日防夜防「家賊」難防　真實案例竟讓地政人員皮皮挫？！

無論土地或建物的買賣、贈與，或用房屋做貸款抵押等，都須至地政事務所申請，登記完成後才具有效力，而後發給申請人一張所有權狀或他項權利書，以作產權憑證。民眾如果發生權狀遺失，總會擔心在補發期間，萬一被有心人士偷偷過戶掉，那該怎麼辦？

新北地政局Podcast節目《地事COVER你》近期主題「不動產被神鬼搬運?家賊才是最難防的」談及如何有效保護不動產的方法，邀請中和地政事務所的林泳玲主任，為民眾一一解惑。

中和地所林主任解釋，過戶並非單憑一張權狀而定，還是有許多關卡，目的是為了確認所有權人是否有要辦理過戶等需求。權狀若遺失，民眾請先到地政事務所辦理補發，依法令規定須將原權狀字號註銷並公告30日，並於地號或房屋上註記「申請書狀補發中」的字樣，因此不必擔心舊有權狀遭人盜用。

林主任補充，不是任一人拿了張權狀就可辦理過戶。最重要的是，會向當事人（所有權人）確認，是否為個人的「真意表示」，所謂「真意表示」是指假設某人要賣房子，地政人員會先確認是否為本人，以及是否真的有要賣房子的意思，確認無誤後，才能辦理登記。

第一，若民眾沒空，改由委託地政士帶著所有權人的印鑑證明（註：戶政機關核發的印鑑證明），以及蓋有印鑑證明的契約書作申請，以示該名所有權人的「真意表示」。當然，民眾也可利用近年內推行的「線上聲明」方式，以自然人憑證透過網路，由專業地政士代理驗證，辦理房屋過戶。

第二種常見情形是，民眾親自臨櫃申請，經地政人員確認為本人後，親自在契約書上簽名，確認民眾有買賣等真意表示。

確認是否為「本人」，其實對於地政人員也是一大挑戰。林主任透露，地政人員會先核對身分證件上的照片，不過大多數人的照片，也許「年代久遠」或當事人隨著年齡增長，體態上已有落差、樣貌不如以往。甚至連素顏、帶妝感，看起來也可能判若兩人。所以唯有透過多次詢問民眾基本資料的方式，例如家中有幾個兄弟姊妹、何時購入房屋，是否有子女等，加以確認本人身分，藉此把關動輒上千萬元的不動產交易，避免落入不動產詐騙偽冒陷阱。

但肉眼「辨認身分」實務上確有困難。林主任分享一起真實瞞天過海新聞事件。據媒體報導，新北有位張姓男子偽冒弟弟身分，趁弟弟住院期間，取得其權狀及身分證件，又兄弟倆人樣貌神似，雖騙過地政人員，以房屋設定抵押權，成功向一名傅姓男子借得250萬元。

法網恢恢，最終張男事跡敗露，抵押權遭到塗銷，傅男欲申請國賠，但新北地院法官認為，因常人難以辨認張男面貌和弟弟的照片差異，沒有過失，因此判他敗訴。

事發之後，也讓地政人員備感壓力，不僅要防止偽冒的詐騙集團，還要慎防熟知家中成員基本資訊的「家賊」。對此，新北市在110年推出「人臉辨識、一拍即合」的核對身分措施，運用科技精準比對生物特徵，取代以往肉眼觀察，相對較客觀。即便民眾臉部曾「加工過」，若發生系統的辨識度較低時，地政人員也會再三向本人詢問確認。基本上，因個資法緣故須取得民眾同意，大多數人仍會選擇採用此系統核對身分，以維護自身牽涉龐大資金的不動產。

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