2022年末員林房市分析與買賣策略建議

前言

1. 買方市場自住比例高，大量首購族出現看房
2. 買方仍持續觀望，但市場案源逐漸減少
3. 市場預期價格下跌，賣壓增加，屋主缺資金急售＆不缺資金轉租、收回

2022年末員林房市分析

• 房市過熱的蛋白區、工業區房，在美國聯準會升息後買氣逐漸降溫。
• 投資客紛紛採取保守策略，自住客選擇標的則集中觀望市區，並且更堅持求新、屋況佳、市區機能佳及停車方便等條件。
• 原本的郊區老屋、中古屋開始乏人問津。案源減少，撐不住的屋主開始降價，無資金需求的屋主則是維持原價格，或轉租甚至不賣。

買賣房地產策略分析

給租屋族的建議

近期有能力負擔內、條件尚可的物件就可以租。因為持續升息的關係，房東面臨成本提升的壓力，勢必會再度調漲房租。而短期間租賃市場會供不應求，至少要再過幾個月，租屋市場供給量才會逐漸增加，屆時就是調漲後的租屋可供選擇。

若要邊租邊準備買屋，建議先在網路上做功課，如果對某個市售物件有問題想問，可以直接詢問仲介，以及親近且最近有買房的親友。

詢問仲介請記得有禮貌，也要事先表明自己只是在做功課。大多數仲介都沒有底薪，只是問問對仲介來說是做白工的事情，一般仲介還是會就他自己所知道的回答，如果遇到不禮貌回應的仲介也可以做記錄。也避免做功課期間，讓仲介以為你正準備要買房，衍生出不必要的麻煩（照三餐瘋狂推薦你物件之類的）。

預售屋價格趨勢

不論是預售屋、成屋，建商會蓋房子，成屋也會有人釋出。預售屋價格會慢慢調整，因為建商必須蓋房，但相對建商承擔的資金壓力也會提高，購買預售屋的風險也會顯著提升。

我認為這邊有一項重點：台灣房市雖然供過於求，但是蓋在市區的建案數量有限，有不少待售新建案是蓋在蛋白區、郊區、具有抗性的地理位置，例如路窄、無尾巷、加油站旁、高壓電塔、回收場附近、海邊等。

這些地區的物件雖然會優先跌價，但是以自住來說實在很難考慮購買這些地點，未來在換屋上也有一定難度，如果要購買這些物件勢必要調整需求及購買策略。

成屋市場分析

成屋市場必須考量到

1. 屋主的售出動機，舉凡資金需求、投資、換屋、出售閒置房產等多項原因，但可以知道的是現階段釋出的物件數量明顯變少。而確定有售出需求的屋主，才會在房市下修的時期仍然釋出，而不是收回出租或不賣。
2. 和一般市場不一樣的點：成屋市場並不是有需求才有供給，而是每個屋主在不同的人生規劃下有售屋的考量，經由仲介或自售的管道釋出到成屋市場。很多屋主並沒有「把屋子整修的美美的來賣」這樣的想法，而是「我認為我的房子應該值三千萬」、「先用七百萬賣賣看再說」。

最近房市空頭時期的物件量相比多頭時期大約少了2~3成，這代表的不是市面上可供挑選的物件少了2~3成那麼簡單：

而是你要的房子就在那少掉的2~3成之中，剩下還可以挑選、在預算內、接近需求的房子占剩餘的2~3成，還要跟其他熬到空頭期要買房、自備款更充足的自住客競爭。

自住客怎麼挑房：

1. 設定預算、鎖定物件，積極詢問仲介價格能否再談，如果接近預算就出斡旋去談，預留一次加價的空間。
2. 尚可的物件就可以考慮買。樣樣需求都滿足的物件可遇不可求，如果必要條件都滿足(停車、房間數、屋況、預算、學區)，加分條件部分滿足(車庫、採光、通風、裝潢、甜甜價、地段)就可以考慮談價格，越多加分條件，房產就越貴。

第一間自住房不需要什麼都好。自住房本身是負債，是為了居住需求必須負擔的產品，除非對房市運作有充足的了解、買賣不動產也有明確規劃，否則當房市多頭，自備款不足，新房漲更多也換不起房。應該用單純自住的角度看待買房才是正確的觀念。

其他關於自住客買房的建議，我之前也有寫一篇【買房曜點】房市漲跌與自住客無關？（觀念篇），歡迎點選連結往前看。

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