老薯看世界｜平均地權條例修法是解藥還是安慰劑？
閱讀時間約 5 分鐘
投資理財內容聲明
- 文內如有投資理財相關經驗、知識、資訊等內容，皆為創作者個人分享行為。
- 有價證券、指數與衍生性商品之數據資料，僅供輔助說明之用，不代表創作者投資決策之推介及建議。
- 閱讀同時，請審慎思考自身條件及自我決策，並應有為決策負責之事前認知。
- 方格子希望您能從這些分享內容汲取投資養份，養成獨立思考的能力、判斷、行動，成就最適合您的投資理財模式。
修法內容
立法院於1/10反常的高效率三讀通過「平均地權條例」修法，修法內容如下：
各界看法
政府
內政部代理部長花敬群表示，這次修法主要目的是為打擊炒房，健全房市交易秩序，但不會影響市場正常交易；就長期而言，亦將有助於引導市場回歸穩健發展，協助不動產產業永續經營，並保障國人購屋權益與居住正義。
業者及專家
薯叔觀點
本薯認為本次五大修法重點較需要關注的是「增訂私法人購屋許可制」及「限制轉約轉售」，但從參考各界說法或相關新聞，似乎沒有看到更深入探究這兩點內容，所以薯叔做了一些功課：
◎增訂私法人購屋許可制
改採許可制預期會壓抑法人購買意願，但影響程度到哪裡，需先知道法人在住宅市場交易型態以及交易份額，可惜政府並沒有定期公布相關資訊，但可從109年內政部新聞稿找出一些數據：
法人交易型態：1年內交易高達54.51%，偏向短期交易。
109年法人持有住宅數量：約4.5% (359,260 / 7,949,084)：
108-109年法人住宅市場份額
- 法人佔總體住宅購屋市場份額：2.5% (13,522 / 540,456)
- 法人佔總體住宅售屋市場份額：3.87% (21,004 / 542,978)
綜合上述幾項數據可以知道，法人雖然在住宅市場短進短出為主，但其交易份額（金額）佔整體住宅市場不高，應無法顯著影響房價及供需。
◎限制換約轉售
主要受影響的是短期交易者（也就是投資客），要了解影響程度就必須知道投資客交易量佔市場比例，方便評估投資客對市場的影響力，參考110-111年房地合一稅統計報表做成以下數據：
110-111年個人投資客市場份額（下圖適用45%稅率者）
- 110年個人投資客佔比 18.48%
- 111年累計至Q3個人投資客佔比 26.75%
110-111年法人投資客市場份額
法人房地合一稅統計表只有記錄實徵淨額，無法像個人統計表可以從拆分稅率找到投資客佔比，但可以從該數字了解一下法人在不動產投資的規模，110年及111年實徵稅額分別為76.69億及171.88億，對比個人同期之數據分別為245.67億及365.05億元，規模比約是1 : 2 及 1 : 3，個人市場還是略勝一籌。
既然官網資料無法直接查出法人投資客比例，只能參考@增訂私法人購屋許可一節之法人108-109年住宅售屋市場份額約3.87%，以及內政部新聞稿提及法人短期交易比例高達54.51%（方便計算假設為50%），非常簡單粗暴得假設法人於110-111年之住宅市場投資客比例（計算公式：住宅佔比3.87% x 短期交易比例50%）：
- 110-111年法人投資客平均佔比 1.935%（3.87% x 50% )
收斂此節的想法，個人投資客平均佔比為 22.615% ((18.48%+26.75%)/2)，法人投資客平均佔比 1.935%，故整體投資客佔比可概略以24.55%估算。
結論
在給出本薯結論之前說明本篇文章的限制：
- 政府未定期公布完整法人購置住宅及投資客數據，故部分數據計算參考往年統計資料，恐有失真風險。
- 房地合一稅額資料未區分預收屋及成屋，恐無法充分表達實際情形。
