷金しききん)－退租時用來根據屋內使用損壞狀況補貼房東的費用，扣掉該費用之後才退回，跟台灣的押金很像；租客在租屋時還需要支付給房東一筆禮金(礼金れいきん)－這是感謝房東租房子給你的感謝金，這筆錢退租時也不退還的，等於就是送給房東的紅包了！如果有找仲介的話，還得支付仲介費用，遇到無良房東真的是很傷心又傷荷包呀！

　　《正直不動產》是日劇中很常見的幽默職場劇，可以輕鬆地看，同時也還滿真實的呈現一些產業現場的狀況！雖然有點誇張，但不失為了解這個產業的好劇！第一集的分享就到這邊啦，改天再接著寫第二集囉！

⚾【JellinaC~潔莉娜】⚾
潔莉娜，無可救藥的白飯！
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