- 本篇所稱法人以非不動產及營建工程業法人為主，在探討法人影響時僅考慮住宅市場。
本篇結論如下：
- 限制換約轉售將對房市造成負面影響：投資客在住宅市場佔比約24.55%，預計112年起既有投資客將繼續離開住宅市場，成為短期賣壓及房價下跌壓力，新進投資客將大幅減少，促成中長期交易量縮減。另外此政策也符合政府打炒房初衷，以及業者及專家對於量縮價跌的看法。
- 法人購屋許可制對於住宅市場造成中性影響：法人在住宅購屋及售屋市場比例皆未達5%，非影響住宅市場主力。政府此政策應仍是圍繞在打炒房目的上，目前細節尚未明朗，但都更是各級政府皆非常重視的議題，我認為不會出現業者專家擔心的都更整合困難情形。
- 回到標題，此次平均地權條例修法本薯認為可以稱得上是加強針，不是高房價解藥，也不是無關痛癢的安慰劑，更不是壓垮房市的最後一根稻草，之前的房地合一2.0、央行升息以及建商信用管制才是真正帶動房市走軟的原因。
補充短期交易者定義：1年內交易課重稅仍願意出售者 ，順便幫大家複習一下房地合一2.0：
21.2K會員
136內容數
營造及建設類股，普遍營收及獲利可以預期，非常適合股市小白入手，輕鬆打造年複合投報率10%的組合! 專題包含「超潛部薯」-發掘潛力股、「薯叔週報」、「薯叔聊財報」 及「老薯看世界」，讓你提早掌握好股、抱得住並且訂出自己的目標價。
留言0
查看全部
你可能也想看
Google News 追蹤
嘿，大家新年快樂~ 新年大家都在做什麼呢？
跨年夜的我趕工製作某個外包設計案，在工作告一段落時趕上倒數。
然後和兩個小孩過了一個忙亂的元旦。在深夜時刻，看到朋友傳來的解籤網站，興致勃勃熬夜體驗了一下，覺得非常好玩，或許有人玩過了，但還是想寫上來分享紀錄一下~
住商盤點內政部統計資料，全台上半年贈與、繼承移轉棟數達28771、37367棟，創下1991年來同期最高與次高，主因近期政府端出選擇性信用管制，加上7月「囤房稅2.0」上路，高資產族為達節稅功效，大多選擇贈與房產與親人，贈與移轉棟數成長不少。
中信房屋彙整實登資料，近1年全國人口密集十大行政區
房地合一稅是105年實施的房地交易稅，針對房屋和土地出售的實際收益課稅。
105年後取得的房地在出售時，短期交易稅率高達35%或45%。
修正後的2.0版本進一步強化了規範，包括短期套利課重稅、法人課稅、擴大課稅範圍、防杜高報土地規避稅務等。
一般住戶若無出售或未獲利，就完全不受此稅影響。
都市更新地主須負擔的都更費用，是由建商先行墊付，再用完工後的房屋抵充墊付費用，但房屋的價值如何認定涉及地主及建商分配是否公平合理，值得大家深思。
臺灣房地產市場政府限制私法人購買豪宅以調控房價之政策，引起不同意見。問題在於，這樣的政策真的能達到居住正義嗎？除了限制豪宅購買，或許需要更全面的策略來支持首購族。
國泰金控20日發布2024年2月國民經濟信心調查，結果顯示，最多民眾（達25.1％）期待新政府優先改善各項房市問題。
去年平均地權條例預告7月上路，不少專家預估，房市將會進行修正。1月內政部確定「預售屋禁止換約不溯及既往」，消除了新制對預售屋市場帶來的賣壓效應與價格修正預期。
緊接著8月
★ 「5168實價登錄比價王」原文連結
財政部16日宣布下修豪宅稅課徵標準，針對個人出售104年（2015年）年底以前取得房屋，房地總成交金額達一定門檻者，將依實際成交價的17％課稅。專家表示，這僅針對在房地合一上路之前適用舊制的屋主，適用房地合一的屋主無須擔憂。
財政部訂定發布「112年度
平均地權條例(The Equalization of Land Rights Act)是規範土地使用、地價、徵稅、收買和歸公等事項的法律。目的是遏阻土地投機或壟斷，穩定土地和房屋價格。包括限制換約轉售、重罰炒作行為、建立檢舉獎金制度、管制私法人購屋和解約申報登錄
政府通過了「房屋稅差別稅率2.0方案」，主要有課徵方式、稅率改變、針對自住的定義三大重點。這項改變將對房地產市場和居民生活產生重大影響，許多人關心是否會跌價、自己是否負擔得起房屋等問題。
都市更新程序繁雜，涉及法律、估價、營建等程序，相信並利用政府建構的審議制度及權利變換方式，是進行都更最好的實施方式，避免以合建方式導致地主彼此間或對建商的不信任。先出具同意書，讓都更程序開始進行，在發現公開展覽的事業計畫中，低於同意書所記載的分配比率，地主可在期滿前撤回同意，保障自身權益。
嘿，大家新年快樂~ 新年大家都在做什麼呢？
跨年夜的我趕工製作某個外包設計案，在工作告一段落時趕上倒數。
然後和兩個小孩過了一個忙亂的元旦。在深夜時刻，看到朋友傳來的解籤網站，興致勃勃熬夜體驗了一下，覺得非常好玩，或許有人玩過了，但還是想寫上來分享紀錄一下~
住商盤點內政部統計資料，全台上半年贈與、繼承移轉棟數達28771、37367棟，創下1991年來同期最高與次高，主因近期政府端出選擇性信用管制，加上7月「囤房稅2.0」上路，高資產族為達節稅功效，大多選擇贈與房產與親人，贈與移轉棟數成長不少。
中信房屋彙整實登資料，近1年全國人口密集十大行政區
房地合一稅是105年實施的房地交易稅，針對房屋和土地出售的實際收益課稅。
105年後取得的房地在出售時，短期交易稅率高達35%或45%。
修正後的2.0版本進一步強化了規範，包括短期套利課重稅、法人課稅、擴大課稅範圍、防杜高報土地規避稅務等。
一般住戶若無出售或未獲利，就完全不受此稅影響。
都市更新地主須負擔的都更費用，是由建商先行墊付，再用完工後的房屋抵充墊付費用，但房屋的價值如何認定涉及地主及建商分配是否公平合理，值得大家深思。
臺灣房地產市場政府限制私法人購買豪宅以調控房價之政策，引起不同意見。問題在於，這樣的政策真的能達到居住正義嗎？除了限制豪宅購買，或許需要更全面的策略來支持首購族。
國泰金控20日發布2024年2月國民經濟信心調查，結果顯示，最多民眾（達25.1％）期待新政府優先改善各項房市問題。
去年平均地權條例預告7月上路，不少專家預估，房市將會進行修正。1月內政部確定「預售屋禁止換約不溯及既往」，消除了新制對預售屋市場帶來的賣壓效應與價格修正預期。
緊接著8月
★ 「5168實價登錄比價王」原文連結
財政部16日宣布下修豪宅稅課徵標準，針對個人出售104年（2015年）年底以前取得房屋，房地總成交金額達一定門檻者，將依實際成交價的17％課稅。專家表示，這僅針對在房地合一上路之前適用舊制的屋主，適用房地合一的屋主無須擔憂。
財政部訂定發布「112年度
平均地權條例(The Equalization of Land Rights Act)是規範土地使用、地價、徵稅、收買和歸公等事項的法律。目的是遏阻土地投機或壟斷，穩定土地和房屋價格。包括限制換約轉售、重罰炒作行為、建立檢舉獎金制度、管制私法人購屋和解約申報登錄
政府通過了「房屋稅差別稅率2.0方案」，主要有課徵方式、稅率改變、針對自住的定義三大重點。這項改變將對房地產市場和居民生活產生重大影響，許多人關心是否會跌價、自己是否負擔得起房屋等問題。
都市更新程序繁雜，涉及法律、估價、營建等程序，相信並利用政府建構的審議制度及權利變換方式，是進行都更最好的實施方式，避免以合建方式導致地主彼此間或對建商的不信任。先出具同意書，讓都更程序開始進行，在發現公開展覽的事業計畫中，低於同意書所記載的分配比率，地主可在期滿前撤回同意，保障自身權益。